Wie viel Immobilie passt zu Ihnen?

Das lässt sich nicht allein anhand des Einkommens beantworten.

Entscheidend sind unter anderem Ihr verfügbares Einkommen, bestehende Verpflichtungen, Eigenkapital und Vermögen, die gewünschte monatliche Belastung sowie die Immobilie selbst. Bei einer Kapitalanlage kommen die erwarteten beziehungsweise bestehenden Mieteinnahmen und die Wirtschaftlichkeit des Objekts hinzu.

Banken stellen hierfür Einnahmen, Ausgaben, Eigenmittel und Finanzierungskosten gegenüber. Die Sparkasse beschreibt diesen Prozess beispielsweise als „Kassensturz“, auf dessen Grundlage Kreditsumme und Finanzierungsplan entwickelt werden. (Sparkasse_de)

Wir gehen einen Schritt weiter: Nicht nur die maximal mögliche Finanzierung ist entscheidend, sondern eine Finanzierung, die zu Ihrer persönlichen und langfristigen Immobilienstrategie passt.

Darauf gibt es keine pauschale Antwort.

Wie viel Eigenkapital erforderlich beziehungsweise sinnvoll ist, hängt unter anderem vom Objekt, Kaufpreis, Beleihungswert, Ihrer Bonität, Ihrem Einkommen, vorhandenen Sicherheiten und den Anforderungen des jeweiligen Finanzierungspartners ab.

Bei klassischen Baufinanzierungen werden häufig Eigenkapitalquoten von etwa 20 Prozent oder mehr empfohlen; mindestens die Kaufnebenkosten werden häufig als sinnvolle Eigenkapitalbasis genannt. Interhyp weist gleichzeitig darauf hin, dass die konkreten Anforderungen zwischen den Darlehensgebern variieren. (Interhyp)

Bei einer Kapitalanlage kommt jedoch eine zusätzliche strategische Frage hinzu:

Wie viel Eigenkapital wollen Sie einsetzen?

Denn jeder Euro, den Sie in einer Immobilie binden, steht zunächst nicht mehr für Liquiditätsreserven oder weitere Investitionen zur Verfügung.

Deshalb betrachten wir Eigenkapital nicht isoliert, sondern im Zusammenhang mit Finanzierungskosten, Risiko, Liquidität und Ihrer gesamten Investitionsstrategie.

Grundsätzlich kann das möglich sein. Ob eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital darstellbar ist, hängt jedoch stark von Ihrer persönlichen Bonität, Ihrem Einkommen, vorhandenen Sicherheiten, dem Objekt und dem jeweiligen Kreditinstitut ab.

Je höher der Finanzierungsanteil im Verhältnis zum Immobilienwert ist, desto höher kann aus Sicht der Bank das Risiko sein. Das kann sich auf Zinssatz, Konditionen und Kreditentscheidung auswirken.

Interhyp weist darauf hin, dass einige Darlehensgeber auch Finanzierungen mit geringerem Eigenkapitaleinsatz anbieten. Die Sparkasse macht gleichzeitig deutlich, dass Finanzierungen ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital höhere Risiken und Finanzierungskosten mit sich bringen können. (Interhyp)

Deshalb gilt für uns:

So wenig Eigenkapital wie möglich ist nicht automatisch besser. So viel Eigenkapital wie möglich aber ebenfalls nicht.

Entscheidend ist die Struktur, die zu Ihrer finanziellen Situation und Strategie passt.

Kaufnebenkosten sollten von Anfang an in die Kalkulation einbezogen werden.

Dazu gehören insbesondere Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls Maklerkosten. Die konkrete Höhe hängt unter anderem vom Bundesland und vom jeweiligen Kauf ab.

Ob und in welchem Umfang diese Kosten aus Eigenkapital bezahlt werden müssen, hängt vom Finanzierungspartner und der individuellen Finanzierung ab. ING verlangt beispielsweise bei ihren veröffentlichten Kriterien grundsätzlich, dass Kaufnebenkosten aus nachgewiesenem Eigenkapital getragen werden. (ING)

Deshalb sollte sich die Finanzierungsplanung niemals nur am reinen Kaufpreis orientieren.

Das hängt von Ihrer persönlichen Situation, dem aktuellen Zinsniveau und Ihrer Strategie ab.

