Die Kluft zwischen Neu- und Bestandsmieten als Signal für steigende Renditen

Der deutsche Immobilienmarkt zeigt eine zunehmend polarisierte Entwicklung, die besonders für Anleger im Bereich Immobilien von großem Interesse sein sollte.

Die Kluft zwischen Neu- und Bestandsmieten beschreibt den Unterschied zwischen den Mietpreisen für neu abgeschlossene Mietverträge (Neumieten) und den Preisen für bestehende Mietverträge (Bestandsmieten). In vielen Städten und Regionen hat sich in den letzten Jahren eine signifikante Kluft entwickelt, vor allem in stark nachgefragten urbanen Zentren, wo der Wohnraum knapp ist.

In Deutschland ist diese Kluft in Großstädten wie Berlin, München, Hamburg und Frankfurt am Main besonders ausgeprägt. In diesen Städten sind die Neumieten oft deutlich höher als die Bestandsmieten, was auf verschiedene Faktoren zurückzuführen ist:

1. Nachfragesteigerung: In den letzten Jahren sind viele Menschen in die Großstädte gezogen, was die Nachfrage nach Wohnraum erhöht hat.
2. Wohnraumknappheit: In vielen Großstädten gibt es nicht genügend neuen Wohnraum, um die steigende Nachfrage zu decken, was zu höheren Preisen führt.
3. Regulierung: Bestandsmieten unterliegen oft strikteren Regulierungen, wie zum Beispiel der Mietpreisbremse, die eine starke Erhöhung der Mieten bei bestehenden Verträgen verhindert. Neumieten können hingegen oft marktgerecht und somit höher angesetzt werden.
4. Renovierungen und Modernisierungen: Wenn Wohnungen renoviert oder modernisiert werden, dürfen Vermieter in der Regel höhere Mieten verlangen, was ebenfalls zur Kluft beiträgt.

In Berlin ist diese Kluft besonders bekannt, da die Stadt in den letzten Jahren eine drastische Entwicklung der Mietpreise erlebt hat. Aber auch in München, wo der Wohnraum besonders knapp und teuer ist, ist der Unterschied zwischen Neu- und Bestandsmieten sehr groß.

Eine aktuelle Analyse von Jones Lang LaSalle Germany (JLL) bringt eine Schlüsseldynamik ans Licht: Je größer die Kluft zwischen Neuvertrags- und Bestandsmieten, desto stärker der Anstieg der Mietpreise. Diese Erkenntnis ist vor allem in den deutschen Großstädten von enormer Bedeutung, wo die Nachfrage nach Wohnraum hoch und das Angebot knapp ist.

Die Kluft als Indikator für Marktchancen

In Städten wie München und Berlin zeigt sich die Diskrepanz zwischen Neu- und Bestandsmieten besonders deutlich. So beträgt die Differenz in München 8,03 Euro/m² und in Berlin 7,47 Euro/m², was belegt, wie stark sich die Mietpreise bei neuen Verträgen entwickelt haben. Dieser Trend ist nicht nur ein Zeichen für die wachsende Nachfrage, sondern auch ein potenzieller Indikator für steigende Renditen im Bereich der Neuvermietung. Märkte wie Frankfurt, Hamburg, Köln und Stuttgart folgen diesem Trend mit Differenzen von über 4 Euro/m², was sie ebenfalls zu attraktiven Zielen für Investoren macht.

Ineffiziente Märkte als Renditetreiber

Die JLL-Analyse zeigt weiter, dass Märkte mit einem hohen Delta zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten oft auch eine geringe Fluktuation aufweisen. So waren beispielsweise in Berlin im ersten Halbjahr 2024 nur 2,3% des Mietwohnungsbestands auf den großen Onlineplattformen inseriert, in München waren es 3,7%. Diese geringe Fluktuation und das begrenzte Angebot führen zu einer zusätzlichen Konzentration der Nachfrage auf das knappe Angebot, was die Mietpreise weiter nach oben treibt.

Für Anleger bedeutet dies, dass Märkte mit einer hohen Differenz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten eine dynamische Mietpreisentwicklung aufweisen, die sich in steigenden Renditen niederschlagen kann. Gleichzeitig kann die geringe Verfügbarkeit von Wohnungen in diesen Märkten zu einem stabilen, langfristigen Mietwachstum führen.

Strategien zur Optimierung von Renditen

Doch wie können Investoren diese Entwicklungen optimal nutzen? Laut JLL sind zwei Strategien von zentraler Bedeutung: Erstens, die Ausweitung des Wohnungsangebots durch gezielte Investitionen in Neubauten oder Renovierungen, und zweitens, die Erhöhung der Fluktuation durch flexible Mietmodelle. Diese Maßnahmen könnten nicht nur dazu beitragen, die Mietpreise zu stabilisieren, sondern auch das langfristige Renditepotenzial von Immobilieninvestments zu sichern.

Gleichzeitig empfiehlt JLL eine Überprüfung der regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere in Märkten mit einer besonders großen Kluft zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten. Eine Annäherung der Bestandsmieten an das Marktniveau könnte in diesen Städten das Ungleichgewicht mindern und gleichzeitig neue Chancen für Investoren eröffnen.

Fazit für Anleger

Für Immobilieninvestoren bieten die aktuellen Entwicklungen auf dem deutschen Mietmarkt eine vielversprechende Gelegenheit. Die wachsende Kluft zwischen Neu- und Bestandsmieten in den großen Ballungsräumen signalisiert nicht nur steigende Mietpreise, sondern auch ein erhebliches Renditepotenzial. Durch strategische Investitionen und eine genaue Marktbeobachtung können Anleger von diesen Trends profitieren und langfristige Gewinne erzielen.

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Saudos

Matthias Holzmann