¿Son ya demasiado caras las propiedades?

Los clientes siguen preguntando por los precios de los inmuebles y si aún no ha llegado el momento adecuado.

Mi profunda convicción: El mejor momento para comprar propiedades fue hace diez años y hoy. Y es cierto. Según un estudio representativo de Forsa, alrededor del 70% de los hogares afirman querer invertir en inmuebles, y si dos tercios de la población quieren invertir en inmuebles, cabe imaginar que esto repercute en los precios. En relación con esto hay un tema del que se habla menos: el llamado índice de asequibilidad. Se trata de un indicador utilizado para mostrar lo asequible que resulta un determinado bien o servicio para los consumidores. En el contexto del mercado inmobiliario, el índice de asequibilidad se utiliza a menudo para indicar la facilidad con la que los hogares medios pueden adquirir una vivienda. En el caso de los inmuebles residenciales, el índice de asequibilidad suele tener en cuenta factores como el precio medio de la vivienda, los ingresos medios de la población, los tipos de interés hipotecarios y otras variables financieras relevantes.

A continuación, el índice indica lo fácil o difícil que es para el hogar medio comprar una vivienda en función de estos factores. Un índice de asequibilidad alto indica que la compra de una vivienda es asequible para la población, mientras que un índice bajo sugiere que el mercado inmobiliario puede ser menos accesible. Es importante señalar que los factores locales, las condiciones económicas y los tipos hipotecarios pueden afectar al índice de asequibilidad. Desde un punto de vista sobrio, el índice es una herramienta útil para comprender las tendencias del mercado inmobiliario y calibrar las posibles repercusiones en las tasas de propiedad de la vivienda y en la economía en general. Un cambio en el índice puede indicar que la dinámica del mercado inmobiliario está cambiando, y los analistas económicos e inmobiliarios lo siguen con regularidad.

Muchos medios de comunicación alemanes llevan años insistiendo en que la propiedad inmobiliaria en Alemania ya no es asequible para muchas personas. Esto refleja la percepción pública y el debate sobre los precios de la vivienda en el país. La Asociación Inmobiliaria Alemana (IVD) elabora periódicamente un índice de asequibilidad de la vivienda alemana. Este índice sirve para proporcionar datos objetivos para evaluar la asequibilidad de la propiedad en Alemania en términos reales. El IVD examina diversas ubicaciones, incluidas las ubicaciones alemanas medias en comparación con las 7 principales ciudades alemanas (ubicaciones A). Esta diferenciación permite un análisis diferenciado de la asequibilidad en las distintas regiones del país. Con el fin de proporcionar una evaluación lo más objetiva posible, el DIV tiene en cuenta varios tipos de propiedad. Esto puede incluir pisos, casas y otros tipos de propiedad con el fin de captar la asequibilidad en diferentes segmentos del mercado inmobiliario. Al tener en cuenta diferentes ubicaciones y tipos de propiedad, el DIV es capaz de adoptar una visión lo más objetiva posible de la asequibilidad de la propiedad alemana. Estos datos pueden ayudar a promover debates objetivos sobre la situación actual del mercado inmobiliario.

El IVD distingue entre pisos existentes y de nueva construcción, así como entre casas adosadas y unifamiliares. Esta diferenciación ayuda a captar la asequibilidad en los distintos segmentos del mercado inmobiliario. En los cálculos se incluyen el tipo de interés realista actual para la financiación inmobiliaria a 30 años y los costes de urbanización (gastos notariales e impuesto de transmisiones patrimoniales). Los ingresos familiares netos de los empleados a tiempo completo con el salario medio alemán constituyen una base para evaluar la asequibilidad. Desde 2010, el IVD utiliza su índice de asequibilidad para registrar diversos tipos de inmuebles en hasta 285 localidades de Alemania. Un índice de asequibilidad inferior al 25% es considerado asequible por el IVD. Los resultados detallados, que incluyen pisos existentes, pisos de nueva construcción, casas adosadas y casas unifamiliares en localidades alemanas medias en comparación con las siete ciudades principales, proporcionan una base sólida para un análisis exhaustivo de la situación actual del mercado inmobiliario alemán.

Desde que el índice de asequibilidad del IVD se publicó por primera vez en 2010, los precios de la vivienda en las localidades alemanas medias han experimentado un aumento constante. Los pisos existentes, que entonces costaban unos 90.000 euros, cuestan ahora una media de 230.588 euros, lo que supone un impresionante aumento del 156 %.

