Купить недвижимость. Продать недвижимость.

Вторичным рынком недвижимости мы называем посредничество при продаже уже существующих объектов от собственников новым покупателям. В отличие от новостроек или специально созданных проектов инвестиционной недвижимости, здесь в центре внимания объекты вторичного рынка. Immobilien Strategie сопровождает как собственников при продаже, так и потенциальных покупателей при поиске и покупке подходящей недвижимости.

Всё начинается с личной беседы. Мы хотим понять ваш объект, исходную ситуацию и ваши цели. Затем мы оцениваем возможную стоимость недвижимости и разрабатываем подходящую стратегию продажи и продвижения.

Далее мы собираем необходимые документы, профессионально презентуем объект и выбираем подходящие каналы продвижения. Мы координируем запросы и показы объекта, ведём коммуникацию с потенциальными покупателями и поддерживаем вас на всех следующих этапах продажи — вплоть до подписания у нотариуса и передачи объекта.

Наша цель — структурированный и прозрачный процесс продажи с личным сопровождением.

Единственно верного момента для продажи не существует. Решающую роль играют как ваша личная ситуация, так и текущее положение на рынке.

Значение имеют, например, региональный спрос, уровень процентных ставок, предложение сопоставимых объектов, состояние и локация объекта, а также ваши личные планы.

Поэтому мы смотрим не только на рынок, но прежде всего на вопрос:

Чего вы хотите добиться продажей?

Профессиональные участники рынка тоже отмечают, что момент продажи и срок продвижения объекта зависят от личных и рыночных факторов.

Возможная стоимость недвижимости зависит, среди прочего, от локации, типа объекта, площади, состояния, года постройки, оснащения, энергетических характеристик и текущего соотношения спроса и предложения.

Онлайн-оценка может дать первый ориентир по стоимости. Для конкретного решения о продаже имеет смысл индивидуально рассмотреть объект.

Для этого у нас есть отдельный раздел:

Оценка недвижимости / оценка стоимости

Там собственники могут без обязательств начать с оценки своей недвижимости.

Нет.

Оценка не обязывает вас затем продавать недвижимость через Immobilien Strategie.

Вы можете сначала узнать возможную стоимость вашей недвижимости, а затем спокойно решить, будете ли вы действовать дальше и как именно.

Сначала узнать стоимость. Потом решать.

Разумная цена предложения не должна складываться просто из желаемой цены или одного сравнения в интернете.

Учитываются, например, характеристики объекта, локация, состояние, оснащение, сопоставимые объекты и текущая ситуация на рынке.

На основе этой информации мы вместе с вами разрабатываем подходящую стратегию ценообразования и продвижения.

Цена предложения при этом — ключевая составляющая стратегии продажи. Заметно завышенная цена может затянуть продвижение объекта; крупные риелторские компании тоже указывают на связь между реалистичной ценой и сроком продажи.

Однозначно ответить на этот вопрос нельзя.

Срок продажи зависит, среди прочего, от типа недвижимости, локации, состояния, цены предложения, спроса, стратегии продвижения, финансирования покупателя и последующего нотариального оформления.

Для продажи домов и квартир профессиональные участники рынка в качестве грубого ориентира часто называют срок от одного до шести месяцев до договорённости с покупателем. В отдельных случаях всё может пройти значительно быстрее или занять больше времени. После договорённости добавляются ещё нотариальное оформление и оплата покупной цены.

Поэтому мы не обещаем какой-то стандартный срок продажи.

Какие документы потребуются, зависит от конкретного объекта.

Как правило, среди прочего могут понадобиться:

Выписка из поземельной книги, планировки, расчёт общей площади (Wohnfläche), кадастровая карта или план участка, энергетический паспорт здания, сведения о проведённой модернизации и при необходимости строительная документация.

Для квартиры, как правило, добавляются и другие документы: декларация о разделе (Teilungserklärung), хозяйственный план, отчёты по плате за содержание дома (Hausgeld) и документы объединения собственников (WEG).

Мы обсудим с вами, какие документы нужны именно для вашей продажи и какие, возможно, ещё предстоит получить.

При многих продажах недвижимости энергетический паспорт здания обязателен; однако для определённых зданий и ситуаций закон предусматривает исключения.

