Altersvorsorgedepot und Immobilien können unterschiedliche Aufgaben in Deiner Altersvorsorge übernehmen: Vermögen am Kapitalmarkt aufbauen, die Finanzierung eines eigenen Zuhauses unterstützen oder zusätzliche Einnahmen aus einer vermieteten Wohnung ermöglichen. Mit der Reform der geförderten privaten Altersvorsorge ab 2027 lohnt sich deshalb ein genauer Vergleich. In diesem Beitrag erfährst Du, welche Verbindung zur Eigenheimrente bestehen bleibt, welche Grenzen gelten und worauf Du bei Deiner persönlichen Strategie achten solltest.
Stand: 9. Oktober 2026. Die Reform ist beschlossen. Die neuen Altersvorsorgeprodukte sollen ab dem 1. Januar 2027 verfügbar sein. Konkrete Leistungen und Verwendungsmöglichkeiten hängen auch von den Vertragsbedingungen des jeweiligen Anbieters ab.
Inhaltsverzeichnis
- Was sich bei der privaten Altersvorsorge ab 2027 ändert
- Die Verbindung zur Immobilie: Die Eigenheimrente bleibt
- Altersvorsorgedepot und Immobilien im Vergleich
- Welche Rolle eine vermietete Immobilie übernehmen kann
- Fünf Fragen für Deine Altersvorsorgestrategie
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was sich bei der privaten Altersvorsorge ab 2027 ändert
Die Reform öffnet die staatlich geförderte private Altersvorsorge für neue Anlageformen. Ein zentraler Bestandteil ist das Altersvorsorgedepot ohne verpflichtende Beitragsgarantie. Dadurch können stärker kapitalmarktorientierte Anlagen, beispielsweise geeignete Fonds und ETFs, für die geförderte Altersvorsorge genutzt werden. Höhere Renditechancen gehen dabei mit Wertschwankungen und Verlustrisiken einher.
Zusätzlich sind Garantieprodukte und ein standardisiertes Vorsorgeangebot vorgesehen. Du kannst damit unterschiedliche Schwerpunkte setzen: mehr Orientierung an Kapitalmarktchancen, mehr Absicherung oder eine stärker vereinfachte Produktauswahl. Die Bundesregierung erläutert die beschlossene Reform und den Start der neuen Produkte ab 2027.
Bestehende Riester-Verträge werden nicht automatisch beendet. Ob Du einen Vertrag weiterführst, die Fördersystematik wechselst oder Guthaben überträgst, sollte anhand Deiner bisherigen Konditionen und Deiner persönlichen Situation entschieden werden. Eine höhere Förderung allein beantwortet noch nicht die Frage, welcher Vertrag insgesamt besser passt.
Ist das Altersvorsorgedepot ein gewöhnliches Wertpapierdepot?
Ein Altersvorsorgedepot ist ein staatlich geförderter, zweckgebundener Vorsorgevertrag. Es unterscheidet sich deshalb von einem frei verfügbaren Wertpapierdepot: Förderung, zulässige Anlagen und Auszahlung folgen besonderen Regeln. Für Deine Entscheidung solltest Du neben den Anlagechancen auch Kosten, Kapitalbindung und die späteren steuerlichen Folgen berücksichtigen.
Die Verbindung zur Immobilie: Die Eigenheimrente bleibt
Die Förderung selbst genutzten Wohneigentums bleibt auch im neuen System erhalten. Die sogenannte Eigenheimrente verbindet private Altersvorsorge mit dem Ziel, im eigenen Zuhause zu wohnen. Damit besteht eine unmittelbare Verbindung zwischen der Vorsorgereform und der Immobilienfinanzierung.