Sin embargo, la cuestión de la asequibilidad de estos pisos medios existentes queda respondida por el índice de asequibilidad del DIV. A pesar del importante aumento de los precios, el índice se sitúa en el 13,3%, lo que significa que la gente sigue gastando alrededor del 13,3% de sus ingresos netos en financiar su vivienda. Los problemas de asequibilidad son especialmente dinámicos en las 7 primeras ciudades, las denominadas A-locations. Los precios de la vivienda aquí no sólo son significativamente más altos en comparación con la media de las localidades alemanas, sino que también han experimentado un aumento sustancial en los últimos años. La horquilla de precios de los pisos existentes va desde los 275.616 euros de Berlín hasta los 583.025 euros de Múnich. A pesar de estas diferencias de precios, los inmuebles en las 7 principales ciudades siguen siendo en gran medida asequibles según el índice de asequibilidad del DIV. El índice para todas las ciudades excepto Múnich es del 21,2%, por debajo de la marca del 25%. Düsseldorf destaca entre las 7 principales ciudades como especialmente asequible, con un índice de asequibilidad del 19,1%.

Al grano

Los precios de los pisos de nueva construcción difieren considerablemente de los de los pisos existentes, sobre todo en las localidades alemanas medias. La diferencia asciende a unos considerables 105.000 euros (230.588 euros para los existentes frente a 335.156 euros para los de nueva construcción). La cuestión de si optar por un piso nuevo o existente se convierte, por tanto, en una decisión de presupuesto personal. A pesar de la diferencia de precios, los pisos de nueva construcción en localidades alemanas medias siguen siendo asequibles, con un índice del 19,9%. El índice de asequibilidad ha pasado de alrededor del 16% al 19,9% en los últimos seis años, lo que indica un aumento moderado. Sin embargo, la tendencia sugiere que los pisos de nueva construcción en localidades alemanas medias podrían alcanzar pronto el umbral del 25% del IVD.

En las 7 principales ciudades alemanas, los precios de los pisos de nueva construcción son especialmente heterogéneos. Düsseldorf destaca como excepción, con 361.506 euros, mientras que ciudades como Stuttgart, con 517.190 euros, y Múnich, con 721.008 euros, ocupan las primeras posiciones. En Múnich, los pisos en el centro de la ciudad pueden llegar a costar hasta 20.000 euros por metro cuadrado.

La asequibilidad de los pisos de nueva construcción en las 7 ciudades principales varía. Seis de las ciudades superan el umbral del 25% establecido por el IVD, mientras que Düsseldorf tiene un índice de asequibilidad bajo, del 22,8%. Múnich vuelve a destacar como la ciudad más cara de Alemania, con un índice de asequibilidad del 38,6%.

¿Qué significa esto a fin de cuentas? Independientemente del tipo de vivienda, Múnich es indiscutiblemente la ciudad más cara para alquilar y comprar una vivienda en Alemania. En comparación con los pisos de nueva construcción, las casas adosadas en las localidades alemanas medias son sorprendentemente baratas, sólo 67.000 euros más que los pisos. El precio de las casas adosadas se ha más que duplicado, pasando de unos 200.000 euros a 401.955 euros, lo que supone algo más de la mitad del precio de un piso nuevo en Múnich. El excelente rendimiento de las casas adosadas en las localidades alemanas medias se refleja en un índice de asequibilidad del 23,8%, muy próximo al umbral del DIV. Se prevé que si los precios siguen subiendo, la asequibilidad de las casas adosadas dejará pronto de existir según el IVD. Mientras que las casas adosadas en las localidades alemanas medias tienen un precio de 401.955 euros, los precios en Múnich alcanzan casi el millón de euros. En torno a los 600.000 euros, los precios en las siete primeras ciudades son alrededor de un 50% más altos que en la localidad media (con la excepción de Düsseldorf, Fráncfort y Colonia). Por primera vez, las 7 primeras ciudades superan el umbral de asequibilidad del 25% del DIV, siendo Múnich la ciudad más cara con un 52,7%. Esto significa que el hogar medio de Múnich gasta el 52,7% de sus ingresos netos solo en financiación. El tipo de propiedad más caro en Alemania son las viviendas unifamiliares. En las localidades alemanas medias, una casa unifamiliar cuesta 514.905 euros, casi 115.000 euros más que una casa adosada.

¿Qué novedades hay?

Por primera vez, la asequibilidad de una vivienda media alemana supera la barrera del 25% del DIV. Una vivienda unifamiliar requiere exactamente el 30% de los ingresos netos de un hogar con ingresos medios solo para su financiación. Berlín es una excepción entre las 7 primeras ciudades, donde las viviendas unifamiliares son más baratas que la media (514.905 euros), con 469.710 euros. Sin embargo, las viviendas unifamiliares de las 7 primeras ciudades ya no son asequibles para el hogar con ingresos medios. Múnich encabeza la lista con un índice de asequibilidad del 73,6%, mientras que Berlín es la ciudad "más asequible" con un 37,4%.

