Kapitalkosten f\u00fcr die Finanzierung Ihrer Immobilie k\u00f6nnen als Werbungskosten geltend gemacht werden, z.B. Finanzierungszinsen, Grundbuchgeb\u00fchren, Makler- und Notarkosten. Anschaffungskosten sind nur teilweise absetzbar, der gr\u00f6\u00dfere Teil unterliegt der Absetzung f\u00fcr Abnutzung (AfA).<\/p>\n\n\n\n
Lineare AfA: <\/p>\n\n\n\n
-F\u00fcr ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellte Wohngeb\u00e4ude gilt eine erh\u00f6hte AfA von 3 % \u00fcber 33 Jahre.<\/p>\n\n\n\n
-F\u00fcr Geb\u00e4ude aus der Zeit von 1925 bis 31. Dezember 2022 betr\u00e4gt die AfA 2 % \u00fcber 50 Jahre.<\/p>\n\n\n\n
-F\u00fcr Geb\u00e4ude vor 1925 liegt die AfA bei 2,5 % \u00fcber 40 Jahre.<\/p>\n\n\n\n
Degressive AfA:
Beim Kauf oder Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 k\u00f6nnen Sie im ersten Jahr 5 % der Anschaffungskosten und in den folgenden Jahren 5 % des Restwerts abschreiben.<\/p>\n\n\n\n
Erwerbsnebenkosten
Die Bemessungsgrundlage f\u00fcr die AfA beinhaltet neben dem Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer und Notargeb\u00fchren. Der Grundst\u00fcckswert muss von der Gesamtsumme abgezogen werden, um die Bemessungsgrundlage f\u00fcr die Abschreibung korrekt zu ermitteln.<\/p>\n\n\n\n
Kosten ber\u00fccksichtigen:
Zu den absetzbaren Werbungskosten z\u00e4hlen Zinskosten der Finanzierung, Notarkosten und Geb\u00fchren f\u00fcr den Grundbucheintrag sowie Maklerkosten. <\/p>\n\n\n\n
Steuervorteile bei der Vermietung spezieller Immobilien<\/strong><\/p>\n\n\n\n Ebenso wie bei der Vermietung konventioneller Objekte, k\u00f6nnen auch bei speziellen Immobilien Steuervorteile genutzt werden. Dazu z\u00e4hlen beispielsweise Denkmalschutz-, Gewerbe- und Ferienimmobilien.<\/p>\n\n\n\n Denkmalgesch\u00fctzte Immobilien<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00c4ltere Immobilien begeistern mit ihrem Charme und ganz eigenen Charakter. Erf\u00fcllen sie bestimmte Kriterien wie baugeschichtliche Bedeutung oder k\u00fcnstlerische Qualit\u00e4t, werden solche Objekte h\u00e4ufig unter Denkmalschutz gestellt. Die Investition in eine denkmalgesch\u00fctzte Immobilie kann mit Herausforderungen verbunden sein \u2013 besonders bei baulichen Ma\u00dfnahmen und Modernisierungsvorhaben. Als Vermieter profitieren Sie jedoch von attraktiven Abschreibungsm\u00f6glichkeiten.<\/p>\n\n\n\n Ebenso wie bei konventionellen Immobilien k\u00f6nnen Sie auch hier Zinskosten von der Steuer absetzen und den Geb\u00e4udewert linear abschreiben (AfA). Dar\u00fcber hinaus k\u00f6nnen Sie \u00fcber die Denkmal-AfA die Kosten f\u00fcr Sanierungen und Modernisierungen steuerlich absetzen. Diese betr\u00e4gt w\u00e4hrend der ersten acht Jahre 9 % der Kosten und sinkt in den folgenden vier Jahren auf 7 %. Somit sind nach zw\u00f6lf Jahren 100 % der Sanierungskosten abgeschrieben. Beachten Sie, dass die baulichen Ma\u00dfnahmen erst nach dem Erwerb beginnen m\u00fcssen und mit der Denkmalbeh\u00f6rde abgestimmt sind. Dadurch k\u00f6nnen Sie in den ersten zw\u00f6lf Jahren von erheblichen Steuerersparnissen profitieren, aber ab dem 13. Jahr steigen die Steuerzahlungen, was eine gesamtheitliche Betrachtung des Finanzierungszeitraums ratsam macht.