Eigentumswohnungen 2026 zeigen ein regional unterschiedliches Bild: Während die Neubau-Angebotspreise in einigen Metropolen zuletzt gestiegen sind, haben sie in anderen leicht nachgegeben. Für Dich als Kapitalanleger kommt es deshalb darauf an, Preise, Wohnungsangebot und Neubauprojekte gemeinsam zu betrachten. Dieser Beitrag vergleicht die öffentlich verfügbaren Marktdaten für Hamburg, Berlin, München, Stuttgart, Köln, Düsseldorf und Frankfurt – und zeigt Dir, welche Fragen Du vor einer Investition stellen solltest.
Datenstand: 14. Oktober 2026. Der Preisvergleich bezieht sich auf das dritte Quartal 2026.
Inhaltsverzeichnis
- Eigentumswohnungen 2026: Warum sich ein genauer Vergleich lohnt
- Was die ETW-Studien untersuchen
- Preise im Städtevergleich: Bestand und Neubau
- Warum Berlin Ost und West getrennt betrachtet werden
- Was das Wohnungsangebot für Anleger bedeutet
- Neubauprojekte: Von der Planung bis zur Fertigstellung
- Warum der Quadratmeterpreis keine Renditeberechnung ersetzt
- Sieben Prüfschritte für Deine Immobilienauswahl
- Vom Marktvergleich zur persönlichen Immobilienstrategie
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Eigentumswohnungen 2026: Warum sich ein genauer Vergleich lohnt
„Die Immobilienpreise steigen“ ist für eine Investitionsentscheidung zu ungenau. Eine Eigentumswohnung im Hamburger Neubau, eine vermietete Bestandswohnung in Köln und ein geplantes Projekt in Stuttgart gehören zu unterschiedlichen Teilmärkten. Selbst innerhalb einer Stadt können Lage, Gebäudezustand und Wohnungsgröße zu erheblichen Unterschieden führen.
Ein Marktvergleich hilft Dir, ein konkretes Angebot einzuordnen. Er beantwortet jedoch noch nicht, ob die Wohnung zu Deinem Eigenkapital, Deinem Anlagehorizont und Deiner gewünschten monatlichen Belastung passt.
Für eine belastbare Entscheidung brauchst Du drei Ebenen: die Entwicklung des Gesamtmarktes, die Bedingungen im jeweiligen Stadtteil und die Eigenschaften des konkreten Objekts. Erst zusammen ergeben sie ein aussagekräftiges Bild.
Sind sinkende Wohnungspreise automatisch eine Kaufchance?
Sinkende Wohnungspreise können Deinen Einstieg günstiger machen, sind aber allein kein Kaufsignal. Entscheidend ist, ob Kaufpreis, nachhaltig erzielbare Miete, Finanzierung und laufende Kosten zusammenpassen. Auch ein günstigeres Objekt kann wirtschaftlich unattraktiv sein, wenn Sanierungen anstehen, die Vermietbarkeit schwach ist oder die monatliche Belastung Deinen finanziellen Spielraum übersteigt.
Wie unterschiedlich Nachfrage und Standortbedingungen ausfallen können, erläutern wir im Beitrag Immobilien Nachfrage: Wo Anleger Chancen finden.
Was die ETW-Studien untersuchen
ETW steht für Eigentumswohnung. Die ETW-Studien 2026 von bulwiengesa untersuchen Neubau-Eigentumswohnungsmärkte in den Innenstadtbereichen der sieben deutschen A-Städte. Die Reihe umfasst acht Einzelstudien: Hamburg, Berlin Ost, Berlin West, München, Stuttgart, Köln, Düsseldorf und Frankfurt am Main.
Laut der öffentlich zugänglichen Beschreibung erfassen die Studien relevante Neubauprojekte, Planungs- und Bauaktivitäten, Preisstrukturen sowie Unterschiede nach Teilmärkten und Projektgrößen. Hinzu kommen Projektübersichten und detaillierte Projektdatenblätter.
Der Schwerpunkt liegt damit auf dem Neubausegment. Die Studien sind keine vollständige Abbildung sämtlicher Bestandswohnungen, Randlagen oder Umlandgemeinden der genannten Städte.