Desde la perspectiva de un parisino o un londinense, Berlín sigue pareciendo una capital comparativamente asequible en cuanto a precios de inmuebles residenciales. Según un estudio de la consultora de gestión Deloitte, el precio medio por metro cuadrado de un condominio nuevo en Berlín era un 41% superior a la media nacional. En comparación, los precios por metro cuadrado en París son casi tres veces superiores a la media francesa. No obstante, la comparación europea muestra que Berlín ya no puede considerarse necesariamente una metrópoli de gangas. En algunas capitales como Bruselas, Viena o Roma, comprar una vivienda es ahora más barato que en el Spree. Sin embargo, la gran ciudad alemana más cara no es Berlín, sino Múnich. Esto sitúa a la capital bávara en segundo lugar, por detrás de París, en el ranking de ciudades europeas. Hay una razón principal por la que Alemania está más cerca de los primeros puestos de la clasificación europea de precios de la vivienda que Berlín de otras capitales: Alemania tiene muchas regiones económicamente fuertes con precios inmobiliarios altos, lo que significa que las diferencias entre la capital y el resto del país son menores que en otros lugares. Sin embargo, los precios de la vivienda en Alemania tienen mucho que mejorar, ya que son demasiado baratos para los estándares internacionales.

Y ahora veamos concretamente la comparación entre una vivienda de alquiler comprada hace 20 años y otra que puedo adquirir hoy. Hace dos décadas, uno de nuestros clientes compró un piso por 200.000 euros. Esto implicaba gastos por intereses bancarios, gastos accesorios, reparaciones, reservas y gastos administrativos. Nos centramos exclusivamente en propiedades gestionadas, pagando 15 euros netos por una gestión eficaz para que el cliente no tenga que ocuparse él mismo y, en su lugar, pueda emplear el tiempo en vacaciones u otros placeres de la vida. Hace veinte años, el coste mensual de un piso de este tipo rondaba los 1.500 euros, de los que 700 euros volvían a través del inquilino y la Agencia Tributaria. Por tanto, el cliente pagaba 800 euros, y el factor era 2.

Veamos ahora un ejemplo actual. En los últimos 20 años, los precios de la vivienda en Alemania han subido una media del 70%, por lo que un piso comparable cuesta ahora 350.000 euros. Aunque los tipos de interés son ligeramente más altos que hace 2 años, siguen siendo más bajos que hace 20 años. Además de los intereses, hay gastos de amortización, gastos accesorios, reparaciones, reservas y administración. Los gastos medios mensuales de un piso de estas características ascienden a 1.800 euros. En los últimos 20 años, los alquileres en Alemania han subido mucho y los beneficios fiscales están actualmente en su nivel más alto.

Recientemente, los beneficios fiscales para la mayoría de las propiedades de alto standing se incrementaron en un 50%. Y esto sin tener en cuenta la nueva amortización adicional a través de la Ley de Oportunidades de Crecimiento. Hoy en día, esta propiedad genera unos ingresos mensuales de 1.400 euros a través del inquilino y la Agencia Tributaria, por lo que tu propia carga es de 400 euros. Hoy en día, sólo pagas una fracción de lo que pagabas hace 20 años por un inmueble alquilado. El factor es ahora 4, y la creación de propiedades ocupadas por sus propietarios en Alemania ha mejorado en un 100%. Esto hace que sea un momento ideal para entrar.

Es cierto que los precios de los inmuebles han subido, pero la carga que soportan las propiedades de inversión ha bajado en el mismo periodo. Esto hace que el mercado inmobiliario de inversión resulte hoy sumamente atractivo. Por lo tanto, la cuestión decisiva no es el valor del inmueble, sino lo elevado que sea el desembolso mensual efectivo. Todos los estudios y análisis científicos sobre este tema muestran claramente que una vivienda de alquiler cuesta hoy alrededor de una cuarta parte de lo que pagaban nuestros abuelos o nuestros padres. Para insistir una vez más: lo decisivo no es lo que cuesta el inmueble, sino lo que se paga realmente.

Esto también pone de relieve la mayor ventaja en comparación con la propiedad de un inmueble propio. Mientras que el 99,9% de la financiación de la vivienda en propiedad corre de tu cuenta, el inquilino y la Agencia Tributaria aportan entre el 70 y el 80% de la financiación cuando se compra una vivienda de alquiler. Y la presión sobre el mercado inmobiliario, con una escasez de más de 800.000 pisos en Alemania y en aumento, no cambiará esto en los próximos años. Por tanto, ahora es uno de los mejores momentos para comprar una vivienda en propiedad en Alemania.

Saudos

Matthias Holzmann