Die EXPO REAL Expertenstimmen zeigen nach der Messe 2026 ein differenziertes Bild: Während einige Entscheider neue Chancen erkennen, warnen andere vor anhaltendem Finanzierungsdruck. Einig sind sich viele darin, dass Immobilien heute genauer geprüft, aktiver bewirtschaftet und wirtschaftlich weiterentwickelt werden müssen. Was bedeutet das für Dich als Immobilienanleger?

Inhaltsverzeichnis


EXPO REAL Expertenstimmen: Chancen treffen auf Realismus

Wie geht es mit dem Immobilienmarkt weiter? Die Antworten aus München fallen unterschiedlich aus. Das ist nachvollziehbar: Ein Projektentwickler beurteilt den Markt aus einer anderen Perspektive als ein Bestandsmanager, ein Finanzierer oder ein Vermittler.

Gerade diese Unterschiede machen die Stimmen interessant. Sie zeigen, wo Unternehmen Handlungsspielräume sehen – und an welchen Stellen wirtschaftliche Grenzen bestehen. Dieser Beitrag ergänzt den allgemeinen Messerückblick deshalb um die Perspektiven der Menschen, die Immobilien entwickeln, finanzieren und bewirtschaften.

Die folgenden Aussagen sind persönliche beziehungsweise unternehmerische Einschätzungen. Sie bilden keine repräsentative Marktumfrage und lassen sich nicht unmittelbar auf jede einzelne Eigentumswohnung übertragen.

Vier Perspektiven aus der Swiss Life Gruppe

Die vier bereitgestellten Stimmen aus der Swiss Life Gruppe richten den Blick auf unterschiedliche Stellschrauben: bessere Informationen, aktives Management, effizienteres Bauen und die gezielte Entwicklung von Ertragspotenzialen.

Per Erikson: Wertpotenziale im Bestand erkennen

„Wir sehen das Glas weiterhin halb voll. Für die Zukunft ist für uns klar: Das Management unseres Bestands bietet durch Digitalisierung, künstliche Intelligenz sowie die gezielte Verknüpfung, Weiterentwicklung und Nutzung von Informationen eine große Chance, Wert im Portfolio zu heben.“

Per Erikson, Group CIO Swiss Life

Der entscheidende Gedanke: Immobilienwerte hängen auch davon ab, wie gut ein Gebäude verstanden und gesteuert wird. Daten zu Energieverbrauch, Wartung, Vermietung und Kosten können helfen, Schwachstellen früher zu erkennen und Maßnahmen gezielter zu planen.

Für Dich als Anleger bedeutet das: Frage bei einem Verwaltungskonzept nach konkreten Leistungen und nachvollziehbaren Berichten. Der Einsatz von KI allein sagt noch nichts darüber aus, ob die Bewirtschaftung tatsächlich besser wird.

Holger Matheis: Langfristige Partnerschaften und aktives Management

„Swiss Life Asset Managers steht für langfristige Partnerschaften. In diesem Sinne sind wir auch für unsere Kunden unterwegs: mit aktivem Asset Management, um Immobilien entsprechend in ihrem Wert zu steigern.“

Holger Matheis, CEO Deutschland, Swiss Life Asset Managers in Deutschland

Asset Management bezeichnet die strategische Steuerung einer Immobilie: Welche Investitionen sind sinnvoll? Wie bleibt das Objekt vermietbar? Welche Kosten müssen berücksichtigt werden? Die laufende Hausverwaltung übernimmt dagegen vor allem operative und kaufmännische Aufgaben.

Für eine vermietete Eigentumswohnung lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf Zuständigkeiten. Wer betreut Deinen Mieter? Wer prüft die wirtschaftliche Entwicklung? Und wer kümmert sich um Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum? Auch ein umfassendes Verwaltungskonzept nimmt Dir die Verantwortung als Eigentümer nicht vollständig ab.

Matthias Schmidt: Baukosten dort beeinflussen, wo es möglich ist

„Viele Gespräche auf der EXPO REAL in diesem Jahr drehen sich um das Thema Bauen: standardisiertes und serielles Bauen sowie Kosteneinsparungen. Das sind die Themen, die wir als Entwickler aktuell am besten beeinflussen können.“

Matthias Schmidt, Head of RE Development, Swiss Life Asset Managers in Deutschland

Standardisiertes Bauen nutzt wiederkehrende Planungen und Bauteile. Serielles Bauen setzt auf vorgefertigte Elemente und wiederholbare Abläufe. Beide Ansätze können helfen, Planung und Ausführung effizienter zu organisieren. Welche Einsparungen tatsächlich entstehen, hängt vom konkreten Projekt ab.

