Sind Immobilien schon zu teuer?

Kunden und Mandanten fragen immer wieder nach den Preisen von Immobilien und ob der richtige Zeitpunkt noch nicht vorbei sei.

Meine tiefe Überzeugung: Der beste Zeitpunkt, um Immobilien zu kaufen war vor zehn Jahren und heute. Und das ist auch so. Laut einer repräsentativen Forsa Studie sagen ungefähr 70% der Haushalte, dass sie in Immobilien anlegen wollen und wenn Zweidrittel der Bevölkerung in Immobilien anlegen wollen, dann könnt ihr euch vorstellen, dass das Auswirkungen auf die Preise hat. Damit verbunden ist ein Thema, das seltener diskutiert wird: der sogenannte Erschwinglichkeitsindex. Eine Kennzahl, die verwendet wird, um darzustellen, wie erschwinglich eine bestimmte Ware oder Dienstleistung für die Verbraucher ist. Im Kontext des Immobilienmarktes wird der Erschwinglichkeitsindex oft verwendet, um anzuzeigen, wie leicht sich Häuser von durchschnittlichen Haushalten kaufen lassen. Für Wohnimmobilien berücksichtigt der Erschwinglichkeitsindex in der Regel Faktoren wie die durchschnittlichen Hauspreise, die durchschnittlichen Einkommen der Bevölkerung, die Hypothekenzinsen und andere relevante finanzielle Variablen.

Der Index gibt dann an, wie leicht oder schwer es für den durchschnittlichen Haushalt ist, ein Haus zu kaufen, basierend auf diesen Faktoren. Ein hoher Erschwinglichkeitsindex zeigt an, dass der Kauf eines Hauses für die Bevölkerung erschwinglich ist, während ein niedriger Index darauf hindeutet, dass der Immobilienmarkt möglicherweise weniger zugänglich ist. Es ist wichtig zu beachten, dass lokale Faktoren, wirtschaftliche Bedingungen und Hypothekenzinsen den Erschwinglichkeitsindex beeinflussen können. Nüchtern betrachtet ist der Index ein nützliches Instrument, um Trends auf dem Immobilienmarkt zu verstehen und potenzielle Auswirkungen auf die Wohneigentumsquote und die allgemeine Wirtschaft abzuschätzen. Eine Verschiebung des Index kann darauf hindeuten, dass sich die Dynamik des Immobilienmarktes ändert, und er wird von Wirtschafts- und Immobilienanalysten regelmäßig überwacht.

Viele deutsche Medien betonen seit vielen Jahren, dass Immobilien in Deutschland für viele Menschen nicht mehr bezahlbar seien. Dies spiegelt die öffentliche Wahrnehmung und Diskussion über die Immobilienpreise im Land wider. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) erstellt regelmäßig einen Erschwinglichkeitsindex für deutsche Immobilien. Dieser Index dient dazu, objektive Daten zur Verfügung zu stellen, um die Erschwinglichkeit von Immobilien in Deutschland real zu bewerten. Der IVD betrachtet verschiedene Standorte, darunter durchschnittliche deutsche Lagen im Vergleich zu den Top 7 der deutschen Städte (A-Lagen). Diese Differenzierung ermöglicht eine differenzierte Analyse der Erschwinglichkeit in unterschiedlichen Regionen des Landes. Um eine möglichst objektive Bewertung vorzunehmen, berücksichtigt der IVD verschiedene Immobilientypen. Dies kann Wohnungen, Häuser und andere Arten von Immobilien umfassen, um die Erschwinglichkeit in verschiedenen Segmenten des Immobilienmarktes zu erfassen. Die Berücksichtigung verschiedener Standorte und Immobilientypen ermöglicht es dem IVD, einen möglichst objektiven Blick auf die Erschwinglichkeit deutscher Immobilien zu werfen. Diese Daten können dazu beitragen, sachliche Diskussionen über die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt zu fördern.