Поэтому какие требования действуют для вашей недвижимости и какой энергетический паспорт нужен, стоит проверить применительно к конкретному объекту.

Продвижение объекта зависит от самой недвижимости, целевой аудитории и согласованной стратегии продажи.

Сюда могут входить, например, профессиональная подготовка объекта, фотографии, планировки, информативная презентация объекта, подходящие сайты объявлений о недвижимости, имеющаяся база потенциальных покупателей и другие каналы продвижения, подобранные под целевую аудиторию.

Не каждому объекту нужно одинаковое продвижение.

Поэтому наш принцип:

Сначала понять объект и целевую аудиторию — затем выбрать способ продвижения.

В зависимости от объекта, спроса и желаемой стратегии продажи может иметь смысл и более конфиденциальное продвижение.

В этом случае объект не обязательно с самого начала предлагают широкой публике — при необходимости его сначала представляют избранным потенциальным покупателям.

Подходит ли такой подход для вашей недвижимости, мы обсудим с вами индивидуально.

Не каждый запрос должен автоматически вести к показу объекта или дальнейшим шагам продажи.

Поэтому мы стремимся системно проверять потенциальных покупателей и — насколько это необходимо и возможно в конкретном процессе продажи — учитывать, среди прочего, серьёзность намерений и финансовые возможности.

Профессиональные риелторские компании тоже называют проверку покупателей и проверку кредитоспособности частью своих услуг по продаже.

Цель — сделать процесс продажи для собственников максимально эффективным и надёжным.

В рамках согласованных посреднических услуг мы координируем показы объекта с подходящими потенциальными покупателями и согласовываем с вами даты.

Задача не в том, чтобы провести через объект как можно больше людей.

Качество потенциальных покупателей важнее, чем количество показов.

Нет.

В принципе недвижимость можно продать и тогда, когда вы ещё в ней живёте.

Показы и процесс продажи согласовываются с учётом этого.

Важно лишь заранее выяснить, когда объект может быть передан и какие у вас представления о сроках.

В принципе да.

Однако при продаже сданной в аренду недвижимости необходимо учитывать действующий договор аренды и связанные с ним правовые условия.

Круг возможных покупателей тоже часто отличается от того, что бывает у свободного объекта.

Поэтому стратегию продажи следует адаптировать к конкретной ситуации.

Да.

Для многоквартирных домов помимо локации и состояния особенно важны договоры аренды, доходы, структура расходов, документы и подходящая целевая группа покупателей.

Поэтому оценка и стратегия продвижения отчасти отличаются от классической продажи частного дома, в котором живёт сам владелец.

Конкретные расходы зависят от объекта и ситуации продажи.

Статьями расходов могут быть, например, получение недостающих документов, энергетический паспорт здания, при необходимости расходы, связанные с действующими залоговыми правами банков, а также согласованная комиссия риелтора. В зависимости от личной и налоговой ситуации могут возникнуть и другие расходы или налоги.

Поэтому какие расходы возникнут именно в вашем случае, стоит выяснить индивидуально ещё до продажи.

Конкретная комиссия зависит от объекта, условий договора и действующих законодательных норм.

Комиссию для вашего конкретного поручения на продажу мы прозрачно согласуем с вами до заключения договора.

Именно при распределении расходов на риелтора в зависимости от типа недвижимости и условий договора действуют разные законодательные требования. Поэтому мы сознательно не называем единый процент для любой продажи недвижимости.

Это зависит от заключённого договора с риелтором и требований закона.

По договору с риелтором с оплатой по результату право на комиссию, как правило, возникает в связи с успешным заключением основного договора, при котором посредничал риелтор. Конкретные условия определяются соответствующим договором с риелтором. Солидные риелторские компании тоже описывают свою комиссию как привязанную к успешному заключению договора.

Какая форма сотрудничества подходит для вашей недвижимости, мы прозрачно обсудим с вами до заключения договора.

Важно, чтобы зоны ответственности, меры по продвижению, срок действия и взаимные ожидания были чётко прописаны.

Конкретные условия определяются соответствующим договором с риелтором.

Когда появляется конкретный интерес к покупке, мы сопровождаем коммуникацию и переговоры между сторонами.