Für Anleger bleibt die Prüfung der Gesamtkalkulation entscheidend. Eine effiziente Bauweise ersetzt weder einen passenden Standort noch eine belastbare Baubeschreibung, realistische Termine oder einen wirtschaftlich tragfähigen Kaufpreis.

Britta Roden: Ertragswachstum braucht ein nachvollziehbares Konzept

„Es geht nicht nur darum, Immobilien so günstig wie möglich zu kaufen. Entscheidend ist, Chancen zu erkennen und diese zu leistungsstärkeren Assets weiterzuentwickeln, mit denen sich tatsächlich Ertragswachstum erzielen lässt.“

Britta Roden, Head of Research Real Assets, Swiss Life Asset Managers

Ein niedriger Kaufpreis kann interessant sein. Wirtschaftlich wird ein Investment aber erst durch das Zusammenspiel von Einnahmen, Kosten, Kapitalbedarf und Risiken.

Unsere Einordnung für private Anleger: Lass Dir erklären, worauf erwartetes Ertragswachstum beruht. Bereits vereinbarte Mieteinnahmen, mögliche Neuvermietungen und erst geplante Modernisierungen besitzen unterschiedliche Sicherheit. Zusätzliche Erträge müssen außerdem zu den dafür erforderlichen Investitionen ins Verhältnis gesetzt werden.

ZIA: Aus Gesprächen müssen konkrete Lösungen werden

Auch der Zentrale Immobilien Ausschuss blickt auf die Umsetzung nach der Messe. Im offiziellen ZIA-Messerückblick erklärt Präsidentin Iris Schöberl:

„Jetzt wollen wir gemeinsam die Energie mitnehmen und in konkrete Lösungen für Wohnen, Wettbewerbsfähigkeit, Transformation und Resilienz übersetzen“

Der ZIA nennt unter anderem Wohnraumschaffung, Investitionen, die Transformation bestehender Gebäude sowie Digitalisierung und Energie als zentrale Messethemen.

Für Anleger lässt sich daraus eine praktische Frage ableiten: Welche dieser Aufgaben sind bei einem angebotenen Objekt bereits gelöst – und welche müssen noch finanziert und umgesetzt werden? Eine Modernisierungsidee ist anders zu bewerten als eine abgeschlossene Maßnahme mit dokumentierten Kosten und Ergebnissen.

Weitere Entscheider: Cashflow, Finanzierung und Partnerschaften

Der am 7. Oktober 2026 veröffentlichte Messerückblick von Feldhoff & Cie. ergänzt diese Perspektiven. Die folgenden drei Stimmen sind sinngemäß zusammengefasst.

Felix von Saucken, Colliers Deutschland: Die Auswahl wird anspruchsvoller

Felix von Saucken beschreibt einen Markt, in dem Käufer und Verkäufer die veränderten Bedingungen angenommen haben. Entscheidungen würden selektiver getroffen; Qualität, Ertragsperspektiven und Cashflow gewännen an Bedeutung.

Für Dich folgt daraus: Prüfe, was nach Finanzierung, laufenden Kosten und angemessenen Rücklagen tatsächlich übrig bleibt. Eine hohe Bruttomietrendite beantwortet diese Frage noch nicht.

Jens Ebert, aam2core: Finanzierungsdruck bleibt ein Thema

Jens Ebert schildert eine deutlich verhaltene Stimmung. Er verweist auf Zinsbelastungen und unter Druck stehende Geschäftsmodelle, sieht in offeneren Gesprächen aber auch Ansatzpunkte für Restrukturierungen und Transaktionen.

Unsere Einordnung: Ein günstigeres Angebot kann aus Verkaufsdruck entstehen. Ob daraus eine gute Kapitalanlage wird, entscheidet die Objektprüfung. Dazu gehören auch die wirtschaftliche Stabilität der Beteiligten und Deine eigene Liquiditätsreserve.

Alexander Heinzmann, BPD: Persönlicher Austausch schafft Lösungen

Alexander Heinzmann hebt intensive Gespräche und die Bereitschaft zur gemeinsamen Lösungssuche hervor. Für die Quartiersentwicklung betont er das Zusammenspiel von Wohnen, Mobilität, Energie sowie sozialer und grüner Infrastruktur.

Für private Anleger ist das ein Anlass, über die Wohnungsgrenze hinauszuschauen: Wie funktioniert das Umfeld im Alltag? Wie sind Versorgung, Erreichbarkeit und öffentliche Räume geplant? Und welche zugesagten Bestandteile existieren bereits?

Was Du daraus für Deine Immobilienstrategie ableiten kannst

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für eine Kapitalanlage?

