Grunderwerbsteuer Bayern 2026 mit 3,5 %
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 400.000 € sind das 14.000 €. Hier rechnest Du Deinen Betrag aus und siehst die gesamten Kaufnebenkosten in Bayern.
Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 2026 3,5 % des Kaufpreises und wird nach dem Notartermin vom Finanzamt festgesetzt. Für Kapitalanleger in Bayern kommen damit zusammen mit Notar und Grundbuch rund 5,5 % Nebenkosten auf den Kaufpreis. Matthias Holzmann von Immobilien Strategie zeigt im kostenlosen Webinar, wie Anleger Off-Market-Immobilien finden und diese Kosten von Anfang an in ihre Rechnung einbauen.
So hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern.
Bayern erhebt 3,5 % Grunderwerbsteuer und hat damit den niedrigsten Satz in Deutschland. Kein anderes Land erhebt genau diesen Satz. Bayern hat den Satz nie angehoben und erhebt bis heute den früheren bundeseinheitlichen Satz von 3,5 %.
Bei 300.000 € Kaufpreis zahlst Du 10.500 €, bei 400.000 € sind es 14.000 € und bei 500.000 € 17.500 €. Gegenüber Nordrhein-Westfalen mit 6,5 % sparst Du in Bayern bei 400.000 € Kaufpreis genau 12.000 € Grunderwerbsteuer.
- Steuersatz 3,5 % auf den Kaufpreis
- Bescheid vom Finanzamt nach dem Notartermin
- Fällig in der Regel einen Monat nach dem Bescheid
- Erst danach folgt die Eintragung ins Grundbuch
Beispiel Kaufnebenkosten bei 400.000 € in Bayern
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Eigentumswohnung laut Notarvertrag
Grunderwerbsteuer
3,5 % in Bayern
Notar und Grundbuch
rund 2 % vom Kaufpreis
Nebenkosten gesamt
ohne Makler, 5,5 % vom Kaufpreis
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Grunderwerbsteuer Bayern berechnen.
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Grunderwerbsteuer 2026 in allen 16 Ländern.
| Bundesland | Steuersatz | bei 300.000 € | bei 500.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 16.500 € | 27.500 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € | 27.500 € |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 € | 27.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
Alle Kaufnebenkosten in Bayern im Überblick.
Zur Grunderwerbsteuer kommen Notar und Grundbuch mit zusammen rund 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Ohne Makler liegst Du in Bayern damit bei etwa 5,5 % Nebenkosten. Mit Makler kommen je nach Vereinbarung bis zu 3,57 % für Dich als Käufer hinzu.
Die Nebenkosten zahlst Du in der Regel aus Eigenkapital, weil Banken sie meist nicht mitfinanzieren. Wer direkt vom Bauträger kauft, spart die Maklerprovision vollständig.
Grunderwerbsteuer Bayern legal senken.
Die Steuer berechnet sich auf den Kaufpreis im Notarvertrag. Wenn Du Inventar wie eine Einbauküche, Markisen oder Möbel mitkaufst, lass diese Gegenstände im Vertrag gesondert und mit einem realistischen Wert ausweisen. Dieser Betrag zählt nicht zur Bemessungsgrundlage. Bei 15.000 € Inventar sparst Du in Bayern so 525 € Grunderwerbsteuer.
Die anteilige Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung darfst Du dagegen nicht abziehen. Das hat der Bundesfinanzhof 2020 entschieden. Auch überhöhte Werte für Inventar erkennt das Finanzamt nicht an.
Steuerfrei bleiben nur die Fälle aus § 3 GrEStG, also etwa Käufe unter Ehegatten, von Eltern an Kinder oder Beträge bis 2.500 €. Einen Freibetrag für Ersterwerber gibt es in keinem Bundesland.
- Inventar im Kaufvertrag gesondert ausweisen
- Realistische Werte ansetzen, Belege aufheben
- Instandhaltungsrücklage zählt mit
- Ausnahmen nur nach § 3 GrEStG
Grunderwerbsteuer Bayern bei der Kapitalanlage.
Vermietest Du die Wohnung, gehört die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten. Den Gebäudeanteil schreibst Du über die AfA ab und senkst so über Jahre Deine Steuerlast. Der Bodenanteil bleibt außen vor.
Ob sich ein Kauf in Bayern lohnt, entscheidet am Ende die ganze Rechnung aus Kaufpreis, Miete, Finanzierung und Steuer. Genau diese Rechnung zeigt Matthias Holzmann im kostenlosen Webinar Schritt für Schritt.
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Grunderwerbsteuer Bayern kurz beantwortet.
Deine Frage ist nicht dabei? Im kostenlosen Webinar beantwortet Matthias die Fragen der Teilnehmer live.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern 2026?
Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 2026 3,5 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € sind das 14.000 €.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Bayern?
Ohne Makler rund 5,5 % des Kaufpreises, also Grunderwerbsteuer plus etwa 2 % für Notar und Grundbuch. Mit Makler kommen bis zu 3,57 % hinzu.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer in Bayern bezahlen?
Nach dem Notartermin erhältst Du einen Bescheid vom Finanzamt. Die Steuer ist in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe fällig.
Kann ich die Grunderwerbsteuer absetzen?
Bei einer vermieteten Immobilie ja, als Teil der Anschaffungskosten über die AfA auf den Gebäudeanteil. Bei Eigennutzung nicht.
Gibt es einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer?
Nein, Bayern kennt derzeit keinen Freibetrag für Ersterwerber. Steuerfrei sind nur die Fälle nach § 3 GrEStG, etwa Käufe unter Ehegatten oder von Eltern an Kinder.
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