Spekulationsfrist bei Immobilien 10 Jahre und Dein Gewinn bleibt steuerfrei
Die Spekulationsfrist bei Immobilien beträgt 10 Jahre. Verkaufst Du eine vermietete Immobilie innerhalb dieser Frist, ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig. Nach Ablauf der Frist bleibt der Verkaufsgewinn steuerfrei.
Was § 23 EStG genau regelt
Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG gilt der Verkauf einer Immobilie als privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Der Gewinn zählt dann zu Deinen sonstigen Einkünften und wird mit Deinem persönlichen Steuersatz versteuert.
Entscheidend ist der Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Weder der Eintrag im Grundbuch noch die Übergabe der Schlüssel setzen die Frist in Gang. Das gilt für den Kauf und für den Verkauf. Die zehn Jahre laufen also vom Datum des einen Vertrags bis zum Datum des anderen.
Hast Du die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen, trittst Du in die Frist des Vorbesitzers ein. Die Zeit, die dieser die Immobilie gehalten hat, rechnet für Dich mit.
Rechenbeispiel Verkauf nach neun Jahren
Anschaffungskosten
Kaufpreis plus Nebenkosten inklusive Grunderwerbsteuer und Notar.
Abgeschriebene AfA
Mindert nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG die Anschaffungskosten.
Verkaufspreis
Nach Abzug von Verkaufskosten bleibt ein Erlös von 370.000 €.
Steuerpflichtiger Gewinn
370.000 € minus 245.000 € verbleibende Anschaffungskosten. Nach Ablauf von zehn Jahren wäre er steuerfrei.
Klick aufs Video und sieh, wie die Rechnung aufgeht.
Matthias zeigt Dir, nach welchen Kriterien wir Objekte auswählen und wie Du Vermögen mit Immobilien strategisch aufbaust.
Jetzt kostenlos ansehen100 % kostenlos · Online · Unverbindlich→
Klick mich
Wann die Frist nicht greift
Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Du die Immobilie selbst bewohnt hast. Das Gesetz verlangt Eigennutzung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken. Sie muss entweder zwischen Anschaffung und Verkauf durchgehend bestanden haben oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor.
Für Kapitalanleger spielt diese Ausnahme meist keine Rolle. Eine vermietete Wohnung erfüllt die Eigennutzung nicht. Wer aber später selbst einzieht und die Wohnung im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor bewohnt, kann die Frist umgehen. Das muss sauber dokumentiert sein.
- Eigennutzung durchgehend seit Anschaffung
- Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den zwei Vorjahren
- Keine Eigennutzung bei vermieteten Objekten
So ermittelst Du den steuerpflichtigen Gewinn
Der Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und der Werbungskosten beim Verkauf. Zu den Anschaffungskosten zählen der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar. Beim Verkauf mindern zum Beispiel Maklerkosten und Notarkosten den Gewinn.
Wichtig für Vermieter ist § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG. Die Abschreibung, die Du als Vermieter in der Steuererklärung geltend gemacht hast, mindert nachträglich die Anschaffungskosten. Dadurch steigt der Gewinn. Der Steuervorteil der AfA wird beim Verkauf innerhalb der Frist also teilweise wieder aufgehoben.
Liegt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei. Ab 1.000 € ist der volle Betrag steuerpflichtig. Es handelt sich um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag.
Viele Verkäufe in kurzer Zeit
Die Rechtsprechung kennt die Drei-Objekte-Grenze. Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Dann ist der Gewinn auch nach zehn Jahren steuerpflichtig und es fällt Gewerbesteuer an.
Als Kapitalanleger mit langem Anlagehorizont bist Du davon meist weit entfernt. Plane aber Käufe und Verkäufe bewusst und lass Dich bei mehreren Objekten steuerlich beraten.
Spekulationsfrist und Investment property
Wer Immobilien als langfristige Kapitalanlage hält, plant ohnehin in Jahrzehnten. Die Frist von zehn Jahren wird dann zum Vorteil. Du kannst Mieteinnahmen und Wertentwicklung nutzen und später entscheiden, ob Du verkaufst oder behältst.
Matthias Holzmann hat über 12 Jahre im Konzern gearbeitet und über 3.000 Investoren begleitet. Im kostenlosen Webinar von Immobilien Strategie erfährst Du, wie Du Off-Market-Projekte im Standard KfW 40 QNG* im Direktkauf ohne Maklerprovision findest und Deinen Vermögensaufbau strategisch angehst. Trag Dich ein und sichere Dir einen Platz.
