Immobilie ohne Eigenkapital was möglich ist und was es kostet
Eine Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren ist in Einzelfällen möglich. Die Bank prüft dann Einkommen, Sicherheiten und Bonität sehr streng. Ein Darlehen über den ganzen Kaufpreis ist teurer und riskanter als eine Finanzierung mit Eigenkapital.
Vollfinanzierung und Nebenkosten
Bei einer Vollfinanzierung finanziert die Bank 100 % des Kaufpreises. Manche Anbieter finanzieren sogar die Kaufnebenkosten mit. Dann spricht man von einer 110 Prozent Finanzierung. Du bringst kein Geld mit.
Die Nebenkosten fallen trotzdem an. Dazu zählen Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 % sowie Notar und Grundbuch mit etwa 1,5 bis 2 %. Viele Banken verlangen, dass Du sie aus eigenen Mitteln zahlst.
Ohne Eigenkapital steigt der Darlehensbetrag. Damit steigen Zinsen und die monatliche Rate.
Finanzierungsbedarf mit angenommenen Zahlen
Purchase price
Angenommenes Objekt in NRW.
Nebenkosten
6,5 % Grunderwerbsteuer und 2 % Notar und Grundbuch ohne Makler.
Bedarf
Kaufpreis plus Nebenkosten bei einer 110 Prozent Finanzierung.
Folge
Je höher das Darlehen desto höher Zins und monatliche Rate.
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Was die Bank dafür prüft
Die Bank prüft Dein Einkommen und Deine Ausgaben. Sie prüft Deine Beschäftigung und Deine Schufa. Sie bewertet das Objekt und die Miete. Je geringer das Eigenkapital desto mehr Sicherheit verlangt sie.
Als Sicherheiten kommen zusätzliche Immobilien, Bürgschaften oder andere Vermögenswerte in Frage. Ein Teil Deines Einkommens muss auch nach der Rate bleiben.
Ein kleinerer Beleihungsauslauf bringt oft bessere Zinsen. Deshalb lohnt es sich, so viel Eigenkapital einzusetzen wie sinnvoll möglich ist.
- Einkommen und Beschäftigung
- Schufa und bestehende Verpflichtungen
- Wert des Objekts und Miete
- zusätzliche Sicherheiten
Was Du bei hohem Hebel bedenken musst
Ein hoher Hebel wirkt in beide Richtungen. Steigen Preise und Mieten gewinnst Du stärker. Fallen sie oder fällt ein Mieter aus trifft es Dich härter. Dein Puffer ist dünner.
Auch Zinsänderungen spielen eine Rolle. Läuft die Zinsbindung aus kann die Rate steigen. Hohe Restschulden machen die Anschlussfinanzierung riskanter.
Plane deshalb eine Liquiditätsreserve. Rechne Leerstand und Reparaturen ein. Rechne die Rendite netto. Der Überblick auf Immobilie als Kapitalanlage hilft bei der Einordnung.
Erst rechnen, dann entscheiden
Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist hängt von Deinem Einkommen und Deinem Ziel ab. Wer wenig Kapital hat kann Eigenkapital zunächst aufbauen und dann ein gutes Objekt erwerben.
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Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen?
In Einzelfällen ja. Die Bank prüft Einkommen und Sicherheiten streng. Zins und Rate fallen meist höher aus als mit Eigenkapital.
Was ist eine Vollfinanzierung?
Die Bank finanziert den gesamten Kaufpreis. Manchmal werden auch die Kaufnebenkosten finanziert. Dann spricht man von 110 Prozent.
Wie viel Eigenkapital sollte ich mitbringen?
Viele Banken erwarten mindestens die Kaufnebenkosten. Mehr Eigenkapital verbessert meist den Zins. Die richtige Höhe hängt von Deiner Situation ab.
Welche Risiken hat eine Finanzierung ohne Eigenkapital?
Höhere Rate, höhere Zinsen und ein dünner Puffer. Zinsänderungen und Leerstand treffen Dich härter.
Gibt es Alternativen?
Du kannst Eigenkapital zunächst aufbauen oder zusätzliche Sicherheiten stellen. Auch ein günstiger Direktkauf ohne Makler senkt den Kapitalbedarf.
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