Die vollständigen Einzelstudien sind kostenpflichtig und wurden für diesen Beitrag nicht ausgewertet. Der folgende Zahlenvergleich basiert auf dem öffentlich zugänglichen WohnBarometer von ImmoScout24. Die Datenquellen werden bewusst getrennt: Informationen über den Inhalt einer Studie ersetzen keine Einsicht in ihre Ergebnisse.
Preise im Städtevergleich: Bestand und Neubau
Das ImmoScout24-WohnBarometer vom 2. Oktober 2026 zeigt für das dritte Quartal unterschiedliche Entwicklungen. Die Tabelle stellt die veröffentlichten Angebotspreise gegenüber.
| Stadt | Bestand €/m² | Neubau €/m² | Neubau: Q3 gegenüber Q2 2026 |
|---|---|---|---|
| Hamburg | 5.319 | 6.949 | −1,0 % |
| Berlin gesamt | 4.879 | 6.870 | −0,6 % |
| München | 8.309 | 10.541 | −0,4 % |
| Stuttgart | 4.750 | Nicht ausgewiesen* | +0,9 % |
| Köln | 4.471 | 6.451 | +1,0 % |
| Düsseldorf | 4.611 | 6.867 | +0,5 % |
| Frankfurt am Main | 5.385 | 7.501 | +1,0 % |
*In der ausgewerteten Veröffentlichung ist kein Neubau-Quadratmeterpreis für Stuttgart angegeben. Methodik: modellierte Angebotspreise für eine Referenzwohnung mit drei Zimmern und 80 m². Neubau umfasst Angebote mit einem Baualter von höchstens zwei Jahren. Die Werte sind keine tatsächlich erzielten Kaufpreise.
Das Bild ist uneinheitlich: Neubau-Angebotspreise steigen in Frankfurt, Köln, Stuttgart und Düsseldorf; in Hamburg, Berlin und München geben sie nach. München weist unter den ausgewiesenen Städten das höchste Preisniveau auf. Eine Rangfolge der Investmentqualität lässt sich daraus nicht ableiten.
Warum sind Angebotspreise und Kaufpreise unterschiedlich?
Angebotspreise zeigen, zu welchen Preisen Wohnungen angeboten werden. Kaufpreise entstehen erst bei einer tatsächlichen Transaktion. Verhandlungen, Ausstattung, Vertragsbedingungen oder zusätzliche Leistungen können zu Abweichungen führen. Für Deine Prüfung solltest Du deshalb aktuelle Angebote und verfügbare Transaktionsdaten getrennt betrachten und jeweils auf vergleichbare Lage, Größe und Gebäudequalität achten.
Auch ein Neubauaufschlag ist keine Aussage über Mehrwert oder Rentabilität. Prüfe am konkreten Objekt, welche technischen Eigenschaften, welcher Zustand und welche voraussichtlichen Kosten dem höheren Preis gegenüberstehen.
Warum Berlin Ost und West getrennt betrachtet werden
Bulwiengesa teilt Berlin wegen seiner Marktgröße in zwei Einzelstudien. Der oben dargestellte Preisvergleich von ImmoScout24 weist dagegen Berlin insgesamt aus. Aus dem Gesamtwert lassen sich keine belastbaren Preise für Berlin Ost oder Berlin West ableiten.
Für Deine Objektauswahl reicht selbst die Unterscheidung zwischen Ost und West nicht aus. Eine Wohnung sollte mit möglichst ähnlichen Objekten in ihrem tatsächlichen Einzugsgebiet verglichen werden. Prüfe beispielsweise die Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen, die Anbindung an den öffentlichen Verkehr, das Wohnumfeld und konkurrierende Angebote.
Auch die Zielgruppe ist wichtig: Eine kompakte Wohnung für einen Einpersonenhaushalt erfüllt andere Bedürfnisse als eine größere Familienwohnung. Ein Stadtmittelwert kann diese Unterschiede verdecken.
Die sinnvolle Reihenfolge lautet deshalb: Stadt einordnen, Teilmarkt untersuchen, Mikrolage prüfen und anschließend das konkrete Objekt kalkulieren.
Was das Wohnungsangebot für Anleger bedeutet
Beim Begriff „Angebot“ solltest Du zunächst klären, welcher Markt gemeint ist. Zum Verkauf stehende Eigentumswohnungen, inserierte Mietwohnungen und geplante Neubauwohnungen sind unterschiedliche Größen.
