Какую недвижимость вы можете себе позволить?

Ответить на этот вопрос, исходя только из дохода, нельзя.

Решающее значение имеют, среди прочего, ваш располагаемый доход, текущие обязательства, собственные средства и имущество, желаемая ежемесячная нагрузка, а также сама недвижимость. Для инвестиционной недвижимости к этому добавляются ожидаемые или текущие доходы от аренды и рентабельность объекта.

Для этого банки сопоставляют доходы, расходы, собственные средства и расходы на финансирование. Sparkasse, например, называет этот процесс «ревизией финансов», на основе которой рассчитываются сумма кредита и план финансирования. (Sparkasse_de)

Мы идём на шаг дальше: решающее значение имеет не максимально возможное финансирование, а финансирование, которое соответствует вашей личной долгосрочной стратегии в сфере недвижимости.

Универсального ответа на этот вопрос нет.

Сколько собственных средств необходимо или целесообразно, зависит, среди прочего, от объекта, цены покупки, залоговой стоимости, вашей кредитоспособности, дохода, имеющегося обеспечения и требований конкретного партнёра по финансированию.

При классическом финансировании покупки или строительства жилья часто рекомендуют долю собственных средств около 20 % или больше; в качестве разумного минимума собственных средств часто называют сумму сопутствующих расходов при покупке. При этом Interhyp указывает, что конкретные требования у разных кредиторов различаются. (Interhyp)

Однако при покупке инвестиционной недвижимости возникает дополнительный стратегический вопрос:

Сколько собственных средств вы хотите вложить?

Ведь каждый евро, вложенный в недвижимость, на время перестаёт быть доступным для денежных резервов или других инвестиций.

Поэтому мы рассматриваем собственные средства не отдельно, а в связи с расходами на финансирование, риском, ликвидностью и вашей общей инвестиционной стратегией.

В принципе это возможно. Но удастся ли получить финансирование при небольших собственных средствах, во многом зависит от вашей кредитоспособности, дохода, имеющегося обеспечения, объекта и конкретного банка.

Чем выше доля кредита по отношению к стоимости недвижимости, тем выше может быть риск с точки зрения банка. Это может повлиять на процентную ставку, условия и решение по кредиту.

Interhyp указывает, что некоторые кредиторы предлагают финансирование и при меньшем вложении собственных средств. В то же время Sparkasse подчёркивает, что финансирование без собственных средств или с очень небольшой их долей может повлечь более высокие риски и расходы на финансирование. (Interhyp)

Поэтому наш принцип:

Как можно меньше собственных средств — не обязательно лучше. Но и как можно больше — тоже.

Главное — структура, которая соответствует вашей финансовой ситуации и стратегии.

Сопутствующие расходы при покупке нужно с самого начала закладывать в расчёт.

К ним относятся прежде всего налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), расходы на нотариуса и внесение записи в поземельную книгу (Grundbuch), а также при необходимости комиссия риелтора. Конкретная сумма зависит, среди прочего, от федеральной земли и конкретной покупки.

Нужно ли оплачивать эти расходы из собственных средств и в каком объёме, зависит от партнёра по финансированию и индивидуальных условий финансирования. Например, ING в своих опубликованных критериях, как правило, требует, чтобы сопутствующие расходы при покупке покрывались из подтверждённых собственных средств. (ING)

Поэтому при планировании финансирования никогда не стоит ориентироваться только на саму цену покупки.

Это зависит от вашей личной ситуации, текущего уровня процентных ставок и вашей стратегии.

Более длительный срок фиксации процентной ставки даёт больше уверенности при планировании, но условия могут отличаться от условий при более коротком сроке. Короткий срок фиксации даёт больше гибкости, но несёт более высокий риск изменения ставки при последующем финансировании.

Commerzbank называет срок фиксации процентной ставки, процентную ставку, погашение основного долга и частичные досрочные погашения ключевыми элементами стратегии финансирования. (Commerzbank)

Поэтому не существует единственно правильного срока фиксации процентной ставки для всех покупателей недвижимости.

Важно, какая структура процентных ставок соответствует вашему финансовому плану и вашей стратегии в отношении недвижимости.

От погашения основного долга зависит, как быстро вы вернёте кредит и как будет меняться остаток долга.

Более высокое погашение быстрее уменьшает остаток долга, но поначалу увеличивает ежемесячный платёж. Более низкое погашение может снизить ежемесячную нагрузку, но при прочих равных условиях долг будет выплачиваться медленнее.

Для инвестиционной недвижимости нужно дополнительно учитывать, какую роль играют ликвидность, денежный поток и другие запланированные инвестиции.