Ob eine Immobilie aktuell zu Dir passt, hängt vom konkreten Objekt, Deiner Finanzierung und Deinen finanziellen Reserven ab. Expertenstimmen liefern Orientierung zur Marktlage. Sie ersetzen keine individuelle Wirtschaftlichkeitsprüfung. Entscheidend ist, ob Du das Investment auch bei vorübergehendem Leerstand, zusätzlichen Kosten oder einer später teureren Anschlussfinanzierung tragen kannst.

Aus unserer redaktionellen Einordnung der Stimmen ergeben sich fünf Prüffragen für Dein nächstes Angebot:

  1. Nachfrage: Welche Zielgruppe soll die Wohnung mieten, und wodurch ist die angenommene Miethöhe begründet?
  2. Wirtschaftlichkeit: Welche Einnahmen bleiben nach Finanzierung, nicht umlagefähigen Kosten und Rücklagen?
  3. Gebäudezustand: Welche Maßnahmen stehen an Wohnung und Gemeinschaftseigentum an, und wie werden sie finanziert?
  4. Partner und Verwaltung: Welche Leistungen sind vertraglich vereinbart, und wer trägt welche Verantwortung?
  5. Belastbarkeit: Wie verändert sich Deine Rechnung bei Leerstand, höheren Kosten oder ungünstigeren Finanzierungskonditionen?

Für die erste Strukturierung kannst Du unsere Immobilien-Tools nutzen. Wenn Du bereits ein konkretes Vorhaben prüfst, ist der Finanzierungs-Check ein möglicher nächster Schritt. Ergänzende Grundlagen findest Du in unserem Wissensbereich für Immobilienanleger.

Die Expertenstimmen aus München sprechen für eine sorgfältige Auswahl und ein klares Bewirtschaftungskonzept. Digitalisierung kann die Analyse unterstützen; persönliche Gespräche helfen, Verantwortung, Annahmen und offene Fragen zu klären. Für eine Kaufentscheidung brauchst Du beides: nachvollziehbare Zahlen und verlässliche Partner.

Nimm Dir für Dein nächstes Immobilienangebot zunächst die fünf Prüffragen vor. Eine gute Kapitalanlage muss zu Deinen Zielen und zu Deiner finanziellen Belastbarkeit passen. Im kostenlosen Webinar erfährst Du, wie Du Immobilienangebote und Off-Market-Möglichkeiten strategisch einordnen kannst.



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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Sind die Expertenstimmen eine Prognose für den gesamten Immobilienmarkt?

Die Expertenstimmen sind Einschätzungen einzelner Marktteilnehmer. Sie beziehen sich auf unterschiedliche Geschäftsmodelle, Standorte und Immobilienarten. Für Dich sind sie hilfreich, um relevante Fragen zu erkennen. Eine Aussage über institutionelle Portfolios oder Bürogebäude lässt sich jedoch nicht ohne zusätzliche Prüfung auf eine vermietete Eigentumswohnung übertragen.

Was unterscheidet Asset Management von Hausverwaltung?

Asset Management steuert die wirtschaftliche Entwicklung einer Immobilie, während die Hausverwaltung vor allem laufende organisatorische und kaufmännische Aufgaben übernimmt. Der genaue Leistungsumfang hängt vom Vertrag ab. Wenn Du eine Eigentumswohnung kaufst, solltest Du außerdem zwischen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und einer möglichen Verwaltung Deiner vermieteten Wohnung unterscheiden.

Macht künstliche Intelligenz ein Immobilieninvestment sicherer?

Künstliche Intelligenz kann helfen, Daten auszuwerten, Auffälligkeiten zu erkennen und Prüfungen vorzubereiten. Die Qualität der Ergebnisse hängt von den verwendeten Informationen und Methoden ab. Für Deine Entscheidung bleiben eine nachvollziehbare Kalkulation, die Prüfung der Unterlagen und die Einschätzung von Objekt, Standort und Beteiligten erforderlich. Eine Risikofreiheit entsteht durch KI nicht.

Ist ein Neubau grundsätzlich wirtschaftlicher als eine Bestandsimmobilie?

Ein Neubau ist nicht grundsätzlich wirtschaftlicher als eine Bestandsimmobilie. Kaufpreis, Mieteinnahmen, Finanzierung, Energiezustand und künftiger Investitionsbedarf bestimmen die Rechnung gemeinsam. Bei Neubauten sind unter anderem Fertigstellung und Vertragspartner zu prüfen. Bei Bestandswohnungen verdienen Gebäudezustand, Rücklagen und mögliche Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft besondere Aufmerksamkeit. Entscheidend ist die Gesamtbetrachtung des jeweiligen Angebots.

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