Esperamos que los alquileres de nueva construcción y de realquiler aumenten una media del 2-3,5% en los próximos años, con una diferencia de 25-50 puntos básicos entre los alquileres de nueva construcción y los existentes.
El sector inmobiliario sigue registrando malas cifras. Los salarios reales se recuperaron significativamente el año pasado, pero el consumo privado siguió siendo débil en 2023.
También se espera que las inversiones contribuyan negativamente al crecimiento económico en 2024. Al mismo tiempo, la débil demanda exterior de bienes de equipo está teniendo un impacto negativo en las exportaciones alemanas. Según las previsiones, las exportaciones solo crecerán lentamente en 2024, mientras que las importaciones lo harán con más fuerza.
Nuestra contribución exterior se salvará gracias a las medidas del Ministerio de Hacienda bajo Lindner. La consolidación presupuestaria proseguirá probablemente en cuanto disminuyan gradualmente el déficit financiero y el coeficiente de endeudamiento.
Lo que nos preocupa es la pérdida de competitividad en algunos sectores de la economía alemana, principalmente intensivos en energía. Esto representa un factor de riesgo para Alemania como emplazamiento industrial y está obstaculizando una recuperación sostenible de la economía.
¿Qué vemos en el mercado laboral? En 2023, el 83,6% de la población de 20 a 64 años participaba activamente en el mercado laboral, una cifra récord. Sin embargo, esta cifra récord también se caracteriza por el rápido crecimiento del número de empleados a tiempo parcial, pero el mercado laboral sigue siendo resistente. Esto también se refleja en la tasa de desempleo actual, que se sitúa en el 5,7% y se espera que descienda hasta el 5,2% en 2028 según nuestras previsiones.
El número de vacantes de empleo se sitúa ligeramente por encima de las 700.000 y, a pesar de la ralentización de la actividad económica desde su máximo de 880.000 en junio de 2022, ha descendido ligeramente. No obstante, 700.000 es una cifra elevada y se mantiene en un nivel alto. Sin embargo, en toda la cuestión del mercado laboral también influye la aceleración del envejecimiento de nuestra sociedad, que presiona sobre la oferta de mano de obra y agrava el problema de la escasez de cualificaciones.
La escasez de mano de obra cualificada se ve agravada por el envejecimiento de la población y, por tanto, se está convirtiendo cada vez más en un riesgo habitual. Esto debilita considerablemente nuestro potencial de producción; pueden observarse efectos concretos, por ejemplo, en la industria, donde no pueden cubrirse todos los turnos de producción, o en los cuidados y guarderías, donde no pueden cubrirse todas las camas o plazas por falta de personal de enfermería y cuidados. Estos servicios asistenciales se compensan con la "generación sándwich", que a su vez falta en el mercado laboral.
Un factor importante para el mercado inmobiliario son, por supuesto, los tipos de interés. Probablemente todos ustedes estén siguiendo de cerca las decisiones actuales del Consejo de Gobierno del BCE. El tipo de interés oficial está actualmente en el 4,5%; en abril, el BCE no modificó el tipo de interés oficial. Sin embargo, lo que sí sabemos de cara al futuro es que se espera que la inflación en la eurozona caiga del 2,4% en 2024 al 1,9% en 2025 y al 2% en 2026.
Y esto repercute en el mercado inmobiliario, ya que los tipos hipotecarios se situaron por última vez en el 4,25% en junio de 2024, para bajar después al 4% en octubre y al 3,75% en diciembre de 2024. Este sería el primer paso hacia una nueva reducción hacia el 3% a finales de 2025 y hasta el 2,5% en 2026.
Nuestros tres principales mensajes positivos que me gustaría compartir con ustedes son:
- La economía se recupera lentamente
- Baja la inflación
- El mercado laboral sigue mostrando una evolución positiva.
Por otro lado, también hay tres noticias negativas de primer orden que me gustaría compartir con ustedes:
- La debilidad estructural de la economía alemana debido a los elevados costes de producción y la escasa innovación
- La solidez actual del mercado laboral, que sin embargo se enfrenta a importantes riesgos demográficos.
- La cuestión del trabajo a tiempo parcial, no todo el mundo trabaja a jornada completa, lo que aumenta la escasez de mano de obra cualificada y dificulta la innovación.
En cuanto al mercado inmobiliario residencial de Berlín, Múnich, Essen y Leipzig, observamos un desarrollo diferenciado según la región.
Berlín y Múnich tienen alquileres más altos para las nuevas construcciones y precios de compra más elevados en comparación con Leipzig y Essen. Berlín tiene incluso los valores medios más altos de Alemania. Los múltiplos de los precios de compra muestran claramente las diferencias.
Por último, para la previsión de 2025, vemos un estancamiento de los precios de compra de las nuevas construcciones y un posible estancamiento o incluso un descenso de las propiedades existentes debido a los requisitos legales y a las necesidades de modernización que tienen en cuenta los grupos de compradores.
Medidas políticas como la congelación de los alquileres repercutirán en el mercado.
Esperamos que los alquileres de nueva construcción y de realquiler aumenten una media del 2-3,5% en los próximos años, con una diferencia de 25-50 puntos básicos entre los alquileres de nueva construcción y los existentes.
El aumento de los alquileres también se ve influido por la garantía de la demanda, la oferta limitada y los efectos indirectos, que provocan un aumento de la demanda en el mercado de alquiler.
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Saludos cordiales Matthias Holzmann
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