Immobilienfonds oder lieber direkt kaufen?
Ein Immobilienfonds bündelt das Geld vieler Anleger und investiert es in mehrere Immobilien. Du hältst Anteile und keine eigene Wohnung. Beim Direktinvestment gehört Dir das Objekt selbst.
Offene und geschlossene Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds haben kein festes Ende. Du kannst Anteile grundsätzlich kaufen und zurückgeben. Seit der Reform durch das Kapitalanlagegesetzbuch gelten für Privatanleger eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. In Krisen kann die Rückgabe von Anteilen ausgesetzt werden.
Geschlossene Fonds sammeln Geld für ein bestimmtes Projekt ein. Danach sind sie voll. Du kannst die Beteiligung meist nicht frei verkaufen. Es besteht das Risiko eines Totalverlusts. Die Bedingungen unterscheiden sich stark.
Daneben gibt es börsengehandelte Immobilienaktien und REITs. Sie sind täglich handelbar und schwanken stärker mit dem Aktienmarkt.
- offene Fonds mit Rückgabefristen
- geschlossene Fonds für einzelne Projekte
- börsengehandelte Immobilienaktien und REITs
Ein Vergleich mit angenommenen Werten
Einstieg
Du erwirbst Anteile und besitzt einen Bruchteil vieler Objekte.
Kosten
Verwaltung und Ausgabeaufschlag mindern laufend Deinen Ertrag.
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Du kaufst eine Wohnung und stehst im Grundbuch.
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Fonds und Direktinvestment fair gegenübergestellt
Der Fonds punktet mit Streuung und geringem Aufwand. Du kannst mit kleineren Beträgen starten. Ein Manager kümmert sich um Ankauf und Verwaltung. Dafür zahlst Du Gebühren die Deinen Ertrag mindern.
Das Direktinvestment bietet Dir Kontrolle und den Hebel durch ein Darlehen. Dein Mieter tilgt über die Miete Deine Schulden. Du kannst Abschreibung und Zinsen steuerlich nutzen. Dem stehen höherer Aufwand und Klumpenrisiko durch ein einzelnes Objekt gegenüber.
Bei der Liquidität unterscheiden sich beide Wege. Fondsanteile lassen sich mit Fristen zurückgeben. Eine Wohnung verkaufst Du nur mit Vorlauf. Auch das Steuerrecht ist verschieden. Beim Direktbesitz greift die Spekulationsfrist von zehn Jahren.
- Streuung gegen Klumpenrisiko
- Gebühren gegen Eigenaufwand
- kein Hebel gegen Hebel durch Finanzierung
- Fristen gegen Verkaufsaufwand
Worauf Du vor der Entscheidung achten solltest
Frage Dich wie viel Kontrolle Du willst. Frage Dich auch wie viel Zeit Du hast. Wer keine Zeit und kein Interesse an Details hat greift eher zum Fonds. Wer Eigentum und Hebel schätzt prüft den Direktkauf.
Lies bei jedem Fonds die Kosten und die Rückgabebedingungen. Prüfe welche Objekte drin liegen und wie sie finanziert sind. Verlass Dich nicht auf Prospektversprechen sondern auf die Unterlagen.
Eine Gesamtübersicht bietet die Seite Immobilie als Kapitalanlage. Den Vergleich mit Wertpapieren findest Du auf ETF oder Immobilie.
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Was ist ein Immobilienfonds?
Ein Fonds der das Geld mehrerer Anleger in Immobilien investiert. Du erwirbst Anteile und bekommst Erträge aus Mieten und Wertentwicklung abzüglich Kosten.
Sind Immobilienfonds sicher?
Sicher ist keine Anlage. Offene Fonds streuen breit. Bei Krisen kann die Rückgabe ausgesetzt werden. Geschlossene Fonds bergen ein Totalverlustrisiko.
Was ist besser Immobilienfonds oder Direktinvestment?
Das hängt von Deinen Zielen ab. Der Fonds bietet Streuung und wenig Aufwand. Der Direktkauf bietet Eigentum Kontrolle und Hebel durch Finanzierung.
Wie kann ich Anteile an offenen Fonds zurückgeben?
Für Privatanleger gelten eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Die Bedingungen stehen in den Fondsunterlagen.
Welche Steuern fallen beim Immobilienfonds an?
Erträge unterliegen der Besteuerung nach den für Fonds geltenden Regeln. Die Details hängen vom Fondstyp ab. Frag dazu einen Steuerberater.
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