Grundsätzlich kann gefördertes Vorsorgekapital unter den gesetzlichen Voraussetzungen für den Kauf oder Bau einer selbst genutzten Immobilie oder zur Tilgung eines entsprechenden Darlehens eingesetzt werden. Auch bestimmte energetische oder altersgerechte Umbauten können unter die zulässige Verwendung fallen. Welche Voraussetzungen, Nachweise und Mindestbeträge gelten, hängt vom konkreten Verwendungszweck ab.
Kannst Du jedes Altersvorsorgedepot später für ein Eigenheim verwenden?
Die Eigenheimentnahme ist im neuen Fördersystem nicht bei jedem Anbieter verpflichtend. Ein Anbieter kann diese Verwendung vertraglich ausschließen. Wenn Du das Guthaben später für eine selbst genutzte Immobilie einsetzen möchtest, solltest Du deshalb vor Vertragsabschluss prüfen, ob das konkrete Produkt die Entnahme zulässt und welche Bedingungen dafür gelten.
Die Allianz beschreibt die Eigenheimentnahme und die mögliche Einschränkung durch Anbieter ausdrücklich. Für Dich bedeutet das: Zwei Produkte können dieselbe staatliche Förderlogik nutzen und trotzdem unterschiedliche Möglichkeiten für Deine spätere Immobilienplanung bieten.
Daneben bleibt gefördertes Altersvorsorge-Bausparen ein eigener Weg. Schwäbisch Hall informiert über die fortgeführte Eigenheimrente und kündigt für 2027 ein neues Altersvorsorge-Bausparprodukt an. Bei einem solchen Angebot müssen Förderung, Sparphase, Zuteilung, Darlehenskonditionen und Kosten gemeinsam betrachtet werden.
Förderunschädlich bedeutet nicht steuerfrei. Beim bisherigen Wohn-Riester dokumentiert ein Wohnförderkonto die geförderten Beträge als Grundlage der späteren Besteuerung. Bevor Du Vorsorgekapital für eine Immobilie verwendest, solltest Du deshalb auch die steuerlichen Folgen nach den für Deinen Vertrag geltenden Regeln prüfen. Die Deutsche Rentenversicherung erklärt die Entnahme und das Wohnförderkonto beim bisherigen Riester-System.
Altersvorsorgedepot und Immobilien im Vergleich
Für einen fairen Vergleich brauchst Du zunächst ein gemeinsames Ziel. Möchtest Du später zusätzliche Einnahmen erzielen, Deine Wohnkosten reduzieren oder möglichst flexibel über Vermögen verfügen? Die drei Wege beantworten diese Fragen unterschiedlich.
| Kriterium | Altersvorsorgedepot | Selbst genutzte Immobilie | Vermietete Immobilie |
|---|---|---|---|
| Beitrag zur Altersvorsorge | Kapitalaufbau und spätere Auszahlung nach den Vorsorgeregeln | Wohnen im Eigentum; bei getilgtem Darlehen entfällt die Kreditrate | Mögliche Netto-Mieteinnahmen und Vermögensaufbau durch Tilgung |
| Kapitalbedarf | Regelmäßige Beiträge entsprechend Vertrag und Förderregeln | Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und finanzielle Reserven | Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten sowie Reserven für Objekt und Vermietung |
| Förderung | Zulagen und mögliche steuerliche Vorteile bei erfüllten Voraussetzungen | Eigenheimrente und weitere Programme je nach Voraussetzungen möglich | Keine Eigenheimrenten-Förderung für die vermietete Wohnung; andere steuerliche Regeln und gegebenenfalls Förderprogramme |
| Verfügbarkeit | Zweckgebunden; vorzeitige Verwendung nur nach besonderen Regeln | Kapital im Objekt gebunden; Verkauf benötigt Zeit und verursacht Kosten | Kapital im Objekt gebunden; Verkauf und steuerliche Folgen müssen geplant werden |
| Wesentliche Risiken | Kapitalmarktschwankungen, Verluste und ungünstige Entwicklungen vor der Auszahlung | Finanzierung, Instandhaltung und Wertentwicklung des Standorts | Zusätzlich Leerstand, Mietausfall und Konzentration auf einzelne Objekte |
| Laufender Aufwand | Beiträge, Kosten und Anlagestrategie regelmäßig prüfen | Immobilie erhalten und zukünftige Ausgaben planen | Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung organisieren |
Ein wichtiger Unterschied liegt in der Streuung. Ein breit angelegter Fonds kann Beteiligungen an vielen Unternehmen enthalten. Eine einzelne Wohnung konzentriert dagegen einen größeren Vermögensanteil auf ein bestimmtes Gebäude und einen Standort. Eine Immobilienstrategie sollte deshalb immer auch Deine übrigen Anlagen und Verpflichtungen berücksichtigen.
