Die Immobilienbranche steht vor einem herausfordernden Jahr 2024. Zahlreiche Experten und Marktanalytiker prognostizieren, dass es keinen signifikanten Aufschwung geben wird. Dieser Bericht beleuchtet die Gründe für die Stagnation und analysiert die potenziellen Folgen für Immobilienanleger.
Gründe für das Ausbleiben des Aufschwungs
Wirtschaftliche Unsicherheiten
Die weltweiten wirtschaftlichen Unsicherheiten haben zu einer zurückhaltenden Stimmung auf den Immobilienmärkten geführt. Themen wie Inflation, steigende Zinsen und geopolitische Spannungen tragen zu einer gedämpften Nachfrage bei.
Zinspolitik der Zentralbanken
Die anhaltend hohen Zinssätze, die von Zentralbanken zur Bekämpfung der Inflation beibehalten werden, machen Immobilienfinanzierungen teurer. Dies schreckt potenzielle Käufer ab und reduziert die Investitionsbereitschaft.
Baukosten und Materialengpässe
Die Baukosten sind weiterhin hoch und Materialengpässe verlängern Bauzeiten, was dazu führt, dass weniger neue Projekte realisiert werden können. Dies verringert das Angebot und belastet den Markt weiter.
Regulierung und Politik
Striktere Bauvorschriften und politische Eingriffe, etwa Mietpreisbremsen oder neue Umweltauflagen, verkomplizieren die Situation zusätzlich und belasten den Markt.
Markt für Projektentwicklungen: Keine Trendwende
Der jüngste Bericht des kontinuierlich aktualisierten Development Monitors zum 30.6.2024 zeigt eine eindeutige Entwicklung: Die gesamte Projektfläche in Deutschland ist um -6,8 % zurückgegangen. Am stärksten betroffen sind Büroflächen (-9,7 %), während Logistikflächen nur um -3,3 % zurückgingen. Das Volumen im Wohnsegment sank ebenfalls signifikant um -9,2 %.
Besonders problematisch ist der Rückzug der Projektentwickler aus den A-Städten im Wohnungsbau – genau dort, wo Neubau dringend benötigt wird. Hier ging die Projektfläche um 11 % zurück. Dies wird die Mietpreise weiter in die Höhe treiben. Auch im Büromarkt ist kein Aufschwung in Sicht, mit einem Rückgang der Projektflächen um 9,7 %. Viele Projekte stehen derzeit auf dem Prüfstand und werden ohne relevante Vorvermietungsquote nicht finalisiert.
Regionale Unterschiede und ihre Auswirkungen
In den C-Städten betrugen die Rückgänge bei Baustarts beachtliche 67 %, während A-Städte einen Rückgang von 45 % verzeichneten. Logistik ist die stabilere Assetklasse, mit einem Rückgang der Baustarts um 26,5 %.
Die kleineren Städte und das Umland sind noch am ehesten in der Lage, der Projektentwicklungskrise zu trotzen. Hier sind die Gesamtentwicklungskosten aufgrund niedrigerer Grundstückskosten in der Regel günstiger, der Anteil der Entwicklungen für den eigenen Bestand höher und die Exitfaktoren weniger stark rückläufig als in den Metropolen.
Konsequenzen für Immobilienanleger
Sinkende Renditen
Immobilienanleger müssen sich auf geringere Renditen einstellen. Insbesondere in Regionen mit geringen Wertsteigerungspotenzialen könnten die Profite stagnieren oder gar sinken.
Steigende Risiken
Die Unsicherheit auf den Märkten erhöht das Risiko für Investoren. Schwankungen in den Immobilienwerten und unsichere Mietrenditen könnten zu finanziellen Verlusten führen.
Neuorientierung der Anlagestrategien
Anleger müssen möglicherweise ihre Strategien überdenken und anpassen. Das bedeutet, vermehrt auf nachhaltige und langfristig stabile Investitionen zu setzen oder alternative Anlagesegmente in Betracht zu ziehen.
