Hauskauf Erschwinglichkeit hängt in Deutschland stärker vom Standort ab, als es der Blick auf Bauzinsen und Immobilienpreise vermuten lässt. Der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex zeigt für Juni 2026 einen bundesweiten Wert von 103 Punkten. Damit gilt der Hauskauf für den untersuchten Modellhaushalt rechnerisch noch als knapp erschwinglich. Zwischen einzelnen Bundesländern liegen jedoch enorme Unterschiede. :contentReference[oaicite:0]{index=0}

Inhaltsverzeichnis


Hauskauf Erschwinglichkeit: Was bedeutet „erschwinglich“ überhaupt?

Ein Immobilienpreis allein sagt noch wenig darüber aus, ob du dir ein Haus tatsächlich leisten kannst. Ein Kaufpreis von 500.000 Euro kann für einen Haushalt problemlos finanzierbar und für einen anderen wirtschaftlich nicht tragbar sein.

Der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex setzt deshalb die monatliche Kreditrate ins Verhältnis zum Nettoeinkommen eines Modellhaushalts in der jeweiligen Region.

Untersucht werden rund 400 deutsche Landkreise und kreisfreie Städte. Als Referenz dient ein Haushalt mit zwei Erwerbstätigen zwischen 30 und 40 Jahren und zwei Kindern. Für die Einkommensberechnung wird das 70. Perzentil der Bruttoarbeitsentgelte von Vollzeitbeschäftigten herangezogen.

Der entscheidende Schwellenwert liegt bei 100 Punkten. Dieser Wert bedeutet, dass die Annuität – also vereinfacht die regelmäßige Belastung aus Zins und Tilgung – 35 Prozent des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens beansprucht.

Liegt der Index über 100, fällt die Belastung niedriger aus. Unterhalb von 100 überschreitet die Finanzierung dagegen die definierte 35-Prozent-Schwelle.

Hauskauf Erschwinglichkeit: Deutschland erreicht 103 Punkte

Im Juni 2026 liegt der bundesweite Erschwinglichkeitsindex bei 103 Punkten. Nach der verwendeten Definition ist der Hauskauf für den untersuchten Modellhaushalt damit im Durchschnitt noch erschwinglich – allerdings nur knapp.

Das Ergebnis ist bemerkenswert, weil mehrere Faktoren gegen eine hohe Erschwinglichkeit sprechen. Bauzinsen liegen deutlich über dem Niveau der Niedrigzinsjahre, Immobilienpreise haben sich in vielen Regionen wieder stabilisiert oder ziehen erneut an und das wirtschaftliche Umfeld bleibt von Unsicherheit geprägt.

Trotzdem bewegt sich der Index seit Anfang 2025 nach den vorliegenden Angaben in einem relativ engen Korridor zwischen 103 und 107 Punkten.

Der Wert von 103 sollte deshalb nicht als komfortabler Sicherheitspuffer verstanden werden. Deutschland befindet sich bei der Finanzierbarkeit eher knapp über der definierten Grenze.

Warum Einkommen bei der Immobilienfinanzierung entscheidend sind

Wenn über die Bezahlbarkeit von Immobilien gesprochen wird, stehen meistens zwei Faktoren im Mittelpunkt: Kaufpreise und Bauzinsen.

Für die tatsächliche Erschwinglichkeit ist jedoch eine dritte Größe mindestens genauso wichtig: das Einkommen.

Nach der im Ausgangstext dargestellten Einschätzung werden die Auswirkungen höherer Zinsen und gestiegener Immobilienpreise derzeit teilweise durch Lohnsteigerungen ausgeglichen.

Steigen beispielsweise Immobilienpreise und Einkommen gleichzeitig, muss sich die relative finanzielle Belastung eines Haushalts nicht im selben Umfang verschlechtern.

Genau deshalb ist das Verhältnis aus Kaufpreis, Finanzierung und Einkommen aussagekräftiger als eine isolierte Betrachtung des Immobilienpreises.

Wo der Hauskauf in Deutschland besonders erschwinglich ist

Die größten Unterschiede werden beim Vergleich der Bundesländer sichtbar. Besonders hohe Indexwerte erreichen Saarland und Schleswig-Holstein mit jeweils 141 Punkten.

Fast gleichauf folgt Sachsen-Anhalt mit 140 Punkten. Thüringen erreicht 132 Punkte und Bremen kommt auf 128 Punkte.

Das Verhältnis von Annuität und Nettoeinkommen liegt in den führenden Bundesländern nach den vorliegenden Angaben bei ungefähr 25 bis 26 Prozent. Damit bleibt deutlich mehr finanzieller Spielraum als bei der definierten Erschwinglichkeitsschwelle von 35 Prozent.

Die Zahlen zeigen gleichzeitig, warum du nicht ausschließlich nach den niedrigsten Immobilienpreisen suchen solltest. Entscheidend ist das Verhältnis zwischen regionalem Preisniveau und Einkommensniveau.

Wo der Hauskauf besonders schwer finanzierbar wird

Am anderen Ende des Rankings befinden sich einige der bekanntesten Hochpreisregionen Deutschlands.

Berlin erreicht einen Indexwert von 85 Punkten. Bayern kommt auf 88 Punkte und Hamburg auf 90 Punkte. Hessen liegt mit 96 Punkten ebenfalls unterhalb der Schwelle von 100.

In Berlin, Bayern und Hamburg beansprucht die Annuität im Modell laut Ausgangstext ungefähr 39 bis 43 Prozent des verfügbaren Einkommens.

