Mietrendite berechnen Brutto, Netto und Kaufpreisfaktor
Die Bruttomietrendite berechnest Du als Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kosten und Kaufnebenkosten. Der Kaufpreisfaktor ist die Umkehrung und zeigt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht.
Brutto, Netto, Faktor im Überblick
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis mal 100. Sie ignoriert alle Kosten. Sie eignet sich für den schnellen Vergleich von Inseraten.
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 25 heißt dass Du 25 Jahreskaltmieten für das Objekt zahlst. Je niedriger der Faktor desto höher die Bruttorendite. Aus 25 wird 4 %, aus 20 werden 5 %.
Die Nettomietrendite nimmt die Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten und teilt sie durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Sie ist ehrlicher und liegt immer unter der Bruttorendite.
- Brutto gleich Jahreskaltmiete durch Kaufpreis
- Faktor gleich Kaufpreis durch Jahreskaltmiete
- Netto gleich Miete minus Kosten durch Gesamtkosten
Rechenbeispiel mit angenommenen Zahlen
Jahreskaltmiete
1.000 € Kaltmiete pro Monat mal 12 Monate.
Brutto bei 300.000 €
12.000 € geteilt durch 300.000 € mal 100.
Kaufpreisfaktor
300.000 € geteilt durch 12.000 €.
Netto
10.500 € (nach 1.500 € Kosten) geteilt durch 325.500 € Gesamtkosten.
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Welche Kosten Du nicht vergessen darfst
Nicht umlagefähig sind zum Beispiel die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltung des Sondereigentums. Dazu kommt ein Puffer für Leerstand. Diese Posten schmälern Deinen Ertrag jedes Jahr.
Die Kaufnebenkosten erhöhen die Basis. In NRW zahlst Du allein 6,5 % Grunderwerbsteuer. Darum liegt die Nettorendite oft deutlich unter dem Wert im Exposé.
Die Miete selbst ist an Regeln gebunden. In angespannten Märkten kann die Mietpreisbremse die Neuvermietung begrenzen. Prüfe das vor dem Kauf.
Was die Rendite nicht verrät
Eine hohe Rendite ist kein Qualitätsurteil. Oft steckt dahinter eine schwache Lage, ein hoher Sanierungsstau oder ein höheres Leerstandsrisiko. Eine niedrige Rendite kann dagegen für eine stabile Lage und ein gutes Gebäude stehen.
Auch die Finanzierung fehlt in der Rendite. Zins und Tilgung entscheiden darüber ob am Monatsende etwas übrig bleibt. Die Tilgung baut Vermögen auf auch wenn sie nicht als Ertrag zählt.
Deshalb gehört die Rendite zu einer Gesamtbetrachtung. Der Überblick auf der Seite Immobilie als Kapitalanlage ordnet die Kennzahl ein.
Gute Zahlen brauchen gute Objekte
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Wie berechne ich die Mietrendite?
Teile die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis und multipliziere mit 100. Für die Nettomietrendite ziehst Du Kosten von der Miete ab und addierst die Kaufnebenkosten zum Preis.
Was ist die Bruttomietrendite?
Sie ist das Verhältnis von Jahreskaltmiete zu Kaufpreis ohne Berücksichtigung von Kosten. Sie dient dem schnellen Vergleich.
Was ist die Nettomietrendite?
Sie berücksichtigt nicht umlagefähige Kosten und die Kaufnebenkosten. Sie zeigt deshalb ein realistischeres Bild als die Bruttorendite.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 25 entspricht einer Bruttorendite von 4 %.
Wann ist eine Mietrendite gut?
Das hängt von Lage, Zustand, Zins und Deinem Ziel ab. Eine Zahl allein genügt nicht. Betrachte immer Kosten, Finanzierung und Lagequalität zusammen.
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