Jetzt für die Vorzugsliste registrieren →
Matthias Holzmann
Seit über 12 Jahren im Konzern tätig und Dein Ansprechpartner für strategischen Vermögensaufbau mit Immobilien. Er verbindet die Stärke eines großen Konsortiums mit persönlicher Beratung auf Augenhöhe.
108 echte Bewertungen.100 % Empfehlungen.
Alle Bewertungen sind über ProvenExpert verifiziert. Jede Stimme stammt von einem Kunden, der mit Matthias Holzmann gearbeitet hat.
Alle 108 Bewertungen ansehen →“The support when buying our rental property was a full-service package. Thorough advice before the purchase decision and throughout the rest of the process …”
„Kompetent, freundlich und geduldig. Herr Holzmann hat mich verlässlich durch den Dschungel der Anlagemöglichkeiten gelotst …“
„Der gesamte Prozess von der Vorstellung des Projektes über den Erwerb und die Finanzierung bis zur Fertigstellung wurde kompetent von Herrn Holzmann begleitet …“
„Wir sind sehr zufrieden mit der Beratung. Andere Alternativen wurden klar mit Vor- und Nachteilen beleuchtet. Alle unsere Fragen wurden eingehend beantwortet und vor allem verständlich erklärt. Klare Weiterempfehlung.“
„Verständliche Erläuterung aller für mich noch offenen Punkte, nachvollziehbare Herleitung der unterbreiteten Vorschläge.“
„Konzentration auf das für mich wichtige. Kompetente fachliche Beratung. Maßgeschneiderte Lösung. Freundlicher Umgang.“
„Besonders gefallen hat mir die umfassende Beantwortung meiner Fragen und die Rücksichtnahme meines bisherigen Kenntnisstandes …“
„Er nimmt sich für mich viel Zeit und ist immer freundlich.“
„Das Beratungsgespräch war fachlich sehr fundiert und die Beratung war äußerst aufschlussreich. Ich bin mit der Qualität der Beratung sehr zufrieden …“
“The support when buying our rental property was a full-service package. Thorough advice before the purchase decision and throughout the rest of the process …”
Working together for your success.
Wir sagen Dir ehrlich, welche Kapitalanlage zu Deiner Situation passt und welche nicht.
Lass uns über Deine Kapitalanlage sprechen.
Worum geht es Dir? Tipp an, was passt, und such Dir dann einen Termin aus.
Kostenlos und unverbindlich. Die Terminbuchung läuft über Microsoft Bookings von Swiss Life Select.
Spekulationsfrist bei Immobilien kurz beantwortet.
Deine Frage ist nicht dabei? Im kostenlosen Webinar beantwortet Matthias die Fragen der Teilnehmer live.
Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Sie beträgt zehn Jahre nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Maßgeblich ist der Abschluss des notariellen Kaufvertrags beim Kauf und beim Verkauf.
Wann entfällt die Spekulationsfrist bei Eigennutzung?
Wenn Du die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hast. Das gilt seit der Anschaffung durchgehend oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.
Was passiert bei Verkauf vor Ablauf der zehn Jahre?
Der Gewinn wird als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften mit Deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Bleibt der Gewinn unter der Freigrenze von 1.000 € im Jahr, fällt keine Steuer an.
Zählt die Frist bei einer geerbten Immobilie neu?
Nein. Bei unentgeltlichem Erwerb gilt die Anschaffung des Vorbesitzers. Seine Haltedauer wird Dir angerechnet.
Mindert die AfA den Gewinn beim Verkauf?
Nein, sie erhöht ihn. Die geltend gemachte Abschreibung kürzt nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG die Anschaffungskosten und damit steigt der steuerpflichtige Gewinn.
Mehr Wissen für Kapitalanleger.
Versteh zuerst, wie unser Off-Market-System funktioniert.
Im kostenlosen Webinar erfährst Du, nach welchen Kriterien wir Immobilien auswählen, wie unser Zugang zu neuen Projekten funktioniert und welche Schritte auf dem Weg zur eigenen Kapitalanlage folgen.
- Für Einsteiger und Fortgeschrittene
- 100% free and with no obligation
- Praxisnah und verständlich erklärt
Klick mich
Over 17,000 prospective investors already benefit from our exclusive off-market access.