Transparencia y precisión: la valoración de los fondos inmobiliarios abiertos al detalle
La valoración de la clase de activos inmobiliarios difiere significativamente de la valoración de las acciones, cuyo precio viene determinado por la oferta y la demanda en un mercado líquido. En el sector inmobiliario, numerosos factores adicionales influyen en el valor de mercado; cada propiedad es única y requiere una valoración individual. Por lo tanto, el valor de las acciones de un fondo inmobiliario de capital variable no puede determinarse simplemente a través de los precios de mercado; no existe una negociación continua que genere precios de forma permanente.
Métodos de valoración: valor comparativo, valor de los activos y valor de los beneficios capitalizados
Existen básicamente tres métodos para determinar el valor de una propiedad:
- Método del valor comparativoEl valor de una propiedad se determina comparándola con propiedades similares que ya han sido valoradas. Este método prácticamente solo es aplicable a zonas casi idénticas, como varios pisos de un bloque de apartamentos, por lo que se utiliza con mucha menos frecuencia.
- Método del valor de los activosEste método se centra en la sustancia física de la propiedad. Determina el valor del suelo y los costes teóricos de producción y deduce la reducción del valor de antigüedad. Se añaden los descuentos o recargos por ajuste al mercado y otras características específicas del inmueble. Este método se utiliza principalmente para viviendas unifamiliares y adosadas, en las que el valor de la estructura del edificio es decisivo para el comprador.
- Enfoque de capitalización de ingresosEn el caso de los fondos inmobiliarios abiertos, el valor de un inmueble suele determinarse mediante este método. Calcula el valor de renta capitalizada de las propiedades de inversión basándose en la renta neta que puede obtenerse a largo plazo.
El método del beneficio capitalizado: Una visión detallada
El método del valor de los beneficios capitalizados consta de varias etapas:
- Valor del sueloEl valor del terreno se determina por separado, ya que existe independientemente de la propiedad.
- Rendimiento de los edificiosLos ingresos netos capitalizados del inmueble se calculan sobre la base de los alquileres sosteniblemente alcanzables menos los gastos de gestión y el riesgo de pérdida de alquileres.
- MultiplicatorSe calcula un multiplicador a partir de la vida útil restante del bien y del tipo de interés inmobiliario.
- DañosDaños estructurales: Los daños estructurales se deducen del valor de las ganancias capitalizadas.
Otros factores: ubicación, localización y contratos de alquiler
Además del puro cálculo, influyen otros muchos factores:
- Ubicación y vecindarioLa situación geográfica y la vecindad del inmueble son factores clave que influyen.
- EquipamientoLa calidad de las instalaciones y accesorios del inmueble se incluye en la valoración.
- Índice de ocupación y solvencia de los inquilinosLa tasa de ocupación actual y la solvencia de los inquilinos también son factores de valoración relevantes.
- Contratos de alquilerLos detalles de los contratos de alquiler, como los aumentos periódicos acordados o los ajustes por inflación relacionados con el alquiler, tienen una influencia significativa en el valor de la propiedad.
- Entorno de mercadoLa pujanza económica de la región, el crecimiento demográfico y la calidad de las infraestructuras son algunos de los aspectos del entorno relevantes para la evaluación.
Estabilidad y fiabilidad gracias a expertos independientes
La revisión minuciosa y exhaustiva por parte de tasadores independientes evita cambios bruscos en las valoraciones de los inmuebles provocados por situaciones coyunturales del mercado. Esto garantiza una valoración fiable y realista de los inmuebles y de los activos del fondo en su conjunto. La base jurídica es la Ordenanza alemana de valoración de inmuebles (ImmoWertV), que prescribe normas de valoración normalizadas y justas.
Evaluación final de los fondos inmobiliarios abiertos
El activo total es decisivo para la valoración final de un fondo inmobiliario de capital variable. Se compone del valor de los inmuebles poseídos, de los activos líquidos disponibles y de otros activos. Si se deducen todos los pasivos, se obtiene el valor liquidativo, que se divide por el número de participaciones emitidas para obtener el precio de la participación.
El papel de los fondos inmobiliarios abiertos en el actual entorno de mercado
A pesar de los retos que plantean la actual política de tipos de interés y las medidas para combatir la inflación, los fondos inmobiliarios abiertos siguen ofreciendo oportunidades de rentabilidad estables y atractivas. La apuesta por contratos de alquiler sostenibles, instalaciones de alta calidad y ubicaciones favorables ofrece protección frente a los movimientos volátiles del mercado. La diversificación y la planificación a largo plazo también hacen de estos fondos una forma fiable de inversión que promete seguridad y estabilidad en tiempos inciertos.
El potencial a largo plazo de los mercados inmobiliarios sigue intacto. Los inversores deben ser conscientes de estas oportunidades y aprovechar las ventajas de los fondos gestionados y estructurados profesionalmente para beneficiarse de rendimientos estables en el futuro.
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Saudos
Matthias Holzmann
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