Eine längere Zinsbindung schafft mehr Planungssicherheit, kann aber andere Konditionen haben als eine kürzere Bindung. Eine kürzere Zinsbindung kann mehr Flexibilität ermöglichen, bringt dafür aber ein höheres Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung mit sich.

Commerzbank nennt Zinsbindung, Zinssatz, Tilgung und Sondertilgungen als zentrale Bestandteile der Finanzierungsstrategie. (Commerzbank)

Deshalb gibt es nicht die eine richtige Zinsbindung für jeden Immobilienkäufer.

Entscheidend ist, welche Zinsstruktur zu Ihrer finanziellen Planung und Ihrer Strategie mit der Immobilie passt.

Die Tilgung bestimmt, wie schnell Sie Ihr Darlehen zurückzahlen und wie sich die Restschuld entwickelt.

Eine höhere Tilgung reduziert die Restschuld schneller, erhöht jedoch zunächst die monatliche Rate. Eine niedrigere Tilgung kann die monatliche Belastung reduzieren, führt dafür bei ansonsten gleichen Bedingungen zu einer langsameren Entschuldung.

Bei einer Kapitalanlage muss zusätzlich berücksichtigt werden, welche Rolle Liquidität, Cashflow und weitere geplante Investitionen spielen.

Deshalb sollte die Tilgung nicht isoliert betrachtet werden.

Rate, Zins, Tilgung, Liquidität und Investitionsstrategie müssen zusammenpassen.

Die genauen Anforderungen unterscheiden sich je nach Bank, beruflicher Situation und Finanzierungsvorhaben.

Typischerweise werden Unterlagen aus drei Bereichen benötigt:

• Persönliche und wirtschaftliche Unterlagen: beispielsweise Ausweisdokumente, Gehalts- beziehungsweise Einkommensnachweise, Steuerunterlagen und Informationen über bestehende Verbindlichkeiten.
• Eigenkapital und Vermögen: beispielsweise Konto- und Depotauszüge, Sparguthaben, Bausparverträge oder Nachweise weiterer Vermögenswerte.
• Unterlagen zur Immobilie: beispielsweise Exposé, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug, Flurkarte, Kaufvertragsentwurf und – abhängig vom Objekt – weitere Dokumente.

Bei Selbstständigen werden regelmäßig zusätzliche wirtschaftliche Unterlagen wie Jahresabschlüsse, Einnahmen-Überschuss-Rechnungen, Steuerbescheide und aktuelle BWA benötigt. Bei Kapitalanlagen können außerdem Mietverträge beziehungsweise Mietaufstellungen relevant sein. (Interhyp)

Sie müssen die Unterlagen nicht selbst zusammensuchen, ohne zu wissen, was tatsächlich benötigt wird. Wir klären mit Ihnen, welche Dokumente für Ihr konkretes Finanzierungsvorhaben erforderlich sind.

Im Kern prüft die Bank zwei Dinge:

Sie als Kreditnehmer – und die Immobilie als Sicherheit.

Auf Ihrer Seite spielen unter anderem Einkommen, regelmäßige Ausgaben, bestehende Kredite, Eigenkapital, Vermögensverhältnisse und Bonität eine Rolle.

Auf Objektseite werden beispielsweise Kaufpreis, Lage, Zustand, Nutzung und Beleihungswert betrachtet. Die Objektunterlagen dienen der Bank unter anderem dazu zu prüfen, ob der Immobilienwert zur beantragten Finanzierung und zur Sicherheit des Darlehens passt. (Interhyp)

Bei einer Kapitalanlage können zusätzlich die bestehenden oder erwarteten Mieteinnahmen relevant sein.

Eine gute Vorbereitung beider Seiten kann deshalb den Finanzierungsprozess deutlich erleichtern.

Nein. Im Gegenteil: Es kann sinnvoll sein, die Finanzierungsmöglichkeiten bereits vor der konkreten Immobiliensuche zu klären.

Für ein erstes Finanzierungsgespräch benötigen Sie noch nicht sämtliche Objektunterlagen. Interhyp empfiehlt allerdings, bereits möglichst genaue Informationen über die eigene finanzielle Situation, Einkommen, bestehende Verpflichtungen und verfügbares Eigenkapital bereitzuhalten. (Interhyp)

Eine frühzeitige Finanzierungsprüfung kann Ihnen einen realistischen Rahmen geben:

Welche Kaufpreisklasse kommt infrage? Wie viel Eigenkapital möchte oder muss ich einsetzen? Welche monatliche Belastung ist sinnvoll?

