Denkmal AfA nach § 7i EStG Hohe Abschreibung mit klaren Auflagen
Die Denkmal AfA nach § 7i EStG erlaubt Dir, Sanierungskosten an einem Baudenkmal schnell abzuschreiben. Du setzt 9 % pro Jahr über acht Jahre und danach 7 % pro Jahr über vier Jahre ab. Begünstigt sind die Herstellungskosten und nicht der Kaufpreis.
So funktioniert die Denkmal AfA
Nach § 7i EStG kannst Du Herstellungskosten für Baumaßnahmen an einem Baudenkmal erhöht abschreiben. Im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren sind es jeweils bis zu 9 %. In den darauffolgenden vier Jahren sind es jeweils bis zu 7 %.
Du schreibst damit in zwölf Jahren 100 % des begünstigten Aufwands ab. Das ist deutlich schneller als die lineare AfA über rund 50 Jahre. Der Kaufpreis des Gebäudes selbst wird weiterhin normal abgeschrieben. Nur die Sanierungskosten sind begünstigt.
Rechenbeispiel 200.000 € begünstigte Sanierungskosten
Jährlich in Jahr 1 bis 8
9 % von 200.000 € als Abschreibung.
Summe nach 8 Jahren
8 Jahre mal 18.000 €.
Jährlich in Jahr 9 bis 12
7 % von 200.000 € als Abschreibung.
Summe nach 12 Jahren
144.000 € plus 56.000 € ergibt den vollen Aufwand.
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Was Du nachweisen musst
Die Maßnahmen müssen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Denkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sein. Das bescheinigt die zuständige Denkmalbehörde. Ohne diese Bescheinigung erkennt das Finanzamt die Förderung nicht an.
Wichtig ist die Abstimmung vor Baubeginn. Die Behörde sollte die Planung kennen und freigeben. Nachträgliche Bescheinigungen für nicht abgestimmte Arbeiten sind riskant.
- Gebäude steht unter Denkmalschutz
- Maßnahmen sind mit der Denkmalbehörde abgestimmt
- Bescheinigung der Behörde über die begünstigten Kosten liegt vor
- Das Gebäude wird vermietet oder selbst genutzt
Chancen und Risiken
Die Steuerersparnis ist hoch und kommt früh. Sie lockt deshalb viele Anleger. Der Preis dafür sind Baurisiken. Denkmäler haben oft verborgene Mängel und Sanierungen werden schnell teurer als geplant. Auch die Auflagen der Behörde können Bauzeit und Kosten treiben.
Prüfe das Objekt deshalb nicht nach der Steuer, sondern nach Lage, Mieter und Substanz. Achte darauf, dass die Miete nach der Sanierung die Finanzierung trägt. Eine hohe Abschreibung gleicht eine zu schwache Miete nicht aus.
Denkmal oder Obra nueva
Neubau und Denkmal sind zwei verschiedene Wege. Beim Neubau hast Du einen modernen Energiestandard und planbare Kosten. Beim Denkmal hast Du höhere Abschreibung und mehr Unsicherheit.
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Wie hoch ist die Denkmal AfA?
Nach § 7i EStG sind es bis zu 9 % pro Jahr über acht Jahre und danach bis zu 7 % pro Jahr über vier Jahre. Begünstigt sind die Herstellungskosten für Baumaßnahmen am Denkmal.
Gilt die Denkmal AfA auch für den Kaufpreis?
Nein. Der Kaufpreis wird normal nach § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben. Die erhöhte Abschreibung gilt nur für die bescheinigten Sanierungskosten.
Brauche ich eine Bescheinigung der Denkmalbehörde?
Ja. Die zuständige Behörde muss bescheinigen, dass die Maßnahmen erforderlich waren und mit ihr abgestimmt sind. Ohne Bescheinigung erkennt das Finanzamt die Abschreibung nicht an.
Lohnt sich ein Denkmal als Kapitalanlage?
Das hängt vom Einzelfall ab. Die Steuervorteile sind hoch. Dafür bestehen Baurisiken und die Rendite muss auch ohne Steuer tragen.
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