Ein großes Kaufangebot kann Deine Auswahl verbessern. Es erklärt aber noch nicht, wie leicht die gekaufte Wohnung später vermietet werden kann. Dafür brauchst Du Informationen über den Mietmarkt und die Nachfrage nach genau dieser Wohnungsart.
Umgekehrt ist eine geringe Zahl an Mietinseraten nicht automatisch ein Beleg für eine attraktive Kapitalanlage. Entscheidend bleibt, ob Deine Wohnung den Bedürfnissen der Mieter entspricht und zu einem wirtschaftlich tragfähigen Preis angeboten werden kann.
Für die lokale Angebotsprüfung helfen vier Fragen:
- Wie viele vergleichbare Wohnungen stehen aktuell zum Verkauf oder zur Vermietung?
- Wie lange bleiben die Angebote sichtbar, und werden Preise verändert?
- Welche Neubauprojekte könnten zum geplanten Vermietungsbeginn zusätzliche Konkurrenz schaffen?
- Welche Ausstattung und Wohnungsgrößen werden in der konkreten Lage nachgefragt?
Vergleiche möglichst ähnliche Objekte. Eine möblierte Kurzzeitwohnung ist kein geeigneter Mietvergleich für eine dauerhaft vermietete Familienwohnung. Ebenso können Stellplätze, Einbauküchen oder besondere Ausstattungen die Vergleichbarkeit beeinflussen.
Die öffentlich zugängliche Beschreibung der ETW-Studien liefert keine vollständigen städtischen Angebotszahlen. Daher enthält dieser Beitrag keine vermeintliche Rangliste der Städte mit den größten Angebotslücken.
Neubauprojekte: Von der Planung bis zur Fertigstellung
Für Anleger zählt beim Neubauangebot nicht nur die Anzahl angekündigter Wohnungen. Ebenso wichtig ist, wie weit die Projekte tatsächlich fortgeschritten sind.
Eine frühe Planung kann verändert oder verschoben werden. Eine Baugenehmigung bedeutet noch keinen Baustart. Und ein begonnenes Projekt ist noch keine bezugsfertige Wohnung.
| Projektstadium | Was Du prüfen solltest |
|---|---|
| Ankündigung oder frühe Planung | Planungsstand, Grundstückssituation und Abhängigkeiten bis zur möglichen Umsetzung. |
| Genehmigtes Projekt | Geplanter Baustart, Finanzierung und Voraussetzungen für die Realisierung. |
| Projekt im Bau | Baufortschritt, vertragliche Termine, Zahlungsplan und Umgang mit Verzögerungen. |
| Fertiggestellte Wohnungen | Tatsächliche Qualität, Abnahme, Restarbeiten und Möglichkeiten der Vermietung. |
Für Deinen Kauf ist außerdem relevant, wer das Projekt umsetzt. Prüfe Bauträger, Bau- und Leistungsbeschreibung, Vertragsunterlagen und die vorgesehenen Sicherheiten. Bei einem Kauf vor Fertigstellung gehören mögliche Verzögerungen und zusätzliche Finanzierungskosten in Deine Planung.
Ein Neubau kann technische und energetische Vorteile bieten. Ob diese einen höheren Kaufpreis rechtfertigen, musst Du anhand des konkreten Gebäudes und seiner Wirtschaftlichkeit prüfen. Förderungen oder steuerliche Effekte sollten nur berücksichtigt werden, wenn die Voraussetzungen für Objekt und Käufer tatsächlich erfüllt sind.
Einen Einblick in unterschiedliche Projektkonzepte findest Du bei unseren ausgewählten Immobilien-Referenzprojekten. Die dort gezeigten Projekte sind als bereits vollständig verkauft gekennzeichnet und dienen der Orientierung.
Warum der Quadratmeterpreis keine Renditeberechnung ersetzt
Ein günstiger Quadratmeterpreis erleichtert nicht automatisch den Vermögensaufbau. Für die Wirtschaftlichkeit brauchst Du den gesamten Kapitaleinsatz, realistische Einnahmen und sämtliche relevanten Ausgaben.
Die einfache Bruttomietrendite setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ist eine erste Orientierung, berücksichtigt aber unter anderem Erwerbsnebenkosten, Finanzierung, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung und Leerstand noch nicht.
Wie kann eine teurere Wohnung die gleiche Bruttomietrendite haben?
