Anlage V und Werbungskosten Das kannst Du bei der Vermietung absetzen
In der Anlage V erklärst Du Deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Du ziehst Deine Werbungskosten nach § 9 EStG von den Mieteinnahmen ab. Nur der Überschuss wird besteuert.
Was in die Anlage V gehört
Zu den Einnahmen zählen die Kaltmieten und die vom Mieter gezahlten Nebenkosten. Auch Nachzahlungen und Vorauszahlungen für das Jahr gehören dazu. Erstattungen an den Mieter aus der Nebenkostenabrechnung ziehst Du ab.
Maßgeblich ist das Zuflussprinzip nach § 11 EStG. Du erfasst die Beträge in dem Jahr, in dem sie bei Dir ankommen. Die Anlage V gibst Du für jedes Objekt separat ab. Für Wohnungen in einem Haus kannst Du die Einkünfte zusammenfassen.
Rechenbeispiel Überschuss einer Wohnung
Доход от аренды
Kaltmiete von 1.000 € im Monat.
Schuldzinsen und Kosten
Zinsen, Grundsteuer, Verwaltung und Versicherung angenommen.
AfA
3 % auf 240.000 € Gebäudeanteil.
Ergebnis
12.000 € minus 12.200 € ergibt einen kleinen Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet wird.
Klick aufs Video und sieh, wie die Rechnung aufgeht.
Matthias zeigt Dir, nach welchen Kriterien wir Objekte auswählen und wie Du Vermögen mit Immobilien strategisch aufbaust.
Jetzt kostenlos ansehen100 % kostenlos · Online · Unverbindlich→
Klick mich
Diese Kosten kannst Du absetzen
Werbungskosten sind alle Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen. Dazu zählen vor allem die Schuldzinsen, die AfA und laufende Kosten des Objekts. Die Tilgung des Darlehens ist nicht abziehbar. Sie ist keine Ausgabe, sondern Vermögensbildung.
Erhaltungsaufwand wie Reparaturen kannst Du im Jahr der Zahlung abziehen. Größere Beträge kannst Du auf Antrag auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Herstellungskosten schreibst Du dagegen über die AfA ab.
- Schuldzinsen für Darlehen zur Immobilie
- AfA nach § 7 EStG auf das Gebäude
- Grundsteuer, Versicherungen, Hausverwaltung
- Reparaturen und Instandhaltung
- Fahrtkosten zum Objekt und Kontoführung
Hier machen Vermieter Fehler
Anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sind ein Klassiker. Übersteigen die Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, zählen sie zu den Herstellungskosten. Du setzt sie dann nicht sofort ab.
Auch bei der Miethöhe musst Du aufpassen. Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete, kürzt das Finanzamt Deine Werbungskosten anteilig. Ab 66 % ist der volle Abzug sicher. Zwischen 50 % und 66 % entscheidet nach § 21 Abs. 2 EStG eine Prognose, ob über die Jahre ein Überschuss entsteht. Bei Vermietung an Angehörige zahlt sich eine saubere Dokumentation aus.
Sauber dokumentieren und gelassen bleiben
Sammle Belege von Anfang an und trenne Mieteinnahmen und Kosten auf einem eigenen Konto. Das spart Dir Aufwand bei der Steuererklärung und bei Rückfragen des Finanzamts. Die Steuererklärung selbst gehört in die Hände Deines Steuerberaters.
Bei Immobilien Strategie arbeitet Matthias Holzmann mit einem Verwaltungskonzept, das Dir laufende Arbeit abnimmt. Im kostenlosen Webinar erfährst Du, wie Du Off-Market-Neubauprojekte im Standard KfW 40 QNG* im Direktkauf ohne Maklerprovision findest. Das ist ein guter Start für Deine Kapitalanlage.
Jetzt für die Vorzugsliste registrieren →
Matthias Holzmann
Seit über 12 Jahren im Konzern tätig und Dein Ansprechpartner für strategischen Vermögensaufbau mit Immobilien. Er verbindet die Stärke eines großen Konsortiums mit persönlicher Beratung auf Augenhöhe.
