Vermietete Wohnung kaufen das solltest Du prüfen
Beim Kauf einer vermieteten Wohnung übernimmst Du den bestehenden Mietvertrag. Du hast sofort Mieteinnahmen und musst kein Objekt mehr suchen und vermieten. Dafür bist Du an die Konditionen des Vertrags gebunden und solltest ihn vorher genau prüfen.
Kauf bricht Miete nicht
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 566, dass der Käufer in den Mietvertrag eintritt. Du übernimmst Rechte und Pflichten des Vermieters. Der Mieter behält seine Wohnung zu den vereinbarten Bedingungen.
Das heißt auch dass Du die Miete nicht frei anpassen kannst. Erhöhungen sind nur im gesetzlichen Rahmen möglich. In manchen Städten begrenzt die Mietpreisbremse die Miete bei Neuvermietung.
Eigenbedarf ist für Kapitalanleger meist kein Thema. Der Mieter genießt zudem Kündigungsschutz.
Prüfrechnung mit angenommenen Zahlen
Purchase price
Angenommene vermietete Wohnung.
Jahreskaltmiete
600 € Kaltmiete mal 12 Monate.
Bruttomietrendite
7.200 € geteilt durch 200.000 € mal 100.
Kaufpreisfaktor
200.000 € geteilt durch 7.200 €.
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Diese Unterlagen brauchst Du
Lass Dir den Mietvertrag mit allen Nachträgen geben. Prüfe Miethöhe, Staffel oder Index, Kaution und Mietbeginn. Frag nach den Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre. Frag nach Rückständen und Mietzahlungen.
Prüfe auch die Eigentümergemeinschaft. Lies Protokolle und die Instandhaltungsrücklage. Anstehende Sanierungen sind bei einer Eigentumswohnung Teil Deiner Kosten.
Rechne die Rendite und die Kaufnebenkosten durch. Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab.
- Mietvertrag mit Nachträgen
- Nebenkostenabrechnungen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Stand der Instandhaltungsrücklage
Was für den Kauf spricht und was nicht
Für den Kauf spricht der sofortige Zahlungsstrom. Du hast einen Mieter und kennst die Einnahmen. Die Abschreibung senkt Deine Steuerlast. Dein Mieter tilgt über die Miete das Darlehen.
Dagegen spricht der begrenzte Spielraum. Du kennst die Wohnung vielleicht nur von außen. Alte Mietverträge liegen oft unter dem Marktniveau. Ein Mieterwechsel kann Sanierung nötig machen. Ein Leerstand belastet die Rechnung.
Wer neu gebaute Objekte bevorzugt hat oft klarere Verhältnisse. Ein Neubau startet mit neuen Mietverträgen und niedrigem Energiebedarf, wenn er etwa dem Standard KfW 40 QNG* folgt.
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Was passiert mit dem Mietvertrag beim Kauf?
Der Käufer tritt nach § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Vertrag läuft zu den vereinbarten Bedingungen weiter.
Kann ich dem Mieter nach dem Kauf kündigen?
Nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen etwa bei berechtigtem Eigenbedarf. Der Mieter genießt Kündigungsschutz. Für Kapitalanleger ist das selten ein Thema.
Welche Unterlagen brauche ich?
Den Mietvertrag mit Nachträgen, Nebenkostenabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen und den Stand der Rücklage.
Ist eine vermietete Wohnung günstiger?
Oft liegt der Preis niedriger als bei freier Wohnung. Das ist aber nicht sicher. Prüfe Miete und Zustand genau.
Wie berechne ich die Rendite?
Teile die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Für die Nettorendite ziehst Du Kosten ab und addierst die Kaufnebenkosten zum Preis.
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