Eine teurere Wohnung kann die gleiche Bruttomietrendite aufweisen, wenn ihre nachhaltig erzielbare Miete entsprechend höher ist. Entscheidend ist das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis. Für Deinen tatsächlichen Überschuss musst Du anschließend zusätzlich die Finanzierung, Erwerbsnebenkosten und laufenden Ausgaben berücksichtigen. Gleiche Bruttomietrenditen bedeuten deshalb nicht automatisch gleiche wirtschaftliche Ergebnisse.
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel mit frei gewählten Annahmen verdeutlicht den Zusammenhang:
| Annahme | Wohnung A | Wohnung B |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € | 300.000 € |
| Monatliche Nettokaltmiete | 750 € | 900 € |
| Jährliche Nettokaltmiete | 9.000 € | 10.800 € |
| Bruttomietrendite auf den Kaufpreis | 3,6 % | 3,6 % |
Reines Rechenbeispiel, kein reales Angebot und keine Aussage über erzielbare Marktmieten. Erwerbsnebenkosten, Finanzierung, Steuern, Instandhaltung und weitere Ausgaben sind nicht enthalten.
Der nächste Schritt ist die Liquiditätsrechnung. Stelle den erwarteten Mietzahlungen die Darlehensrate, nicht umlagefähige Kosten und angemessene Rücklagen gegenüber. Berücksichtige außerdem Zeiten ohne Mieteinnahmen.
Tilgung baut Deine Darlehensschuld ab, belastet aber dennoch Deine monatliche Liquidität. Deshalb solltest Du Vermögensentwicklung und verfügbaren monatlichen Überschuss getrennt beurteilen.
Sieben Prüfschritte für Deine Immobilienauswahl
Damit aus Marktinformationen eine belastbare Entscheidung wird, kannst Du Deine Prüfung in sieben Schritte gliedern:
- Anlageziel klären: Geht es Dir vor allem um langfristigen Vermögensaufbau, zusätzliche Einnahmen oder einen späteren Verkauf? Lege Anlagehorizont und tragbare monatliche Belastung fest.
- Standort untersuchen: Prüfe Arbeitsplätze, Infrastruktur, Bevölkerung und die Nachfrage Deiner vorgesehenen Mieterzielgruppe.
- Mikrolage vergleichen: Bewerte das direkte Umfeld, Verkehrsanbindung, Lärm, Versorgung und konkurrierende Wohnungsangebote.
- Objekt und Unterlagen prüfen: Beim Bestand gehören Gebäudezustand und Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft dazu; beim Neubau insbesondere Projektstand, Verträge und Leistungsbeschreibung.
- Gesamtkosten kalkulieren: Berücksichtige Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Finanzierung und objektbezogene Zusatzkosten.
- Liquidität unter Belastung prüfen: Rechne auch mit Leerstand, unerwarteten Ausgaben und einer ungünstigeren Anschlussfinanzierung.
- Verkaufsfähigkeit einordnen: Überlege, welche Käufergruppe später infrage kommt und welche Eigenschaften den Wiederverkauf unterstützen oder erschweren könnten.
Ein Belastungsszenario muss nicht kompliziert sein. Frage beispielsweise: Kannst Du die laufenden Verpflichtungen auch dann tragen, wenn mehrere Monate keine Miete eingeht? Welche Reserve steht für eine unerwartete Reparatur oder Sonderumlage zur Verfügung?
Datenbasierte Auswertungen können die Vorbereitung unterstützen. Im Beitrag KI Immobilienanalyse: Bessere Entscheidungen treffen erläutern wir, wie sich Standort- und Marktdaten strukturieren lassen. Die Qualität der Ergebnisse hängt dabei von den Daten und ihrer fachlichen Einordnung ab.
Vom Marktvergleich zur persönlichen Immobilienstrategie
Die aktuellen Preisangaben zeigen, weshalb eine pauschale Aussage über „den Immobilienmarkt“ wenig hilft. Zwischen den Städten bestehen Unterschiede – und innerhalb der Städte beginnt die eigentliche Objektprüfung erst.
Eine bekannte Metropole ist kein Ersatz für eine tragfähige Kalkulation. Ebenso ist ein niedriger Kaufpreis kein ausreichender Grund, eine Wohnung zu erwerben. Für Dich zählt das Zusammenspiel aus Nachfrage, Gebäudequalität, Kaufpreis, Finanzierung und langfristiger Nutzbarkeit.
