Wo geht die Reise hin bei IMMOBILIEN?

Bei den Mieten im Neubau und bei Wiedervermietungen erwarten wir eine durchschnittliche Erhöhung von 2-3,5% in den nächsten Jahren, mit einem Unterschied zwischen Neubau- und Bestandsmieten von 25-50 Basispunkten

Die Immobilien Branche verzeichnet weiterhin schlechte Zahlen. Der Reallohn hat sich im vergangenen Jahr deutlich erholt, aber der private Konsum blieb 2023 schwach.

Es wird erwartet, dass die Investitionen auch im Jahr 2024 einen negativen Beitrag zum Wirtschaftswachstum leisten werden. Gleichzeitig beeinträchtigt die schwache Auslandsnachfrage nach Investitionsgütern die deutschen Exporte. Die Exporte wachsen Prognosen zufolge 2024 nur schleppend, während Importe dagegen stärker wachsen.

Unser Außenbeitrag soll durch Maßnahmen im Finanzministerium unter Lindner gerettet werden. Die Haushaltskonsolidierung wird wohl fortgesetzt, sobald das Finanzierungsdefizit und die Schuldenquote allmählich zurückgehen.

Was uns Sorgen bereitet, ist der Verlust der Wettbewerbsfähigkeit in einigen hauptsächlich energieintensiven Sektoren der deutschen Volkswirtschaft. Dies stellt ein Risikofaktor für den Industriestandort Deutschland dar und beeinträchtigt eine nachhaltige Erholung der Volkswirtschaft.

Was sehen wir am Arbeitsmarkt? Im Jahr 2023 waren 83,6% der Bevölkerung im Alter von 20 bis 64 Jahren aktiv am Arbeitsmarkt beteiligt, ein Rekordwert. Jedoch ist dieser Rekordwert auch von der stark wachsenden Zahl an Teilzeitbeschäftigten geprägt, dennoch ist der Arbeitsmarkt widerstandsfähig. Dies spiegelt sich auch in der aktuellen Arbeitslosenquote wider, welche derzeit bei 5,7% liegt und über unseren Prognosehorizont hinweg bis 2028 auf 5,2% sinken dürfte.

Die Zahl der offenen Stellen liegt bei gut 700.000, und trotz der Abschwächung der Wirtschaftstätigkeit von ihrem Höchstwert im Juni 2022 von 880.000 ist sie etwas zurückgegangen. Dennoch ist 700.000 eine hohe Zahl und bleibt auf einem hohen Niveau. Das gesamte Thema Arbeitsmarkt wird jedoch auch durch die Beschleunigung der Alterung unserer Gesellschaft beeinflusst, was das Arbeitskräfteangebot belastet und das Thema Fachkräftemangel verstärkt.

Fachkräftemangel wird durch eine zunehmend älter werdende Bevölkerung verstärkt und wird dadurch zunehmend zu einem Standardrisiko. Dies schwächt unser Produktionspotenzial erheblich, konkrete Auswirkungen sind beispielsweise zu beobachten in der Industrie, wo nicht alle Schichten in der Fertigung besetzt werden können, oder in der Pflege und in Kindergärten, wo nicht alle Betten oder Plätze belegt werden können, da Pflege- und Betreuungspersonal fehlt. Diese Betreuungsleistungen werden kompensiert durch die „Sandwichgeneration“, die dann wiederum am Arbeitsmarkt fehlt.

Ein wichtiger Treiber für den Immobilienmarkt ist natürlich das Thema Zinsen. Sie alle verfolgen wahrscheinlich genau die aktuellen Entscheidungen des EZB-Rates. Aktuell liegt der Leitzins bei 4,5%, es gab eine Sitzung im April, wo der Leitzins durch die EZB nicht geändert wurde. Jedoch was wir in Zukunft nun einmal wissen, ist, dass die Inflation im Euroraum von 2,4% im Jahr 2024 voraussichtlich auf 1,9% im Jahr 2025 und auf 2% im Jahr 2026 zurückgeht.

Und das hat Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, die Hypothekenzinsen lagen zuletzt im Juni 2024 bei 4,25%, dann im Oktober auf 4% und im Dezember 2024 auf 3,75% sinken sollen. Damit wären die Schritte eingeleitet, um bis Jahresende 2025 weiter in Richtung 3% und im Jahr 2026 auf 2,5% abzuschmelzen.

Unsere drei Top-Positivnachrichten, die ich Ihnen gerne mitgeben möchte, sind:

1. Die Konjunktur erholt sich langsam
2. Die Inflation geht zurück
3. Der Arbeitsmarkt zeigt weiterhin positive Entwicklungen.

Demgegenüber stehen aber auch drei Top-Negativnachrichten, die ich Ihnen mitgeben möchte:

1. Die strukturelle Schwäche der deutschen Volkswirtschaft aufgrund hoher Produktionskosten und geringer Innovationen
2. Der aktuell robuste Arbeitsmarkt, der jedoch mit großen demografischen Risiken konfrontiert ist
3. Das Thema Teilzeitarbeit, nicht jeder arbeitet eine Vollzeitstelle, was den Fachkräftemangel verstärkt und Innovationen behindert.

Bezogen auf den Wohnimmobilienmarkt in Berlin, München, Essen und Leipzig, sehen wir eine differenzierte Entwicklung je nach Region.

Berlin und München verzeichnen höhere Mieten im Neubau und höhere Kaufpreise im Vergleich zu Leipzig und Essen. Berlin weist sogar die höchsten Durchschnittswerte in Deutschland auf. Die Vielfache der Kaufpreise zeigen die Unterschiede deutlich.

Abschließend betrachtet, für die Prognose von 2025, sehen wir eine Stagnation bei den Kaufpreisen im Neubau und eine mögliche Stagnation oder sogar einen Rückgang bei den Bestandsimmobilien aufgrund gesetzlicher Anforderungen und Modernisierungsbedürfnissen, die von den Käufergruppen berücksichtigt werden.

Politische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse werden sich auf den Markt auswirken.

Bei den Mieten im Neubau und bei Wiedervermietungen erwarten wir eine durchschnittliche Erhöhung von 2-3,5% in den nächsten Jahren, mit einem Unterschied zwischen Neubau- und Bestandsmieten von 25-50 Basispunkten.

Die steigenden Mieten werden auch durch sichernde Nachfrage, begrenztes Angebot und Spillover-Effekte beeinflusst, was zu einer erhöhten Nachfrage im Mietmarkt führt.

Du findest die Themen spannend? Dann melde dich gerne zu unserem Immobilien-Webinar an. Hier besprechen wir Trends und Entwicklungen am Immobilien-Markt.

Freundliche Grüße Matthias Holzmann

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