Steuervorteile optimal ausschöpfen: Immobilien als lukrative Kapitalanlage

Immobilien stellen eine attraktive Kapitalanlage dar, da sie sowohl Wertsteigerung als auch kontinuierliche Mieteinnahmen bieten und steuerliche Vorteile mit sich bringen. In diesem Artikel erhalten Sie einen Überblick über die verschiedenen steuerlichen Vergünstigungen, die Ihnen zur Verfügung stehen. Für eine individuelle Analyse empfehlen wir eine Beratung durch Ihre Steuerkanzlei.

Die Informationen richten sich an interessierte Privatanleger und stellen keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Sie erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Beispiele sind nicht auf andere Fälle übertragbar und können eine individuelle Steuerberatung nicht ersetzen.

Seit dem 1. Januar 2025 haben sich durch das Jahressteuergesetz die Anforderungen für Abschreibungen verschärft. Zukünftig können höhere Abschreibungen nur noch für Gebäude mit einer Restnutzungsdauer von unter zehn Jahren in Anspruch genommen werden. Gutachten müssen zudem verpflichtend mit Vor-Ort-Besichtigung erstellt werden. 

Die Sonder-AfA wurde als steuerlicher Anreiz eingeführt, um gezielt die Schaffung von neuem Wohnraum zu fördern. 

Von der Sonder-AfA profitieren können Sie, wenn Sie durch Neubau, Dachaufstockungen, Dachausbauten oder die Umwidmung von Gewerbeflächen neue Mietwohnungen schaffen. Sie ist im Einkommensteuergesetz unter § 7b EstG geregelt.

Ursprünglich war die Sonder-AfA auf Projekte mit Bauantrag oder -anzeige nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 zeitlich begrenzt. Sie wurde jedoch verbessert und ist nun auch für Projekte mit Bauantrag oder -anzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 anwendbar.

Förderfähige Gebäude müssen den Standard „Effizienzhaus 40“ erfüllen und mit dem Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) ausgezeichnet sein. Die neu entstehenden Wohnungen müssen mindestens zehn Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet werden.

Die Höhe der Sonderabschreibung beträgt bis zu 5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten jährlich über einen Zeitraum von vier Jahren, zusätzlich zur linearen AfA von 3 %. Die Obergrenze für die Herstellungs- und Anschaffungskosten liegt nun bei 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Absetzbar sind maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter. Die Inanspruchnahme dieser zusätzlichen AfA ist freiwillig.

Auch nach dem Kauf können Sie Kosten der Vermietung steuerlich geltend machen – einige sofort, andere durch Abschreibungen über längere Zeiträume. Achten Sie besonders bei baulichen Maßnahmen auf Regelungen, damit Sie die angefallenen Kosten absetzen können.

Bei der Finanzierung Ihrer Immobilie als Kapitalanlage fallen Zinsen an, die in voller Höhe von den Mieteinnahmen abgezogen und steuerlich geltend gemacht werden können. Lassen Sie sich am besten während der Finanzierungsplanung von Ihrer Steuerkanzlei beraten, um den Zinsanteil Ihrer monatlichen Rate optimal zu kalkulieren und von Steuervorteilen zu profitieren.

Kapitalanlage Immobilie: So nutzen Sie steuerliche Tricks zu Ihrem Vorteil

Kapitalkosten für die Finanzierung Ihrer Immobilie können als Werbungskosten geltend gemacht werden, z.B. Finanzierungszinsen, Grundbuchgebühren, Makler- und Notarkosten. Anschaffungskosten sind nur teilweise absetzbar, der größere Teil unterliegt der Absetzung für Abnutzung (AfA).

Lineare AfA: 

-Für ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellte Wohngebäude gilt eine erhöhte AfA von 3 % über 33 Jahre.

-Für Gebäude aus der Zeit von 1925 bis 31. Dezember 2022 beträgt die AfA 2 % über 50 Jahre.

-Für Gebäude vor 1925 liegt die AfA bei 2,5 % über 40 Jahre.

Degressive AfA:
Beim Kauf oder Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 können Sie im ersten Jahr 5 % der Anschaffungskosten und in den folgenden Jahren 5 % des Restwerts abschreiben.

Erwerbsnebenkosten
Die Bemessungsgrundlage für die AfA beinhaltet neben dem Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren. Der Grundstückswert muss von der Gesamtsumme abgezogen werden, um die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung korrekt zu ermitteln.

Kosten berücksichtigen:
Zu den absetzbaren Werbungskosten zählen Zinskosten der Finanzierung, Notarkosten und Gebühren für den Grundbucheintrag sowie Maklerkosten. 