Damit suchen Sie nicht einfach nach irgendeiner Immobilie – sondern gezielter nach einer Immobilie, die zu Ihren Möglichkeiten und Zielen passt.

Grundsätzlich ähnelt der Ablauf einer klassischen Immobilienfinanzierung: Die Bank prüft sowohl Ihre persönliche wirtschaftliche Situation als auch die Immobilie, die als Sicherheit für die Finanzierung dient.

Bei einer Kapitalanlage kommt jedoch eine zusätzliche Ebene hinzu.

Neben Einkommen, Bonität, Eigenkapital und Kaufpreis spielen beispielsweise Mieteinnahmen, laufende Kosten, Rendite, Liquiditätsbedarf und die langfristige Entwicklung der Finanzierung eine wichtige Rolle.

Deshalb sollte die Finanzierung einer Kapitalanlage nicht losgelöst von der Investition betrachtet werden.

Wir verbinden beide Seiten:

Immobilie + Finanzierung + Strategie.

Bei einer vermieteten Immobilie können Mieteinnahmen bei der Prüfung der Finanzierung berücksichtigt werden.

Wie hoch diese angesetzt werden, hängt allerdings vom jeweiligen Kreditinstitut und vom konkreten Fall ab. Banken können Abschläge beziehungsweise Bewirtschaftungskosten berücksichtigen, da nicht jede Bruttomiete vollständig zur Bedienung eines Darlehens zur Verfügung steht.

Die ING führt Mieteinnahmen aus dem Finanzierungsobjekt und aus weiteren Immobilien beispielsweise ausdrücklich in ihrer Selbstauskunft und berücksichtigt sie im Haushaltseinkommen. (ING)

Bei bestehenden Mietverhältnissen werden typischerweise entsprechende Nachweise benötigt. Bei Kapitalanlagen können Banken unter anderem Mietverträge, Mietaufstellungen, Nachweise bestehender Mieteinnahmen und Informationen zur Wirtschaftlichkeit verlangen. (Dr. Klein)

Deshalb betrachten wir nicht nur die mögliche Finanzierung, sondern auch, wie das Objekt wirtschaftlich zur Finanzierung passt.

Ist das Darlehen zum Ende der Zinsbindung noch nicht vollständig zurückgezahlt, muss die verbleibende Restschuld weiterfinanziert werden.

Dafür kommen beispielsweise eine Anschlussfinanzierung beim bisherigen Darlehensgeber oder – je nach Situation – eine Umschuldung zu einem anderen Anbieter infrage.

Welche Konditionen dann verfügbar sein werden, lässt sich heute nicht sicher vorhersagen.

Gerade deshalb sollte bei der ursprünglichen Finanzierung nicht nur die heutige Rate betrachtet werden, sondern auch die voraussichtliche Restschuld am Ende der Zinsbindung.

Weil nicht jede Bank dasselbe Vorhaben gleich bewertet.

Konditionen, Anforderungen an Eigenkapital, Beleihungsgrenzen und die Bewertung bestimmter Einkommens- oder Vermögenssituationen können sich unterscheiden.

Ein Finanzierungsvorschlag sollte deshalb nicht ausschließlich anhand des nominalen Zinssatzes beurteilt werden.

Relevant sind auch effektiver Jahreszins, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsmöglichkeiten, Bereitstellungszinsen, Flexibilität und Bedingungen für die spätere Anschlussfinanzierung.

Gerade bei größeren Finanzierungen können bereits kleine Konditionsunterschiede über die Jahre erhebliche Auswirkungen haben.

Eine vermietete Immobilie sollte nicht ausschließlich danach beurteilt werden, ob die aktuelle Miete die monatliche Kreditrate deckt.

Relevant sind unter anderem Kaufpreis und Kaufnebenkosten, nachhaltig erzielbare Mieteinnahmen, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, mögliche Leerstandsrisiken, Finanzierungskosten, Tilgung, Liquiditätsreserven und die Perspektive nach Ablauf der Zinsbindung.

