Immobilieninvestoren lassen Milliarden liegen – und verschenken damit enorme steuerliche Potenziale. Mit der Kombination aus §7b EStG, degressiver AfA und QNG-konformen Neubauten eröffnen sich Kapitalanlegern Chancen, die kaum jemand nutzt – obwohl sie Rendite, Liquidität und gesellschaftlichen Mehrwert zugleich schaffen.
Inhaltsverzeichnis
- Einleitung – Warum Investoren Milliarden verschenken
- Der Wohnraummangel als Fundament für kluge Investments
- §7b EStG und degressive AfA: Das steuerliche Power-Duo
- Warum kaum jemand dieses Geschenk nutzt
- QNG-Standards: Nachhaltigkeit trifft Rendite
- Praxisbeispiel: Steuerlicher Hebel in Zahlen
- Off-Market-Zugang: 12.000 Chancen für smarte Anleger
- Fazit – Die Politik hat geliefert, jetzt bist du dran
Einleitung – Warum Investoren Milliarden verschenken
Während viele Kapitalanleger auf Zinssenkungen warten, sichern sich Vorausschauende bereits steuerfreie Rückflüsse im sechsstelligen Bereich. Die aktuelle Gesetzeslage ermöglicht es, hohe Baukosten von heute in echte Steuerentlastung von morgen zu verwandeln – und gleichzeitig in nachhaltige Immobilien zu investieren. Doch die wenigsten wissen es.
Mit der neuen Sonderabschreibung nach §7b EStG und der degressiven AfA lassen sich bis zu 50 % der Herstellungskosten innerhalb von zehn Jahren steuerlich geltend machen – ein massiver Vorteil, der gerade in der kritischen Anfangsphase eines Neubauprojekts entscheidend ist. Trotzdem bleibt dieser Hebel weitgehend ungenutzt. Genau hier liegt die Chance für strategisch denkende Anleger.
Der Wohnraummangel als Fundament für kluge Investments
Deutschland steckt in einer tiefen Wohnraumkrise. 2024 wurden weniger als 250.000 Wohnungen fertiggestellt – bei einem Bedarf von über 400.000 jährlich. Hohe Zinsen, Baukosten und Fachkräftemangel bremsen den Neubau. Doch genau in diesem Umfeld entstehen die besten Chancen für mutige Kapitalanleger: Der Bedarf ist strukturell, die Nachfrage stabil, die Förderkulisse attraktiv.
Wer jetzt in energieeffiziente Neubauten investiert, profitiert doppelt: von langfristiger Mietnachfrage und von steuerlichen Rückflüssen, die hohe Anfangsinvestitionen abfedern. In einer Zeit, in der viele abwarten, gilt: Die Märkte belohnen jene, die handeln, wenn andere zögern.
§7b EStG und degressive AfA: Das steuerliche Power-Duo
Das Investitionserleichterungsgesetz bringt frischen Wind in den Wohnungsbau. §7b EStG ermöglicht eine zusätzliche Sonderabschreibung von 5 % jährlich über vier Jahre – zusätzlich zur regulären AfA. In Kombination mit der neuen degressiven Abschreibung (ebenfalls 5 % jährlich auf den Restwert) ergibt sich ein enormes Potenzial: Bis zu 50 % der Herstellungskosten lassen sich in nur zehn Jahren abschreiben.
Beispiel: Eine Neubauwohnung mit 80 m² und Herstellungskosten von 320.000 € führt bei einem Grenzsteuersatz von 40 % zu einer Steuerersparnis von rund 64.000 € in zehn Jahren – bares Geld, das Liquidität schafft und die Eigenkapitalrendite verbessert.
Warum kaum jemand dieses Geschenk nutzt
Trotz klarer gesetzlicher Regelung bleibt die Nutzung von §7b EStG und degressiver AfA gering. Der Grund: mangelnde Kommunikation. Weder Politik noch Medien haben das Instrument offensiv beworben. Selbst viele Steuerberater erwähnen es kaum. Damit bleibt eines der stärksten steuerlichen Förderinstrumente des letzten Jahrzehnts im Schatten – und Investoren verzichten auf Millionenbeträge an Rückflüssen.
Ein Blick in die Vergangenheit zeigt: Bereits in den 1990er-Jahren führte ein ähnliches Modell (Fördergebietsgesetz) zu einem Bauboom in Ostdeutschland. Damals war die Kommunikation offensiver – und die Wirkung enorm. Heute ist das Potenzial vergleichbar, doch ungenutzt. Wer jetzt handelt, verschafft sich einen Vorsprung vor dem Markt.
QNG-Standards: Nachhaltigkeit trifft Rendite
QNG-zertifizierte Gebäude verbinden Klimaschutz mit Wirtschaftlichkeit. Nur wer nachhaltig (QNG-konform) baut, kann die Sonderabschreibung nach §7b EStG überhaupt nutzen. Damit wird ökologische Bauweise plötzlich zum Renditefaktor. Typische Mehrkosten von etwa 300 €/m² werden durch steuerliche Rückflüsse von bis zu 800–900 €/m² mehr als kompensiert.
QNG-Projekte sind zukunftssicher, erfüllen ESG-Kriterien und sichern stabile Nachfrage. Für Anleger bedeutet das: steuerliche Vorteile, Wertstabilität und eine starke Position im wachsenden Markt nachhaltiger Immobilien.
Praxisbeispiel: Steuerlicher Hebel in Zahlen
Bei einer 80 m² Neubauwohnung zu 4.000 €/m² ergeben sich Herstellungskosten von 320.000 € plus 24.000 € QNG-Mehrkosten. Die Kombination aus §7b EStG und degressiver AfA führt zu rund 160.000 € Abschreibungen in 10 Jahren – und bei 40 % Steuersatz zu etwa 64.000 € Steuerersparnis. Ergebnis: Der Staat beteiligt sich indirekt am Investment.
Diese Steuerentlastung verbessert die Liquidität, verkürzt die Amortisationszeit und erhöht die Eigenkapitalrendite. Wer die Mechanik versteht, erkennt: Die Steuer ist kein Kostenfaktor, sondern ein stiller Mitinvestor.
Off-Market-Zugang: 12.000 Chancen für smarte Anleger
Die besten Immobiliengeschäfte entstehen abseits der großen Plattformen. Exklusive Off-Market-Zugänge bieten niedrigere Einstiegspreise, keine Provisionen und geprüfte Objekte. Wir analysieren jährlich über 60.000 Projekte und selektieren 12.000 davon – alle QNG-zertifiziert, förderfähig nach §7b EStG, degressiver AfA und provisionsfrei.
Damit erhalten Anleger Zugang zu einem Marktsegment, das sonst institutionellen Investoren vorbehalten bleibt – sicher, transparent und mit langfristigem Renditepotenzial.
Fazit – Die Politik hat geliefert, jetzt bist du dran
Immobilieninvestoren lassen Milliarden liegen – und damit eine historische Chance. Der Staat hat mit §7b EStG und der degressiven AfA starke Anreize geschaffen. Wer jetzt investiert, profitiert steuerlich, ökonomisch und gesellschaftlich. Es ist Zeit, das Potenzial zu nutzen – bevor andere es tun.
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