Steuern sparen mit Immobilien Diese Hebel gibt es wirklich
Mit einer vermieteten Immobilie senkst Du Deine Steuerlast durch Abschreibung, Schuldzinsen und andere Werbungskosten. Nach zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei. Steuern sparen ist ein Bonus und niemals der Grund für den Kauf.
Abschreibung und Schuldzinsen
Die AfA ist der größte Hebel. Sie mindert Deinen Gewinn, ohne dass Geld abfließt. Für Gebäude ab Fertigstellung 2023 sind es nach § 7 Abs. 4 EStG 3 % pro Jahr auf den Gebäudeanteil. Für neue Wohngebäude gibt es unter Bedingungen die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG oder die Sonder-AfA nach § 7b EStG.
Auch Deine Schuldzinsen sind Werbungskosten. Finanzierst Du die Immobilie mit einem Darlehen, senken die Zinsen Deinen steuerpflichtigen Überschuss. Die Tilgung dagegen ist nicht absetzbar.
Rechenbeispiel Wirkung der AfA
Gebäudeanteil
Angenommener Anteil am Kaufpreis.
AfA pro Jahr
3 % nach § 7 Abs. 4 EStG.
Angenommener Grenzsteuersatz
Dein persönlicher Satz weicht davon ab.
Weniger Steuer pro Jahr
7.200 € mal 35 %, solange Du Überschüsse hast.
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Werbungskosten und Verlustverrechnung
Alle laufenden Kosten der Vermietung kannst Du nach § 9 EStG absetzen. Das sind etwa Grundsteuer, Hausverwaltung, Versicherungen und Reparaturen. In der Anlage V stellst Du sie den Mieteinnahmen gegenüber.
Entsteht in einem Jahr ein Verlust aus Vermietung, kannst Du ihn mit anderen Einkünften verrechnen. Das gilt zum Beispiel für Dein Gehalt. So sinkt Deine Einkommensteuer. Dahinter steckt aber ein echter Verlust im Jahr und kein Geschenk. Er lohnt sich nur, wenn das Objekt langfristig trägt.
Haltefrist nutzen und geduldig sein
Nach § 23 EStG ist der Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei. Wertzuwachs bleibt damit in Deiner Tasche. Das ist ein großer Unterschied zu vielen anderen Anlagen. Wer die Frist abwartet, spart die Steuer auf den Gewinn.
Beachte aber, dass die AfA beim Verkauf innerhalb der Frist den Gewinn erhöht. Plane Verkäufe deshalb mit Weitblick.
- AfA auf den Gebäudeanteil nutzen
- Schuldzinsen und laufende Kosten sauber erfassen
- Verluste im Jahr verrechnen
- Zehn Jahre halten und steuerfrei verkaufen
Steuern sparen, ohne zu verlieren
Wer nur wegen der Steuer kauft, zahlt oft zu viel für ein schwaches Objekt. Eine Steuerersparnis von einem Euro ist weniger wert als ein Euro Verlust im Objekt. Wähle zuerst die Immobilie nach Lage, Qualität und Miete aus.
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Wie kann ich mit Immobilien Steuern sparen?
Durch AfA, Schuldzinsen und andere Werbungskosten bei der Vermietung. Nach zehn Jahren ist der Verkauf nach § 23 EStG steuerfrei.
Lohnt sich eine Immobilie nur wegen der Steuer?
Nein. Die Steuerersparnis ist ein Bonus. Entscheidend sind Lage, Mietentwicklung und Qualität des Objekts.
Kann ich Verluste aus Vermietung verrechnen?
Ja. Verluste aus Vermietung und Verpachtung kannst Du mit anderen Einkünften verrechnen. Das senkt Deine Einkommensteuer im selben Jahr.
Welche Abschreibung gilt für einen Neubau?
Linear sind es 3 % nach § 7 Abs. 4 EStG. Für Wohngebäude mit passendem Baubeginn kommen die degressive AfA oder die Sonder-AfA in Frage.
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