Ola de modernización: de la propiedad residencial a un tesoro escondido: cómo los inversores pueden crear riqueza sostenible con las propiedades existentes
En un mercado caracterizado por una demanda cada vez mayor de eficiencia energética y sostenibilidad, los inversores ingeniosos están reconociendo el inmenso potencial de los inmuebles existentes.
El destacado inversor Warren Buffett conmocionó al sector en 2017 con una compra de 377 millones de dólares a Store Capital. Un movimiento selectivo que demostró que los inmuebles existentes son mucho más que propiedades que conservan su valor. Son la base de rentabilidades duraderas, incluso en tiempos turbulentos de costes de construcción y altos tipos de interés. Pioneros como Sam Zell han mostrado el camino: las fiestas estudiantiles inmobiliarias de otra época pueden rentabilizarse de forma sostenible mediante una modernización selectiva.
Nueva construcción frente a edificios existentes: una comparación sorprendente
Mientras que los edificios nuevos seducen con sus fachadas relucientes y sus tecnologías punta, bajo la superficie se esconde un ganador inesperado: el inmueble existente. Gracias a innovaciones como la nueva amortización degresiva por desgaste (AfA) para edificios nuevos, los proyectos de nueva construcción aparecen a primera vista bajo una mejor luz desde el punto de vista fiscal.
Un inversor inteligente siempre apuesta por diferentes caballos y, por tanto, además de en las propiedades nuevas, también confía en los fundamentos probados de las estructuras existentes. Las reformas inteligentes que están a la vanguardia de la tecnología y la eficiencia energética pueden transformar las propiedades existentes en instalaciones contemporáneas que le quiten el viento a las velas de la competencia.
Propiedades existentes como servicio social
Pero no se trata sólo de dinero. El mercado inmobiliario alemán tiene urgentes obligaciones sociales que cumplir. El aumento de la demanda de espacio habitable y la mayor exigencia de normas ecológicas se encuentran con una red de estructuras establecidas que ayudan a dar soluciones. Los inmuebles existentes, modernizados mediante una rehabilitación inteligente, no sólo ofrecen un espacio habitable asequible, sino que preservan el encanto histórico y cultural de las ciudades.
La práctica demuestra que los gastos de rehabilitación pueden deducirse íntegramente como gastos relacionados con los ingresos en los primeros años, siempre que los costes no superen el 15% del valor del inmueble (artículo 6 (2) nº 1 EStG). Los asesores fiscales están más solicitados que nunca para orquestar esta maniobra financiera de la mejor manera posible y asegurar la mejor desgravación fiscal para sus clientes.
Ejemplo de cálculo - El escenario ideal
Supongamos que un piso existente con aparcamiento subterráneo cuesta 315.300 euros. Esto incluye un precio de compra de 273.400 euros, así como una adición a las reservas de 1.681 euros y una suma de modernización de 38.520 euros. Gracias a la legislación fiscal vigente, las renovaciones pueden declararse a efectos fiscales en el año en que se llevan a cabo si la propiedad se alquila a un tercero, siempre que el importe no supere el 15% del valor del edificio.
Conclusión: La propiedad existente, ¿una joya escondida?
Por supuesto. Aunque una amortización de más del 40% en diez años parece tentadora, una propiedad existente a menudo la supera con un impresionante 41,5% de amortización. Especialmente en un periodo de unos diez años, los inmuebles existentes suelen revelar sus ventajas ocultas, que ayudan al inversor experimentado a lograr un éxito duradero. Por lo tanto, no hay que perder de vista el mercado secundario.
Los modelos a seguir son claros: leyendas como Warren Buffett y Sam Zell han mostrado el camino. Hoy en día, invirtiendo sabiamente en propiedades existentes, no sólo se pueden conseguir aumentos sostenibles del valor, sino también hacer una contribución significativa a la sociedad. El mercado puede cambiar, pero una cosa permanece constante: la inversión sólida y estable en propiedades que perduran durante generaciones.
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Saudos
Matthias Holzmann
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