Marktstudien liefern dafür Orientierung. Eine gute Investitionsentscheidung entsteht, wenn Du diese Orientierung mit konkreten Unterlagen, realistischen Annahmen und Deinem persönlichen finanziellen Spielraum verbindest.
Nimm als ersten Schritt ein konkretes Angebot und prüfe, welche Angaben bereits belegt sind und wo noch Informationen fehlen. Eine steigende oder sinkende Preiskurve ersetzt diese Arbeit nicht. Im kostenlosen Immobilien-Webinar erfährst Du, wie wir Immobilien strategisch betrachten und Standort, Objektauswahl und Finanzierung zusammenführen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet ETW bei Immobilien?
ETW ist die Abkürzung für Eigentumswohnung. Beim Kauf erwirbst Du eine Wohnung und den damit verbundenen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum entsprechend den rechtlichen Unterlagen. Für Deine wirtschaftliche Prüfung zählt deshalb auch das gesamte Gebäude. Zustand, gemeinschaftliche Ausgaben und Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft können Deine Kosten und die Entwicklung der Kapitalanlage beeinflussen.
Kann ich einen veröffentlichten Stadtpreis direkt auf eine Wohnung anwenden?
Ein veröffentlichter Stadtpreis ist eine Orientierung und keine individuelle Bewertung Deiner Wohnung. Lage, Baujahr, Zustand, Größe, Ausstattung und Vermietungssituation können erhebliche Abweichungen erklären. Prüfe außerdem die Methodik: Ein modellierter Angebotspreis für eine Referenzwohnung ist etwas anderes als ein tatsächlich erzielter Kaufpreis. Für Deine Entscheidung brauchst Du möglichst vergleichbare Objekte und konkrete Unterlagen.
Ist ein Neubau grundsätzlich besser als eine Bestandswohnung?
Ein Neubau ist nicht grundsätzlich die bessere Kapitalanlage. Moderne Technik und ein geringerer anfänglicher Sanierungsbedarf können Vorteile bieten, müssen aber gegen Kaufpreis, Projekt- und Fertigstellungsrisiken abgewogen werden. Bei einer Bestandswohnung solltest Du besonders Gebäudezustand, Instandhaltung und mögliche Sonderumlagen prüfen. Welche Variante passt, entscheidet die konkrete Wirtschaftlichkeit zusammen mit Deiner persönlichen Strategie.
Wie beeinflussen weitere Neubauprojekte meine Vermietung?
Weitere Neubauprojekte können zusätzliche Konkurrenz schaffen, wenn sie dieselbe Mieterzielgruppe in einem vergleichbaren Einzugsgebiet ansprechen. Prüfe dafür Wohnungsgrößen, Ausstattung, Mietniveau und voraussichtliche Fertigstellung. Eine bloße Projektankündigung ist noch kein verfügbares Mietangebot. Entscheidend ist, welche Wohnungen tatsächlich auf den Markt kommen und wie sich gleichzeitig die Nachfrage nach diesem Segment entwickelt.
Welche finanzielle Reserve brauche ich für eine vermietete Wohnung?
Die notwendige Reserve hängt vom Objekt, seiner Finanzierung und Deinem übrigen finanziellen Spielraum ab. Plane Mittel für Leerstand, nicht umlagefähige Kosten, Reparaturen und gegebenenfalls Sonderumlagen ein. Bei Neubauprojekten solltest Du auch Verzögerungen berücksichtigen. Eine pauschale Summe passt nicht zu jeder Wohnung. Entscheidend ist, dass Du Deine Verpflichtungen auch bei vorübergehend ausbleibenden Mieteinnahmen tragen kannst.
Sind Off-Market-Immobilien automatisch günstiger?
Off-Market beschreibt den Vertriebsweg und bedeutet nicht automatisch einen günstigeren Preis. Solche Immobilien werden außerhalb der breiten öffentlichen Vermarktung angeboten. Auch hier musst Du Kaufpreis, Lage, Objektqualität, Verträge und Wirtschaftlichkeit prüfen. Der Zugang kann Deine Auswahl erweitern, ersetzt aber keine sorgfältige Prüfung und ist für sich genommen kein Beleg für eine attraktive Kapitalanlage.
