AfA bei Immobilien berechnen Der Gebäudeanteil entscheidet
Die AfA ist die Abschreibung für Abnutzung. Du setzt sie jedes Jahr als Werbungskosten bei der Vermietung ab. Nach § 7 Abs. 4 EStG liegt der Satz bei 3 % für Gebäude ab Fertigstellung 2023. Davor sind es 2 % oder 2,5 %.
Welcher AfA Satz gilt für Dein Gebäude
Die lineare AfA richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr. Für Gebäude, die ab dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden, gilt nach § 7 Abs. 4 EStG ein Satz von 3 %. Für Gebäude, die vor 2023 und nach 1924 fertiggestellt wurden, sind es 2 %. Für Gebäude vor 1925 gelten 2,5 %.
Kannst Du nachweisen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als 33 beziehungsweise 50 Jahre, darfst Du die kürzere Dauer ansetzen. Dafür brauchst Du in der Regel ein Sachverständigengutachten. Es lohnt sich meist nur bei älteren Gebäuden in schlechtem Zustand.
Rechenbeispiel Kauf eines Neubaus
购房价格
Beispielhafter Kaufpreis der Wohnung.
Gebäudeanteil
Bei angenommenen 80 % Gebäudeanteil.
AfA bei 3 %
Jährliche Abschreibung für Fertigstellung ab 2023.
AfA bei 2 %
Zum Vergleich für ein Gebäude von 1990.
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Gebäudeanteil und Kaufpreisaufteilung
Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt außen vor. Du musst den Kaufpreis deshalb in einen Gebäudeanteil und einen Bodenanteil aufteilen. Im Kaufvertrag steht oft eine Aufteilung. Das Finanzamt prüft sie aber und kann eine eigene Aufteilung ansetzen.
Die Kaufnebenkosten gehören zu den Anschaffungskosten. Dazu zählen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Du verteilst sie im selben Verhältnis auf Gebäude und Boden. Der Gebäudeanteil inklusive anteiliger Nebenkosten ist Deine Abschreibungsbasis.
- Kaufpreis plus Nebenkosten ergibt die Anschaffungskosten
- Anschaffungskosten teilst Du in Gebäude und Grund und Boden auf
- Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben
- Der Satz richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr
Mehr als nur die lineare AfA
Für neue Wohngebäude gibt es die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG mit 5 % vom Restwert. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ergänzt die lineare AfA um 5 % in vier Jahren. Für Baudenkmale gilt § 7i EStG. Prüfe vor dem Kauf, welches Modell für Dein Objekt in Frage kommt.
Mit Sanierungen kannst Du die Basis erhöhen. Herstellungskosten werden über die AfA abgeschrieben. Erhaltungsaufwand setzt Du dagegen meist sofort ab. Beachte die 15 Prozent Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
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Wie berechne ich die AfA bei einer Immobilie?
Du nimmst den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten und multiplizierst ihn mit dem Satz nach § 7 Abs. 4 EStG. Das sind 3 %, 2 % oder 2,5 % je nach Fertigstellungsjahr.
Wird Grund und Boden abgeschrieben?
Nein. Nur das Gebäude nutzt sich ab. Der Bodenanteil bleibt bei der AfA außen vor.
Wie hoch ist die AfA bei einem Neubau?
Für Gebäude mit Fertigstellung ab dem 01.01.2023 beträgt sie 3 % pro Jahr. Für neue Wohngebäude kommt unter Bedingungen die degressive AfA oder die Sonder-AfA in Frage.
Gehören Kaufnebenkosten zur AfA Basis?
Ja. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zählen zu den Anschaffungskosten. Der auf das Gebäude entfallende Teil wird mit abgeschrieben.
Kann ich eine kürzere Nutzungsdauer ansetzen?
Ja, wenn Du sie nachweist. Meist braucht es dafür ein Gutachten eines Sachverständigen.
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