Welche Rolle eine vermietete Immobilie übernehmen kann
Eine vermietete Immobilie kann Deine Altersvorsorge durch laufende Einnahmen und langfristigen Vermögensaufbau ergänzen. Während der Finanzierung wird durch Tilgung die Restschuld reduziert. Wie viel eigene Liquidität Du dafür monatlich benötigst, hängt unter anderem von Miete, Zinsen, Tilgung, laufenden Kosten und Deiner steuerlichen Situation ab.
Für Deinen späteren Lebensstandard zählt der verfügbare Überschuss. Die vereinbarte Kaltmiete allein sagt darüber wenig aus. Nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltung, mögliche Mietausfälle, Finanzierung und Steuern müssen in die Planung einfließen. Auch eine vollständig abbezahlte Wohnung bleibt mit laufenden Ausgaben verbunden.
Die Eigenheimrente dient grundsätzlich selbst genutztem Wohneigentum. Eine vermietete Kapitalanlagewohnung ist deshalb ein eigenständiger Vorsorgebaustein außerhalb dieses Förderwegs. Die Voraussetzungen der Deutschen Rentenversicherung für Wohn-Riester machen die notwendige Selbstnutzung deutlich.
Wenn Du eine vermietete Immobilie prüfen möchtest, beginne mit dem Objekt und seiner Wirtschaftlichkeit. Standort, Vermietbarkeit, Zustand, Kaufpreis und Finanzierung müssen zusammenpassen. Steuerliche Vorteile können eine tragfähige Investition unterstützen; sie gleichen einen ungeeigneten Standort oder einen zu hohen Kaufpreis nicht automatisch aus.
Eine erste Orientierung zu unterschiedlichen Objektarten findest Du in unseren Immobilienangeboten für Kapitalanleger sowie bei den Immobilien im Zweitmarkt. Die konkrete Eignung ergibt sich erst aus der Prüfung des jeweiligen Angebots und Deiner persönlichen Voraussetzungen.
Fünf Fragen für Deine Altersvorsorgestrategie
- Welches Ziel möchtest Du erreichen? Unterscheide zwischen zusätzlichen Einnahmen, Wohnen im Eigentum und flexibel verfügbarem Vermögen.
- Wie viel kannst Du dauerhaft einsetzen? Berücksichtige neben dem Sparbeitrag oder der Kreditrate auch Reserven und mögliche Einkommensänderungen.
- Wann benötigst Du Dein Kapital? Ein geplanter Immobilienkauf in wenigen Jahren stellt andere Anforderungen als ein langfristiger Aufbau für den Ruhestand.
- Welche Risiken kannst Du tragen? Prüfe Kapitalmarktschwankungen ebenso wie Leerstand, Reparaturen und eine mögliche Anschlussfinanzierung.
- Wie passt der neue Baustein zu Deiner bestehenden Vorsorge? Beziehe gesetzliche Rente, betriebliche Altersversorgung, vorhandene Verträge, Immobilien und frei verfügbares Vermögen ein.