Der IVD unterscheidet zwischen Bestands- und Neubauwohnungen sowie Reihen- und Einfamilienhäusern. Diese Differenzierung trägt dazu bei, die Erschwinglichkeit in verschiedenen Segmenten des Immobilienmarktes zu erfassen. Der aktuelle realistische Zinssatz für eine Immobilienfinanzierung über 30 Jahre, sowie die Erschließungskosten (Notargebühren & Grunderwerbssteuer) fließen in die Berechnungen ein. Das Haushaltsnettoeinkommen von Vollzeitbeschäftigten mit dem durchschnittlichen deutschen Gehalt bildet eine Grundlage für die Bewertung der Erschwinglichkeit. Seit 2010 erfasst der IVD mit seinem Erschwinglichkeitsindex verschiedene Immobilientypen an bis zu 285 Standorten in Deutschland. Eine Erschwinglichkeitsquote unter 25% gilt dabei für den IVD als erschwinglich. Die detaillierten Ergebnisse, unter anderem für Bestandswohnungen, Neubauwohnungen, Reihen- und Einfamilienhäuser in durchschnittlichen deutschen Lagen im Vergleich zu den Top sieben Städten, bieten eine fundierte Grundlage für eine umfassende Analyse der aktuellen Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt.

Seit der erstmaligen Veröffentlichung des IVD-Erschwinglichkeitsindexes im Jahr 2010 erlebten die Immobilienpreise in deutschen Durchschnittslagen einen stetigen Anstieg. Bestandswohnungen, die damals noch bei rund 90.000€ lagen, kosten heute durchschnittlich 230.588€, was einem Anstieg von Beeindruckenden 156% entspricht.

Die Frage nach der Erschwinglichkeit dieser durchschnittlichen Bestandswohnungen wird jedoch durch den IVD-Erschwinglichkeitsindex beantwortet. Trotz des signifikanten Preisanstiegs liegt der Index bei 13,3%, was bedeutet, dass Menschen immer noch etwa 13,3% ihres Nettoeinkommens für die Finanzierung ihrer Wohnung aufwenden. Die Herausforderungen der Erschwinglichkeit nehmen in den Top 7-Städten, den sogenannten A-Standorten, eine besondere Dynamik an. Hier sind die Immobilienpreise im Vergleich zu deutschen Durchschnittslagen nicht nur deutlich höher, sondern haben in den vergangenen Jahren auch einen substanziellen Anstieg erfahren. Die Preisspanne für Bestandswohnungen erstreckt sich von 275.616€ in Berlin bis zu 583.025€ in München. Trotz dieser Preisdifferenzen bleiben die Immobilien in den Top 7-Städten laut dem IVD-Erschwinglichkeitsindex größtenteils erschwinglich. Der Index liegt für alle Städte außer München bei 21,2%, was unter der 25%-Marke liegt. Düsseldorf ragt dabei mit einer Erschwinglichkeitsquote von 19,1% unter den Top 7-Städten als besonders kostengünstig heraus.

Auf den Punkt gebracht

Die Preise für Neubauwohnungen unterscheiden sich erheblich von denen für bestehende Wohnungen, insbesondere an durchschnittlichen deutschen Standorten. Der Unterschied beläuft sich auf beachtliche 105.000€ (230.588€ für Bestand gegenüber 335.156€ für Neubau). Die Frage, ob man sich für eine neue oder eine bestehende Wohnung entscheiden sollte, wird somit zu einer Entscheidung des persönlichen Budgets. Trotz des Preisunterschieds sind Neubauwohnungen in durchschnittlichen deutschen Lagen mit einem Index von 19,9% immer noch erschwinglich. Der Erschwinglichkeitsindex ist in den letzten sechs Jahren von rund 16% auf 19,9% angestiegen, was auf einen moderaten Anstieg hindeutet. Allerdings deutet der Trend darauf hin, dass Neubauwohnungen in durchschnittlichen deutschen Lagen bald die 25%-Grenze des IVD erreichen könnten.

In den Top 7-Städten Deutschlands präsentieren sich die Immobilienpreise für Neubauwohnungen als besonders heterogen. Düsseldorf sticht hierbei mit 361.506€ als Ausnahme hervor, während Städte wie Stuttgart mit 517.190€ und München mit 721.008€ die Spitzenpositionen einnehmen. In München können Wohnungen in der Innenstadt mitunter bis zu 20.000€ pro Quadratmeter kosten.