Auch die ING empfiehlt Kapitalanlegern, Renditeannahmen realistisch zu prüfen und nicht mit zu positiven Annahmen zu kalkulieren. (ING)

Eine solide Finanzierung sollte deshalb nicht nur heute funktionieren, sondern auch Reserven für Veränderungen und unvorhergesehene Kosten berücksichtigen.

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung wird üblicherweise der Kaufpreis der Immobilie finanziert, während die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln getragen werden.

Bei einer sogenannten 110-Prozent-Finanzierung werden vereinfacht gesprochen zusätzlich zum Kaufpreis auch Kaufnebenkosten fremdfinanziert.

Solche Finanzierungen sind nicht für jeden Kreditnehmer und nicht bei jedem Objekt möglich. Die Anforderungen an Einkommen, Bonität, Sicherheiten und Objektqualität können entsprechend höher sein.

Auch deshalb sollte eine hohe Fremdfinanzierung nicht nur danach beurteilt werden, ob sie technisch möglich ist.

Die wichtigere Frage lautet:

Passt sie zu Ihrer Strategie und bleibt die Finanzierung auch unter weniger günstigen Bedingungen tragfähig?

Nein.

Ein niedriger Zinssatz ist wichtig – aber er ist nur ein Bestandteil einer Finanzierung.

Eine Finanzierung kann auf den ersten Blick günstig erscheinen und dennoch wenig zu Ihrer Strategie passen, beispielsweise aufgrund ungünstiger Tilgungsmöglichkeiten, fehlender Flexibilität, kurzer Zinsbindung oder anderer Vertragsbedingungen.

Deshalb vergleichen wir nicht nur Zinssätze.

Wir betrachten die Finanzierungsstruktur als Ganzes.

Bei einer vermieteten Immobilie können Finanzierung und steuerliche Behandlung miteinander zusammenhängen. Beispielsweise können Schuldzinsen bei einer vermieteten Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich relevant sein.

Die konkrete steuerliche Wirkung hängt jedoch von Ihrer persönlichen Situation und der Struktur des Investments ab.

Deshalb sollte eine Finanzierung nicht allein aufgrund eines möglichen Steuervorteils gewählt werden. Steuerliche Fragen gehören in die individuelle Prüfung durch einen Steuerberater.

Für die Immobilienstrategie ist dennoch wichtig, Finanzierung, Investition und steuerliche Rahmenbedingungen nicht völlig getrennt voneinander zu betrachten.

Grundsätzlich ja – sofern Einkommen, Bonität, Vermögen, bestehende Finanzierungen und die jeweiligen Objekte dies zulassen.

Gerade für Kapitalanleger ist deshalb nicht nur die erste Finanzierung wichtig.

Wer langfristig ein Immobilienportfolio aufbauen möchte, sollte bereits bei der ersten oder nächsten Finanzierung berücksichtigen, wie sich Eigenkapitaleinsatz, monatliche Belastung und Restschuld auf zukünftige Finanzierungsmöglichkeiten auswirken können.

Aus einer einzelnen Immobilienfinanzierung wird damit eine Finanzierungsstrategie.

Das hängt von der Bank, Ihrer persönlichen Situation, der Immobilie und vor allem von der Vollständigkeit der benötigten Unterlagen ab.

Interhyp und Dr. Klein weisen beide darauf hin, dass vollständige und aktuelle Unterlagen den Finanzierungsprozess beziehungsweise die Kreditentscheidung beschleunigen können. (Interhyp)

Deshalb ist eine gute Vorbereitung besonders wichtig, wenn bereits eine konkrete Immobilie gefunden wurde und zeitnah eine Entscheidung getroffen werden muss.

Ja. Das erste Finanzierungsgespräch ist für Sie kostenlos und unverbindlich.

Wir betrachten zunächst Ihre Ausgangssituation, Ihre Ziele und – sofern bereits vorhanden – das konkrete Immobilienvorhaben.

Sie erhalten dadurch einen besseren Überblick über Ihre Finanzierungsmöglichkeiten und können anschließend entscheiden, welche nächsten Schritte für Sie sinnvoll sind.

Unser Ziel ist nicht, Ihnen irgendeine Finanzierung zu vermitteln.

Unser Ziel ist eine Finanzierung, die zu Ihrer Immobilienstrategie passt.