Immobilie als Kapitalanlage so funktioniert sie wirklich
Eine Immobilie als Kapitalanlage ist eine Wohnung oder ein Haus, das Du nicht selbst nutzt. Du vermietest es und baust über Mieteinnahmen und Tilgung Vermögen auf. Wie gut das gelingt hängt von Kaufpreis, Lage, Finanzierung und Steuern ab.
Wie verdient eine Kapitalanlage Immobilie Geld?
Du kaufst eine Wohnung und vermietest sie. Der Mieter zahlt Dir jeden Monat Miete. Davon bedienst Du das Darlehen und alle laufenden Kosten. Bleibt etwas übrig ist das Dein laufender Überschuss.
Dazu kommen drei weitere Effekte. Mit jeder Rate tilgst Du Schulden. Dein Mieter zahlt damit Deinen Kredit zurück. Außerdem kann der Wert der Immobilie über die Jahre steigen. Das ist aber keine Garantie. Und der Staat beteiligt sich über die Abschreibung, die Deine steuerpflichtigen Einkünfte mindert.
Wichtig ist der Hebel. Du setzt Eigenkapital ein und finanzierst den Rest. Die Bank bekommt ihre Zinsen. Der Gewinn oder Verlust auf das gesamte Objekt gehört aber Dir. Das wirkt in beide Richtungen. Läuft es gut steigt Deine Eigenkapitalrendite. Läuft es schlecht trifft es Dich stärker.
- Mieteinnahmen als laufender Zahlungsstrom
- Tilgung durch den Mieter
- mögliche Wertentwicklung der Immobilie
- steuerliche Abschreibung (AfA)
Rechenbeispiel mit angenommenen Zahlen
Цена покупки
Eine Wohnung in NRW mit angenommenen 12.000 € Jahreskaltmiete.
Bruttomietrendite
12.000 € geteilt durch 300.000 € ergibt 4,0 %. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 25.
Сопутствующие расходы при покупке
6,5 % Grunderwerbsteuer (19.500 €) plus angenommen 2 % Notar und Grundbuch (6.000 €) ohne Makler.
Nettomietrendite
Nach angenommenen 1.500 € nicht umlagefähigen Kosten bleiben 10.500 € auf 325.500 € Gesamtkosten.
Klick aufs Video und sieh, wie die Rechnung aufgeht.
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Was Du vor dem Kauf rechnen musst
Starte mit dem Kaufpreis und der Jahreskaltmiete. Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Beide zeigen Dir schnell ob ein Objekt grundsätzlich passt. Mehr dazu findest Du auf der Seite zur Berechnung der Mietrendite.
Danach kommen die Kaufnebenkosten. Dazu gehören Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland sowie Notar und Grundbuch mit etwa 1,5 bis 2 %. Ein Makler kommt hinzu falls Du über einen kaufst. Die Details rechnest Du auf der Seite Kaufnebenkosten berechnen durch.
Wer nur auf die Bruttorendite schaut übersieht Kosten. Die Instandhaltungsrücklage, nicht umlagefähige Verwaltungskosten und mögliche Leerstände senken den Ertrag. Rechne deshalb immer auch die Nettomietrendite.
- Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor
- Kaufnebenkosten und Eigenkapitalbedarf
- Nettomietrendite nach Kosten
- Rate, Zins und Tilgung des Darlehens
Wie der Staat mitspielt
Mieteinnahmen versteuerst Du als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Du kannst aber Kosten abziehen. Dazu zählen Darlehenszinsen, Verwaltung, Instandhaltung und die Abschreibung. Die lineare AfA beträgt je nach Baujahr 2 bis 3 % des Gebäudewerts pro Jahr. Für bestimmte Neubauten gibt es die degressive AfA und die Sonder-AfA. Prüfe die jeweiligen Voraussetzungen genau.
Verkaufst Du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf musst Du den Gewinn versteuern. Das regelt § 23 EStG. Danach ist der Verkauf grundsätzlich steuerfrei. Die Details stehen auf der Seite zur Spekulationsfrist.
Mehr Orientierung zu Abzügen und Gestaltung gibt Dir die Seite Steuern sparen mit Immobilien. Für die konkrete Situation ist ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.
Was dagegen spricht und was Du vergleichen solltest
Eine Immobilie ist nicht liquide. Du kannst sie nicht an einem Tag verkaufen. Dazu kommt das Klumpenrisiko. Ein einzelnes Objekt hängt an einer Lage und an einem Mieter. Steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung können Deine Rechnung verändern. Leerstand und Reparaturen kosten Geld.
Deshalb lohnt der ehrliche Vergleich. Die Seite ETF oder Immobilie stellt beide Wege gegenüber. Wer in Fonds denkt findet bei Immobilienfonds die Unterschiede zum Direktinvestment. Wer vor allem Einkommen sucht liest passives Einkommen. Zum Gesamtbild gehören auch Vermögensaufbau, Altersvorsorge mit Immobilien und Inflationsschutz.
Gerade Einsteiger fragen nach Spielraum beim Kapital. Die Seiten Geld anlegen in Immobilien und Immobilie ohne Eigenkapital zeigen was realistisch ist. Wer lieber ein fertig vermietetes Objekt will schaut zu vermietete Wohnung kaufen.
Von der Theorie zum passenden Objekt
Die größte Hürde ist selten die Rechnung. Es ist der Zugang zu guten Objekten. Viele Angebote auf den Portalen sind schon durch viele Hände gegangen. Off-Market-Immobilien erreichen den Markt gar nicht erst öffentlich.
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Immobilie als Kapitalanlage kurz beantwortet.
Deine Frage ist nicht dabei? Im kostenlosen Webinar beantwortet Matthias die Fragen der Teilnehmer live.
Ist eine Immobilie eine gute Kapitalanlage?
Das hängt von Preis, Lage, Finanzierung und Deiner Situation ab. Eine Immobilie bietet laufende Mieten und Tilgung durch den Mieter. Sie bringt aber auch Klumpenrisiko und geringe Liquidität mit.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage Immobilie?
Viele Banken erwarten dass Du zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zahlst. Je weniger Eigenkapital Du einsetzt desto höher sind Zins und Risiko. Details stehen auf der Seite zur Finanzierung ohne Eigenkapital.
Welche Kosten kommen zum Kaufpreis dazu?
Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 %. Notar und Grundbuch mit etwa 1,5 bis 2 %. Dazu kommt eine Maklerprovision falls ein Makler beteiligt ist.
Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Bei vermieteten Immobilien grundsätzlich nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Vorher musst Du den Gewinn versteuern.
Wo finde ich gute Objekte für Kapitalanleger?
Neben den Portalen gibt es Off-Market-Projekte die nicht öffentlich inseriert werden. Im kostenlosen Webinar von Immobilien Strategie erfährst Du wie das funktioniert.
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