Поэтому погашение основного долга не стоит рассматривать отдельно.

Ежемесячный платёж, ставка, погашение, ликвидность и инвестиционная стратегия должны сочетаться друг с другом.

Точные требования зависят от банка, вашей профессиональной ситуации и цели финансирования.

Как правило, нужны документы трёх видов:

• Личные и финансовые документы: например, удостоверения личности, подтверждения зарплаты или доходов, налоговые документы и сведения о текущих обязательствах.
• Собственные средства и имущество: например, выписки по банковским и брокерским счетам, сбережения, Bausparvertrag (договор стройсбережений) или подтверждения других активов.
• Документы по объекту: например, презентация объекта, планировки, расчёт общей площади (Wohnfläche), выписка из поземельной книги, кадастровая карта, проект договора купли-продажи и — в зависимости от объекта — другие документы.

Если у вас собственное дело, обычно дополнительно требуются финансовые документы: годовые отчёты, отчёты о доходах и расходах, налоговые уведомления (Steuerbescheid) и актуальные отчёты BWA. Для инвестиционной недвижимости также могут понадобиться договоры аренды или сводки арендных платежей. (Interhyp)

Вам не придётся собирать документы самостоятельно, не зная, что действительно нужно. Вместе с вами мы определим, какие документы нужны именно для вашего финансирования.

По сути, банк проверяет две вещи:

Вас как заёмщика — и недвижимость как обеспечение.

С вашей стороны важны, среди прочего, доход, регулярные расходы, текущие кредиты, собственные средства, имущественное положение и кредитоспособность.

Со стороны объекта рассматриваются, например, цена покупки, локация, состояние, использование и залоговая стоимость. По документам на объект банк, среди прочего, проверяет, соответствует ли стоимость недвижимости запрашиваемому финансированию и обеспечению кредита. (Interhyp)

Для инвестиционной недвижимости дополнительно могут иметь значение текущие или ожидаемые доходы от аренды.

Поэтому хорошая подготовка с обеих сторон может заметно облегчить процесс финансирования.

Нет. Наоборот: возможности финансирования имеет смысл выяснить ещё до поиска конкретного объекта.

Для первичной консультации по финансированию все документы на объект пока не нужны. Однако Interhyp рекомендует заранее подготовить как можно более точные сведения о своей финансовой ситуации, доходе, текущих обязательствах и доступных собственных средствах. (Interhyp)

Ранняя проверка финансирования поможет вам понять реалистичные рамки:

В каком ценовом диапазоне искать? Сколько собственных средств я хочу или мне нужно вложить? Какая ежемесячная нагрузка разумна?

Так вы ищете не просто какую-нибудь недвижимость, а целенаправленно ту, которая соответствует вашим возможностям и целям.

В целом процесс похож на классическое финансирование недвижимости: банк проверяет как вашу личную финансовую ситуацию, так и недвижимость, которая служит обеспечением по кредиту.

Однако у инвестиционной недвижимости есть дополнительный уровень.

Помимо дохода, кредитоспособности, собственных средств и цены покупки, здесь, например, доходы от аренды, текущие расходы, доходность, потребность в ликвидных средствах и долгосрочное развитие финансирования играют важную роль.

Поэтому финансирование инвестиционной недвижимости не стоит рассматривать в отрыве от самой инвестиции.

Мы объединяем обе стороны:

Недвижимость + финансирование + стратегия.

Если недвижимость сдаётся в аренду, доходы от аренды могут учитываться при проверке финансирования.

Однако в каком размере их засчитают, зависит от конкретного банка и случая. Банки могут применять понижающие коэффициенты или учитывать расходы на содержание, поскольку не вся валовая арендная плата полностью идёт на обслуживание кредита.

ING, например, прямо указывает в своей анкете заёмщика (Selbstauskunft) доходы от аренды финансируемого объекта и другой недвижимости и учитывает их в доходе семьи. (ING)

Если объект уже сдан в аренду, обычно нужны соответствующие подтверждения. Для инвестиционной недвижимости банки могут, среди прочего, запросить договоры аренды, сводки арендных платежей, подтверждения текущих доходов от аренды и сведения о рентабельности. (Dr. Klein)

Поэтому мы рассматриваем не только возможное финансирование, но и то, насколько объект с экономической точки зрения подходит под финансирование.

Если к концу срока фиксации процентной ставки кредит выплачен не полностью, остаток долга нужно финансировать дальше.

Для этого подходит, например, последующее финансирование у прежнего кредитора или — в зависимости от ситуации — рефинансирование в другом банке.

Какие условия будут доступны тогда, сегодня точно предсказать нельзя.