Die Erschwinglichkeit der Neubauwohnungen in den Top 7-Städten variiert. Sechs der Städte überschreiten die 25%-Grenze des IVD, wobei Düsseldorf mit 22,8% eine niedrige Erschwinglichkeitsquote aufweist. München ragt erneut als die teuerste Stadt Deutschlands heraus, mit einem Erschwinglichkeitsindex von 38,6%.

Was bedeutet das unterm Strich? Unabhängig von der Art der Immobilie ist München unangefochten die teuerste Stadt für Mieten und Immobilienkauf in Deutschland. Im Vergleich zu Neubauwohnungen sind Reihenhäuser in durchschnittlichen deutschen Lagen erstaunlich kostengünstig, lediglich 67.000€ mehr als Wohnungen. Der Preis für Reihenhäuser hat sich von etwa 200.000€ auf 401.955€ mehr als verdoppelt, was etwas mehr als die Hälfte des Preises einer neuen Wohnung in München entspricht. Die herausragende Rendite von Reihenhäusern in durchschnittlichen deutschen Lagen spiegelt sich in einem Erschwinglichkeitsindex von 23,8% wider, der sehr nahe an der IVD-Schwelle liegt. Es wird prognostiziert, dass bei anhaltendem Preisanstieg die Erschwinglichkeit von Reihenhäusern laut IVD bald nicht mehr gegeben sein wird. Während Reihenhäuser in durchschnittlichen deutschen Lagen bei 401.955€ liegen, erreichen die Preise in München fast 1 Million €. Die Top 7-Städte weisen mit rund 600.000€ etwa 50% höhere Preise als der Durchschnittsstandort auf (außer Düsseldorf, Frankfurt, Köln). Erstmals überschreiten alle Top 7-Städte die 25%-Erschwinglichkeitsgrenze des IVD, wobei München mit 52,7% die teuerste Stadt ist. Dies bedeutet, dass der durchschnittliche Haushalt in München 52,7% seines Nettoeinkommens allein für die Finanzierung aufwendet. Die teuerste Immobilienart in Deutschland sind Einfamilienhäuser. In durchschnittlichen deutschen Lagen kostet ein Einfamilienhaus 514.905€, fast 115.000€ mehr als ein Reihenhaus.

Was ist neu?

Erstmalig durchbricht die Erschwinglichkeit eines durchschnittlichen deutschen Standorts die 25%-Grenze des IVD. Ein Einfamilienhaus beansprucht genau 30% des Nettoeinkommens des durchschnittlich verdienenden Haushalts allein für die Finanzierung. Berlin bildet eine Ausnahme unter den Top 7-Städten, wo Einfamilienhäuser mit 469.710€ günstiger sind als der Durchschnitt (514.905€). Allerdings sind Einfamilienhäuser in den Top 7-Städten für den durchschnittlich verdienenden Haushalt nicht mehr erschwinglich. München führt die Liste mit einem Erschwinglichkeitsindex von 73,6% an, während Berlin mit 37,4% die „günstigste“ Stadt ist.

Von der Perspektive eines Parisers oder Londoners aus betrachtet, erscheint Berlin weiterhin als vergleichsweise erschwingliche Hauptstadt im Bereich der Wohnimmobilienpreise. Laut einer Studie der Unternehmensberatung Deloitte lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine neue Eigentumswohnung in Berlin um 41 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. Im Vergleich dazu sind die Quadratmeterpreise in Paris fast dreimal so hoch wie der französische Durchschnitt. Dennoch zeigt der europäische Vergleich, dass Berlin nicht mehr unbedingt als Schnäppchenmetropole angesehen werden kann. In manchen Hauptstädten wie Brüssel, Wien oder Rom ist der Erwerb von Wohneigentum mittlerweile günstiger als an der Spree. Die teuerste deutsche Großstadt ist jedoch nicht Berlin, sondern München. Damit belegt die bayerische Landeshauptstadt im europäischen Städte-Ranking hinter Paris den zweiten Platz. Die Tatsache, dass Deutschland im Ländervergleich der Wohnungspreise näher an der europäischen Spitze liegt als Berlin im Vergleich mit anderen Hauptstädten, hat vor allem einen Grund: Hierzulande gibt es viele wirtschaftsstarke Regionen mit hohen Immobilienpreisen, wodurch die Unterschiede zwischen der Hauptstadt und dem restlichen Land geringer ausfallen als anderswo. Dennoch haben Immobilienpreise in Deutschland einen enormen Nachholbedarf, da diese im internationalen Vergleich zu günstig sind.