При этом важна не только названная цена. Для оценки предложения могут иметь значение и статус финансирования, желаемая дата передачи объекта или другие условия.

Решение о том, какое предложение принять, разумеется, принимаете вы как собственник.

При многих покупках недвижимости по крайней мере часть покупной цены финансируется кредитом.

Поэтому важно в процессе продажи должным образом учитывать ситуацию с финансированием у потенциального покупателя.

Кроме того, у Immobilien Strategie есть собственное направление финансирования. Поэтому, если это целесообразно и желательно, вопросы финансирования можно учесть заранее.

В Германии продажа недвижимости требует нотариального удостоверения. Нотариус составляет или координирует договор купли-продажи и при подписании разъясняет его основные положения.

Мы сопровождаем процесс в рамках нашего посредничества и помогаем с подготовкой и согласованием всех вопросов, связанных с продажей.

В Германии нотариальное удостоверение договоров купли-продажи земельных участков и недвижимости обязательно по закону.

Как правило, покупная цена выплачивается не сразу при подписании у нотариуса.

После нотариального удостоверения сначала должны быть выполнены предусмотренные договором условия для наступления срока оплаты. Как только они выполнены, нотариус сообщает об этом сторонам.

Точные сроки зависят от конкретной продажи. VON POLL в качестве ориентира часто называет несколько недель между подписанием договора и поступлением денег.

Дата передачи объекта устанавливается в договоре купли-продажи.

Часто передача объекта происходит в согласованную дату после полной оплаты покупной цены.

При передаче, как правило, вручаются ключи и фиксируются показания счётчиков и состояние объекта.

Это стоит как можно раньше учесть в стратегии продажи.

Продажа, покупка новой недвижимости, финансирование и дата передачи объекта могут зависеть друг от друга.

Поскольку Immobilien Strategie работает как на вторичном рынке, так и в сфере финансирования, по вашему желанию мы можем вместе продумать и следующие шаги.

Продажу не стоит планировать в отрыве от вашей личной жилищной и финансовой ситуации.

В принципе да.

Однако частная продажа означает, что вам придётся самостоятельно организовать, среди прочего, оценку и определение цены, документы, презентацию, продвижение объекта, общение с потенциальными покупателями, показы, переговоры и подготовку дальнейших этапов продажи.

Профессиональный риелтор может взять эти задачи на себя полностью или частично. Engel & Völkers тоже, говоря о выборе между частной продажей и риелтором, делает акцент прежде всего на опыте, знании рынка и времени, которое собственник может на это потратить.

В принципе можно продать и недвижимость, кредит за которую ещё не погашен.

Решающее значение имеет то, как будут урегулированы действующий кредит и обеспечения, внесённые в поземельную книгу (Grundbuch). В зависимости от финансирования это может быть, например, досрочное погашение кредита, снятие залогового права банка (Grundschuld) и при необходимости другие расходы.

Это стоит заблаговременно выяснить с банком, выдавшим кредит, или с привлечёнными специалистами.

Это зависит от вашей личной ситуации, использования объекта, срока владения и других налоговых условий.

Поэтому налоговые последствия конкретной продажи в случае сомнений стоит обсудить с налоговым консультантом.

Индивидуальных налоговых консультаций мы сознательно не даём.

Тогда не стоит просто ждать дольше.

Важно вместе разобраться, в чём причина. Возможными факторами могут быть, например, ценовое позиционирование, презентация, целевая аудитория, спрос, каналы продвижения или особенности самого объекта.

На этой основе при необходимости можно скорректировать стратегию продвижения.

Для нас продажа недвижимости — это не просто публикация презентации объекта.

Для нас процесс начинается с вашего объекта, вашей личной ситуации и желаемого результата.

На этой основе мы выстраиваем подходящий план действий — от оценки стоимости и стратегии продажи через продвижение объекта и проверку покупателей до сопровождения всего процесса продажи.

Кроме того, при необходимости можно подключить и другие направления Immobilien Strategie — например, оценку стоимости, вторичный рынок, финансирование или инвестиционную недвижимость.

Поэтому наш подход можно свести к одной простой мысли:

Ваша недвижимость — это капитал. А капитал заслуживает стратегии.