Steuervorteile bei der Vermietung spezieller Immobilien

Ebenso wie bei der Vermietung konventioneller Objekte, können auch bei speziellen Immobilien Steuervorteile genutzt werden. Dazu zählen beispielsweise Denkmalschutz-, Gewerbe- und Ferienimmobilien.

Denkmalgeschützte Immobilien

Ältere Immobilien begeistern mit ihrem Charme und ganz eigenen Charakter. Erfüllen sie bestimmte Kriterien wie baugeschichtliche Bedeutung oder künstlerische Qualität, werden solche Objekte häufig unter Denkmalschutz gestellt. Die Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie kann mit Herausforderungen verbunden sein – besonders bei baulichen Maßnahmen und Modernisierungsvorhaben. Als Vermieter profitieren Sie jedoch von attraktiven Abschreibungsmöglichkeiten.

Ebenso wie bei konventionellen Immobilien können Sie auch hier Zinskosten von der Steuer absetzen und den Gebäudewert linear abschreiben (AfA). Darüber hinaus können Sie über die Denkmal-AfA die Kosten für Sanierungen und Modernisierungen steuerlich absetzen. Diese beträgt während der ersten acht Jahre 9 % der Kosten und sinkt in den folgenden vier Jahren auf 7 %. Somit sind nach zwölf Jahren 100 % der Sanierungskosten abgeschrieben. Beachten Sie, dass die baulichen Maßnahmen erst nach dem Erwerb beginnen müssen und mit der Denkmalbehörde abgestimmt sind. Dadurch können Sie in den ersten zwölf Jahren von erheblichen Steuerersparnissen profitieren, aber ab dem 13. Jahr steigen die Steuerzahlungen, was eine gesamtheitliche Betrachtung des Finanzierungszeitraums ratsam macht.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien können sowohl rein gewerblich genutzt als auch gemischt belegt sein, bei denen zum Beispiel im Erdgeschoss Gewerberäume und in den oberen Geschossen Wohnflächen vermietet werden. Beim Kauf eines Gebäudes und dessen vollständiger Vermietung gelten die allgemeinen steuerlichen Regelungen für Abschreibungen und Werbungskostenabzüge. 

Wenn Sie einen Teil der Immobilie gewerblich vermieten und einen anderen Teil selbst nutzen, ist es wichtig, diese Einheiten separat zu verwalten. Der Erwerb, die Finanzierung, die Modernisierung und die Instandhaltung sollten hierbei klar dokumentiert und getrennt behandelt werden, um steuerliche Vorteile zu sichern. Die Verwendung separater Konten und eine saubere Buchführung sind hierbei empfehlenswert.

Ferienimmobilien

Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage bietet viele Vorteile – von guten Einnahmen bei regelmäßiger Vermietung bis hin zur gelegentlichen Selbstnutzung in Zeiten ohne Feriengäste. Neben der Finanzierung des Kaufpreises sollten Sie bereits zu Beginn zusätzliche Kosten wie Grundsteuer, Verwaltung, Versicherungen, Instandhaltung, Möblierung, Reinigung und Werbung einplanen. Bei einer regelmäßig vermieteten Ferienwohnung lassen sich diese Ausgaben als Werbungskosten steuerlich absetzen. 

Sollten Sie die Ferienimmobilie teilweise selbst nutzen, dürfen Werbungskosten und Abschreibung (AfA) nur anteilig berücksichtigt werden. Beispiel: Wenn Sie die Ferienimmobilie ein Viertel des Jahres selbst nutzen, können drei Viertel der Kosten abgesetzt werden. 

Bei fortlaufenden Verlusten aus der Vermietung der Ferienwohnung sind die „ortsüblichen Vermietungstage“ entscheidend: Liegen diese unter 75 %, fordert das Finanzamt häufig eine 30-Jahres-Prognose an, die eine Gewinnerzielungsabsicht nachweisen soll. Nur wenn ein Überschuss prognostiziert wird, akzeptiert das Finanzamt anfängliche Verluste.

Falls Ihre Ferienimmobilie nicht in Deutschland liegt, sind die steuerlichen Voraussetzungen unterschiedlich: In den meisten EU-Ländern werden Einnahmen lokal versteuert. In Ländern wie Spanien, wo ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, wird die Steuer zuerst dort erhoben. Das deutsche Finanzamt rechnet dann die Vermietungseinnahmen dem Einkommen zu. Werbungskosten aus der Vermietung lassen sich ebenfalls mit dem in Deutschland versteuerten Einkommen verrechnen. In Ländern ohne solches Abkommen können die Werbungskosten nur mit den dort erzielten Einnahmen verrechnet werden.

Investieren und Sparen: Die besten steuerlichen Vorteile für Immobilienbesitzer

Für mehr Informationen rund um das Thema Ferienimmobilien stehen Ihnen umfassende Ressourcen zur Verfügung.

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Saudos

Matthias Holzmann