Именно поэтому при первоначальном финансировании стоит смотреть не только на сегодняшний ежемесячный платёж, но и на ожидаемый остаток долга по окончании срока фиксации процентной ставки.

Потому что разные банки по-разному оценивают один и тот же запрос.

Условия, требования к собственным средствам, лимиты кредитования относительно залоговой стоимости и оценка определённых видов дохода или имущества могут различаться.

Поэтому предложение по финансированию не стоит оценивать только по номинальной процентной ставке.

Важны также эффективная процентная ставка, срок фиксации процентной ставки, погашение основного долга, возможности частичного досрочного погашения, проценты на невыбранную часть кредита, гибкость и условия последующего финансирования.

Особенно при крупном финансировании даже небольшая разница в условиях за годы может дать значительный эффект.

Сдаваемую в аренду недвижимость не стоит оценивать только по тому, покрывает ли текущая арендная плата ежемесячный платёж по кредиту.

Важны, среди прочего, цена покупки и сопутствующие расходы при покупке, стабильно достижимые доходы от аренды, расходы за счёт собственника, содержание и ремонт, возможные риски простоя без арендаторов, расходы на финансирование, погашение основного долга, денежные резервы и перспектива после окончания срока фиксации процентной ставки.

ING также рекомендует инвесторам реалистично проверять ожидания по доходности и не закладывать в расчёты слишком оптимистичные допущения. (ING)

Поэтому надёжное финансирование должно не только работать сегодня, но и предусматривать резервы на случай перемен и непредвиденных расходов.

При финансировании на 100 % обычно финансируется цена покупки недвижимости, а сопутствующие расходы при покупке оплачиваются из собственных средств.

При так называемом финансировании на 110 % в кредит, если упростить, берутся не только цена покупки, но и сопутствующие расходы при покупке.

Такое финансирование возможно не для каждого заёмщика и не для каждого объекта. Требования к доходу, кредитоспособности, обеспечению и качеству объекта могут быть соответственно выше.

В том числе поэтому высокую долю заёмных средств стоит оценивать не только по тому, возможна ли она технически.

Важнее другой вопрос:

Соответствует ли она вашей стратегии и останется ли финансирование посильным при менее благоприятных условиях?

Нет.

Низкая процентная ставка важна, но это лишь одна из составляющих финансирования.

Финансирование может казаться выгодным на первый взгляд и при этом плохо подходить вашей стратегии — например, из-за невыгодных условий погашения, недостаточной гибкости, короткого срока фиксации процентной ставки или других условий договора.

Поэтому мы сравниваем не только процентные ставки.

Мы рассматриваем структуру финансирования в целом.

Если недвижимость сдаётся в аренду, финансирование и налогообложение могут быть связаны между собой. Например, проценты по кредиту на сдаваемую в аренду недвижимость при определённых условиях могут иметь значение для налогообложения.

Однако конкретный налоговый эффект зависит от вашей личной ситуации и структуры инвестиции.

Поэтому финансирование не стоит выбирать только ради возможного налогового преимущества. Налоговые вопросы — предмет индивидуальной проверки у налогового консультанта.

Тем не менее для стратегии в сфере недвижимости важно не рассматривать финансирование, инвестицию и налоговые условия полностью в отрыве друг от друга.

В принципе да — если это позволяют доход, кредитоспособность, имущество, текущие кредиты и сами объекты.

Поэтому именно для инвесторов важно не только первое финансирование.

Тем, кто хочет в долгосрочной перспективе сформировать портфель недвижимости, стоит уже при первом или следующем финансировании учитывать, как вложение собственных средств, ежемесячная нагрузка и остаток долга могут повлиять на будущие возможности финансирования.

Так из отдельного финансирования недвижимости вырастает стратегия финансирования.

Это зависит от банка, вашей личной ситуации, недвижимости и прежде всего от полноты необходимых документов.

И Interhyp, и Dr. Klein указывают, что полный и актуальный пакет документов может ускорить процесс финансирования и решение по кредиту. (Interhyp)

Поэтому хорошая подготовка особенно важна, если конкретный объект уже найден и решение нужно принять быстро.

Да. Первичная консультация по финансированию проходит для вас бесплатно и без обязательств.

Сначала мы рассмотрим вашу исходную ситуацию, ваши цели и — если он уже есть — конкретный план покупки недвижимости.

Так вы лучше поймёте свои возможности финансирования и затем сможете решить, какие следующие шаги для вас разумны.

Наша цель — не подобрать вам какое угодно финансирование.

Наша цель — финансирование, которое соответствует вашей стратегии в сфере недвижимости.