Wenn Du ein Eigenheim planst, ist zusätzlich eine konkrete Frage entscheidend: Erlaubt Dein gewünschter Vorsorgevertrag die wohnwirtschaftliche Entnahme? Kläre diese Möglichkeit, bevor Du Dich langfristig bindest. Für eine Immobilienfinanzierung kannst Du anschließend unseren Immobilienfinanzierungs-Check als Einstieg nutzen.
Auch große Anbieter betrachten mehrere Vorsorgewege gemeinsam. Die Deutsche Bank kündigt zum Start unterschiedliche Depot- und Versicherungslösungen an. Für Deine Entscheidung zählt letztlich, wie eine Lösung zu Deinen Zielen und Deiner bestehenden Vorsorge passt.
Notiere zunächst, welchen Beitrag eine Immobilie zu Deinem Ruhestand leisten soll. Altersvorsorgedepot und Immobilien können sich ergänzen, benötigen aber jeweils eine eigene Prüfung von Kosten, Risiken und Verfügbarkeit. In unserem kostenlosen Immobilien-Webinar erhältst Du einen Einstieg in den strategischen Vermögensaufbau mit Immobilien und erfährst, welche Fragen Du vor einer Investition klären solltest.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Musst Du Deinen bestehenden Riester-Vertrag wegen der Reform kündigen?
Du musst Deinen bestehenden Riester-Vertrag wegen der Reform nicht kündigen. Bestehende Verträge haben Bestandsschutz. Ob Weiterführen, eine Umstellung der Förderung oder eine Übertragung sinnvoll ist, hängt von Deinen Konditionen und Deiner persönlichen Situation ab. Prüfe insbesondere Garantien, Kosten und verbleibende Laufzeit. Eine Kündigung kann zur Rückzahlung bisheriger Förderung führen.
Ist die Eigenheimentnahme aus einem Altersvorsorgedepot garantiert?
Die Möglichkeit einer Eigenheimentnahme ist im neuen Fördersystem nicht für jeden Vertrag garantiert. Anbieter können diese Verwendung ausschließen. Wenn Du eine selbst genutzte Immobilie kaufen, bauen oder entschulden möchtest, solltest Du vor dem Abschluss die Vertragsbedingungen prüfen. Zusätzlich müssen der Verwendungszweck und die konkrete Entnahme die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.
Kannst Du die Eigenheimförderung für eine vermietete Wohnung nutzen?
Die Eigenheimförderung ist grundsätzlich auf selbst genutztes Wohneigentum ausgerichtet. Eine Wohnung, die Du als Kapitalanlage vermietest, fällt deshalb nicht unter diesen Förderweg. Für vermietete Immobilien gelten andere steuerliche Regeln und gegebenenfalls eigene Förderprogramme. Wenn Du Depot und vermietete Immobilie kombinierst, solltest Du beide Bausteine getrennt kalkulieren und anschließend gemeinsam bewerten.
Ist ein abbezahltes Eigenheim im Ruhestand kostenlos?
Ein abbezahltes Eigenheim bleibt im Ruhestand mit Kosten verbunden. Nach vollständiger Tilgung entfällt die Kreditrate, aber Betriebskosten, Versicherungen, Instandhaltung und mögliche Modernisierungen bleiben bestehen. Bei einer Eigentumswohnung können außerdem Sonderumlagen anfallen. Plane deshalb auch für ein schuldenfreies Zuhause laufende Ausgaben und ausreichende Rücklagen ein.
Was ist bei einer Kombination aus Depot und Immobilie besonders wichtig?
Bei einer Kombination aus Altersvorsorgedepot und Immobilie ist Deine verfügbare Liquidität besonders wichtig. Beide Bausteine können Kapital langfristig binden. Halte deshalb Reserven für unerwartete Ausgaben, Reparaturen oder Einkommensausfälle vor. Prüfe außerdem, ob Deine Gesamtanlage ausreichend gestreut ist und ob Beiträge sowie Finanzierung auch unter ungünstigeren Bedingungen tragbar bleiben.