108 echte Bewertungen.100 % Empfehlungen.
Alle Bewertungen sind über ProvenExpert verifiziert. Jede Stimme stammt von einem Kunden, der mit Matthias Holzmann gearbeitet hat.
Alle 108 Bewertungen ansehen →«Сопровождение при покупке нашей недвижимости под сдачу в аренду — это настоящие услуги „под ключ“. Подробная консультация перед решением о покупке и на протяжении всего дальнейшего процесса …»
„Kompetent, freundlich und geduldig. Herr Holzmann hat mich verlässlich durch den Dschungel der Anlagemöglichkeiten gelotst …“
„Der gesamte Prozess von der Vorstellung des Projektes über den Erwerb und die Finanzierung bis zur Fertigstellung wurde kompetent von Herrn Holzmann begleitet …“
„Wir sind sehr zufrieden mit der Beratung. Andere Alternativen wurden klar mit Vor- und Nachteilen beleuchtet. Alle unsere Fragen wurden eingehend beantwortet und vor allem verständlich erklärt. Klare Weiterempfehlung.“
„Verständliche Erläuterung aller für mich noch offenen Punkte, nachvollziehbare Herleitung der unterbreiteten Vorschläge.“
„Konzentration auf das für mich wichtige. Kompetente fachliche Beratung. Maßgeschneiderte Lösung. Freundlicher Umgang.“
„Besonders gefallen hat mir die umfassende Beantwortung meiner Fragen und die Rücksichtnahme meines bisherigen Kenntnisstandes …“
„Er nimmt sich für mich viel Zeit und ist immer freundlich.“
„Das Beratungsgespräch war fachlich sehr fundiert und die Beratung war äußerst aufschlussreich. Ich bin mit der Qualität der Beratung sehr zufrieden …“
«Сопровождение при покупке нашей недвижимости под сдачу в аренду — это настоящие услуги „под ключ“. Подробная консультация перед решением о покупке и на протяжении всего дальнейшего процесса …»
Вместе ради вашего успеха.
Wir sagen Dir ehrlich, welche Kapitalanlage zu Deiner Situation passt und welche nicht.
Lass uns über Deine Kapitalanlage sprechen.
Worum geht es Dir? Tipp an, was passt, und such Dir dann einen Termin aus.
Kostenlos und unverbindlich. Die Terminbuchung läuft über Microsoft Bookings von Swiss Life Select.
Anlage V und Werbungskosten kurz beantwortet.
Deine Frage ist nicht dabei? Im kostenlosen Webinar beantwortet Matthias die Fragen der Teilnehmer live.
Was kann ich bei der Vermietung als Werbungskosten absetzen?
Alle Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen. Dazu zählen Schuldzinsen, AfA, Grundsteuer, Hausverwaltung, Versicherungen und Reparaturen.
Ist die Tilgung des Kredits absetzbar?
Nein. Nur die Zinsen sind Werbungskosten. Die Tilgung ist keine Ausgabe, sondern baut Vermögen auf.
Wer muss die Anlage V abgeben?
Jeder, der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG hat. Das gilt auch dann, wenn die Vermietung mit Verlust endet.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, die 15 % der Anschaffungskosten übersteigen. Sie werden über die AfA verteilt und nicht sofort abgesetzt.
Mehr Wissen für Kapitalanleger.
Versteh zuerst, wie unser Off-Market-System funktioniert.
Im kostenlosen Webinar erfährst Du, nach welchen Kriterien wir Immobilien auswählen, wie unser Zugang zu neuen Projekten funktioniert und welche Schritte auf dem Weg zur eigenen Kapitalanlage folgen.
- Für Einsteiger und Fortgeschrittene
- 100 % бесплатно и без обязательств
- Praxisnah und verständlich erklärt
Klick mich
Более 17 000 заинтересованных уже пользуются нашим эксклюзивным доступом к объектам закрытых продаж (off-market).