<\/p>\n\n\n\n Gewerbeimmobilien<\/strong><\/p>\n\n\n\n Gewerbeimmobilien k\u00f6nnen sowohl rein gewerblich genutzt als auch gemischt belegt sein, bei denen zum Beispiel im Erdgeschoss Gewerber\u00e4ume und in den oberen Geschossen Wohnfl\u00e4chen vermietet werden. Beim Kauf eines Geb\u00e4udes und dessen vollst\u00e4ndiger Vermietung gelten die allgemeinen steuerlichen Regelungen f\u00fcr Abschreibungen und Werbungskostenabz\u00fcge. <\/p>\n\n\n\n Wenn Sie einen Teil der Immobilie gewerblich vermieten und einen anderen Teil selbst nutzen, ist es wichtig, diese Einheiten separat zu verwalten. Der Erwerb, die Finanzierung, die Modernisierung und die Instandhaltung sollten hierbei klar dokumentiert und getrennt behandelt werden, um steuerliche Vorteile zu sichern. Die Verwendung separater Konten und eine saubere Buchf\u00fchrung sind hierbei empfehlenswert.<\/p>\n\n\n\n Ferienimmobilien<\/strong><\/p>\n\n\n\n Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage bietet viele Vorteile \u2013 von guten Einnahmen bei regelm\u00e4\u00dfiger Vermietung bis hin zur gelegentlichen Selbstnutzung in Zeiten ohne Ferieng\u00e4ste. Neben der Finanzierung des Kaufpreises sollten Sie bereits zu Beginn zus\u00e4tzliche Kosten wie Grundsteuer, Verwaltung, Versicherungen, Instandhaltung, M\u00f6blierung, Reinigung und Werbung einplanen. Bei einer regelm\u00e4\u00dfig vermieteten Ferienwohnung lassen sich diese Ausgaben als Werbungskosten steuerlich absetzen. <\/p>\n\n\n\n Sollten Sie die Ferienimmobilie teilweise selbst nutzen, d\u00fcrfen Werbungskosten und Abschreibung (AfA) nur anteilig ber\u00fccksichtigt werden. Beispiel: Wenn Sie die Ferienimmobilie ein Viertel des Jahres selbst nutzen, k\u00f6nnen drei Viertel der Kosten abgesetzt werden. <\/p>\n\n\n\n Bei fortlaufenden Verlusten aus der Vermietung der Ferienwohnung sind die \u201eorts\u00fcblichen Vermietungstage\u201c entscheidend: Liegen diese unter 75 %, fordert das Finanzamt h\u00e4ufig eine 30-Jahres-Prognose an, die eine Gewinnerzielungsabsicht nachweisen soll. Nur wenn ein \u00dcberschuss prognostiziert wird, akzeptiert das Finanzamt anf\u00e4ngliche Verluste.<\/p>\n\n\n\n Falls Ihre Ferienimmobilie nicht in Deutschland liegt, sind die steuerlichen Voraussetzungen unterschiedlich: In den meisten EU-L\u00e4ndern werden Einnahmen lokal versteuert. In L\u00e4ndern wie Spanien, wo ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, wird die Steuer zuerst dort erhoben. Das deutsche Finanzamt rechnet dann die Vermietungseinnahmen dem Einkommen zu. Werbungskosten aus der Vermietung lassen sich ebenfalls mit dem in Deutschland versteuerten Einkommen verrechnen. In L\u00e4ndern ohne solches Abkommen k\u00f6nnen die Werbungskosten nur mit den dort erzielten Einnahmen verrechnet werden.<\/p>\n\n\n\n Investieren und Sparen: Die besten steuerlichen Vorteile f\u00fcr Immobilienbesitzer<\/strong><\/p>\n\n\n\n F\u00fcr mehr Informationen rund um das Thema Ferienimmobilien stehen Ihnen umfassende Ressourcen zur Verf\u00fcgung.<\/p>\n\n\n\n Wer in eine Immobilie investiert, m\u00f6chte beim sp\u00e4teren Verkauf einen Gewinn erzielen. F\u00fcr eine optimale Rendite sollten Sie relevante rechtliche und steuerliche Aspekte beachten. Das Thema ist spannend f\u00fcr Sie? Dann melden Sie sich jetzt zu unserem, n\u00e4chsten kostenlosen Immobilien-Webinar an. Einfach hier klicken und anmelden. Wir freuen uns auf Sie.<\/p>\n\n\n\n Saudos<\/p>\n\n\n\n Matthias Holzmann<\/p>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/immobilien-strategie.com\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Webinar.png\")
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