Und nun werfen wir einen konkreten Blick auf den Vergleich zwischen einer vor 20 Jahren erworbenen vermieteten Immobilie und einer, die ich heute erwerben kann. Vor zwei Jahrzehnten erwarb einer unserer Kunden eine Wohnung für 200.000 Euro. Dabei entstanden Kosten durch Bankzinsen, Nebenkosten, Reparaturen, Rücklagen und Verwaltungsaufwendungen. Bei uns liegt der Fokus ausschließlich auf verwalteten Immobilien, wobei für eine effiziente Verwaltung 15 Euro netto gezahlt werden, sodass sich der Kunde nicht selbst darum kümmern muss und stattdessen die Zeit für Urlaub oder andere Lebensfreuden nutzen kann. Vor 20 Jahren beliefen sich die monatlichen Kosten für eine solche Wohnung auf etwa 1.500 Euro, wobei über den Mieter und das Finanzamt 700 Euro zurückkamen. Der Kunde zahlte somit 800 Euro, und der Faktor lag bei 2.

Nun betrachten wir ein aktuelles Beispiel. In den letzten 20 Jahren verzeichneten Immobilien in Deutschland im Durchschnitt eine Preissteigerung von 70%, weshalb eine vergleichbare Wohnung heute 350.000 Euro kostet. Die Zinsen sind zwar etwas höher als vor 2 Jahren, aber dennoch niedriger als vor 20 Jahren. Neben den Zinsen fallen Kosten für Tilgung, Nebenkosten, Reparaturen, Rücklagen und Verwaltung an. Die durchschnittlichen monatlichen Kosten für eine solche Wohnung belaufen sich auf 1.800 Euro. In den letzten 20 Jahren sind die Mieten in Deutschland deutlich gestiegen, und die Steuervorteile sind derzeit historisch hoch.

Vor Kurzem wurden die Steuervorteile für die meisten Topobjekte um 50% erhöht. Und die zusätzliche neue Abschreibung durch das Wachstumschancengesetzt ist hier noch nicht berücksichtigt. Diese Immobilie generiert heute monatliche Einnahmen von 1.400 Euro über den Mieter und das Finanzamt, sodass die eigene Belastung bei 400 Euro liegt. Heutzutage zahlst du für eine vermietete Immobilie nur noch einen Bruchteil dessen, was vor 20 Jahren gezahlt wurde. Der Faktor beträgt nun 4, und die Schaffung von fremdgenutzten Immobilien in Deutschland hat sich um 100% verbessert. Dies bietet einen idealen Zeitpunkt zum Einsteigen.

Es ist korrekt, dass die Immobilienpreise gestiegen sind, jedoch ist die Belastung bei fremdgenutzten Immobilien im selben Zeitraum gesunken. Dies macht den Markt der Kapitalanlageimmobilien heute äußerst attraktiv. Daher ist nicht der Wert der Immobilie die entscheidende Frage, sondern wie hoch der monatliche effektive Aufwand ist. Alle wissenschaftlichen Studien und Analysen zu diesem Thema belegen eindeutig, dass heute eine vermietete Immobilie ungefähr ein Viertel dessen kostet, was unsere Großeltern oder Eltern bezahlt haben. Nochmals betont: Entscheidend ist nicht, was die Immobilie kostet, sondern was du tatsächlich zahlst.

Hierbei wird auch der große Vorteil im Vergleich zu einer eigenen Immobilie deutlich. Während du eine eigene Immobilie zu 99,9% komplett selbst finanzieren musst, unterstützt dich beim Kauf einer vermieteten Immobilie der Mieter und das Finanzamt zu 70 bis 80%. Und der Druck am Immobilienmarkt mit über 800.000 fehlenden Wohnungen, Tendenz steigend, in Deutschland wird daran in den nächsten Jahren nichts ändern. Jetzt ist somit einer der besten Momente, um in Deutschland fremdgenutzte Immobilien zu kaufen.

Freundliche Grüße

Matthias Holzmann