Fokus auf Portfolio-Diversifizierung
Diversifizierung wird wichtiger denn je. Anleger sollten nicht ausschließlich in Wohnimmobilien investieren, sondern auch andere Segmente wie Gewerbeimmobilien oder alternative Immobilienarten in Betracht ziehen.
Mietmarkt-Potential
Ein Lichtblick könnte der Mietmarkt sein. Da sich viele Menschen aufgrund hoher Immobilienpreise keine eigenen Wohnungen leisten können, steigt die Nachfrage nach Mietobjekten, was Vermietern stabile Einkünfte sichern kann.
Baustarts und Verzögerungen
Die Krise am Projektentwicklermarkt zeigt sich am deutlichsten bei der Betrachtung der Baustarts und der Verzögerungen. Die Voraussetzungen, um Projekte später vermarkten zu können, sind aus Sicht vieler Projektentwickler in der derzeitigen Marktsituation nicht gegeben – einer geringeren Nachfrage stehen hohe Finanzierungskosten gegenüber. Auch für institutionelle Investoren gibt es noch zu wenig Opportunitäten. Die Preisfindung ist immer noch schwierig. Die vorvertrieblichen Auflagen der Banken erschweren den Projektbeginn im Bauträgergeschäft.
Das erste Halbjahr 2024 weist mit 4,7 Mio. qm stark rückläufige Baustarts (-52 % gegenüber den Vorjahren) auf; in den C-Städten ist der Einbruch besonders dramatisch, hier betragen die Rückgänge gegenüber 2021-2023 67 %. In den A-Städten ist das Minus mit 45 % noch am geringsten. Logistik ist auch hier die stabilste Assetklasse (-26,5 %).
Einen verspäteten Baubeginn von mindestens einem Quartal weisen 28 % des gesamten Projektentwicklungsvolumens auf. Hier sind insbesondere die Entwickler von Hotel- und Einzelhandelsflächen zögerlich – bei ihnen, ebenso wie bei Wohnprojekten, besteht besonderer Rückstau. Für das Wohnsegment gilt jedoch: Je besser die Lage des Projekts, desto weniger verzögert es sich.
Empfehlungen für Anleger
Risikoanalyse und -management
Regelmäßige Überprüfungen und Anpassungen des Risikoprofils sind essentiell. Anleger sollten sich intensiver mit Marktanalysen und Risikomanagement beschäftigen.
Lange Frist in den Blick nehmen
Investitionen sollten mit einem langfristigen Horizont getätigt werden. Kurzfristige Gewinne sind in einem stagnierenden Markt schwer zu realisieren.
Regionale Unterschiede nutzen
Regionale Märkte entwickeln sich unterschiedlich. Anleger sollten daher in Regionen mit einem stabileren Wirtschaftsumfeld und besseren Wachstumsaussichten investieren.
Nachhaltige Investitionen
Der Fokus sollte stärker auf nachhaltigen und energieeffizienten Immobilien liegen. Diese haben langfristig bessere Perspektiven und sind weniger von regulatorischen Änderungen betroffen.
Beratung durch Experten
Es ist ratsam, sich von Immobilienexperten und Finanzberatern unterstützen zu lassen, um fundierte Entscheidungen zu treffen und Risiken zu minimieren.
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Zusammenfassung
Das Jahr 2024 wird für die Immobilienbranche aufgrund der zahlreichen wirtschaftlichen und politischen Herausforderungen voraussichtlich keine großen Aufschwünge bringen. Die jüngsten Daten von bulwiengesa zeigen, dass die Projektentwicklungsaktivitäten stark rückläufig sind, was sich negativ auf das Angebot und damit auf die Mietpreise auswirkt. Insbesondere in den A-Städten sind die Rückgänge im Wohnungsbau signifikant, was zu weiter steigenden Mietpreisen führen wird. Investoren müssen ihre Strategien anpassen und sich auf ein schwieriges Marktumfeld einstellen. Durch sorgfältige Planung, Diversifizierung und eine langfristige Perspektive können dennoch stabile Investitionen getätigt werden.
Saudos
Matthias Holzmann
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