Damit wird sichtbar, dass hohe Einkommen in wirtschaftsstarken Regionen hohe Immobilienpreise nicht zwangsläufig vollständig kompensieren.

Für deine Entscheidung ist deshalb die relative Finanzierungsbelastung entscheidender als der Kaufpreis allein.

Warum Bundesländer nur eine erste Orientierung bieten

Bayern ist nicht München. Schleswig-Holstein ist nicht Sylt. Ein Bundesland bildet keinen einheitlichen Immobilienmarkt.

Bereits zwischen benachbarten Landkreisen können sich Kaufpreise, Einkommen, Bevölkerungsentwicklung und Wohnraumnachfrage deutlich unterscheiden. Innerhalb einer Stadt können wiederum einzelne Stadtteile völlig unterschiedliche Voraussetzungen bieten.

Ein hoher Indexwert auf Landesebene bedeutet deshalb nicht, dass jede Immobilie in diesem Bundesland günstig oder wirtschaftlich attraktiv ist.

Für eine konkrete Entscheidung musst du von der Makrolage bis zur Mikrolage analysieren.

Erschwinglich bedeutet nicht automatisch ein gutes Investment

Besonders wichtig ist diese Unterscheidung für dich als Kapitalanleger. Eine Immobilie kann sehr günstig und problemlos finanzierbar sein und trotzdem ein wirtschaftlich schwaches Investment darstellen.

Ein niedriger Kaufpreis erzeugt schließlich noch keine Nachfrage.

Liegt ein Haus beispielsweise in einer Region mit langfristig sinkender Bevölkerung, Abwanderung junger Menschen, wenigen Arbeitgebern und zunehmendem Leerstand, kann der günstige Einstiegspreis Ausdruck struktureller Probleme sein.

Das vermeintliche Schnäppchen kann dadurch später schwer vermietbar oder verkäuflich werden.

Ist eine erschwingliche Immobilie automatisch eine gute Kapitalanlage?

Nein. Erschwinglichkeit zeigt zunächst, wie gut Kaufpreis und Finanzierung zur wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit passen. Für deine Kapitalanlage musst du zusätzlich Mietnachfrage, Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsmarkt, Infrastruktur, Leerstand, Gebäudequalität und langfristige Standortperspektiven prüfen. Ein niedriger Kaufpreis kann attraktiv sein, aber auch strukturelle Risiken widerspiegeln. Erschwinglichkeit ist deshalb ein Analysefaktor und keine vollständige Investmentstrategie.

Warum eine teure Immobilie nicht automatisch schlecht ist

Auch die umgekehrte Schlussfolgerung wäre falsch. Hohe Immobilienpreise können Ausdruck einer starken Nachfrage, hoher Einkommen, knappen Baulands und guter wirtschaftlicher Perspektiven sein.

Ein hoher Kaufpreis kann deshalb durchaus fundamental begründet sein.

Für dich als Investor entsteht jedoch eine andere Frage: Wie viel zukünftige Entwicklung ist bereits im Kaufpreis enthalten?

Ist eine Immobilie so teuer, dass die nachhaltig erzielbare Miete kaum noch in einem sinnvollen Verhältnis zum eingesetzten Kapital steht, kann selbst ein hervorragender Standort für einen renditeorientierten Anleger problematisch werden.

Du musst deshalb Rendite und Standortqualität gemeinsam betrachten.

Warum ausgewählte B- und C-Städte in den Fokus rücken

Zwischen strukturschwachen Niedrigpreisregionen und extrem teuren Metropolen können ausgewählte B- und C-Städte interessante Voraussetzungen bieten.

Im Idealfall treffen dort moderatere Kaufpreise auf stabile oder wachsende Nachfrage.

Relevant können beispielsweise Hochschulen, starke mittelständische Arbeitgeber, Verkehrsanbindungen, Infrastruktur und eine stabile Bevölkerungsentwicklung sein.

Das bedeutet ausdrücklich nicht, dass jede kleinere Stadt automatisch ein interessantes Investment darstellt. Entscheidend ist die konkrete Kombination der Fundamentaldaten.

Für deine Analyse zählt deshalb das Verhältnis aus Kaufpreis, Miete, Nachfrage, Finanzierung und Zukunftsperspektive.

Hauskauf Erschwinglichkeit wird immer stärker zur Standortfrage

Ein bundesweiter Indexwert von 103 Punkten kann dir einen Überblick geben. Für eine konkrete Immobilie ist dieser Durchschnitt jedoch nur begrenzt aussagekräftig.

Wenn du ein Eigenheim kaufen möchtest, spielen zusätzlich persönliche Faktoren eine große Rolle: Arbeitsplatz, Familie, Schulen, Infrastruktur und deine langfristige Lebensplanung.

Als Kapitalanleger besitzt du dagegen einen entscheidenden strategischen Vorteil: Du musst nicht dort investieren, wo du selbst wohnst.

Dadurch wird der gesamte deutsche Immobilienmarkt zu deinem potenziellen Suchraum.

Warum der Anleger aus München nicht in München kaufen muss

Viele Anleger suchen zunächst dort nach Immobilien, wo sie selbst leben. Das ist verständlich, weil sie den lokalen Markt kennen und Besichtigungen einfach organisieren können.

Eine Investmententscheidung sollte jedoch nicht allein von geografischer Bequemlichkeit abhängen.

Du kannst in München leben, in Frankfurt arbeiten oder in Hamburg wohnen und trotzdem eine Immobilie in einer wirtschaftlich interessanten B-Stadt erwerben.

Digitale Marktdaten, überregionale Finanzierungsangebote und professionelle Verwaltungen erleichtern diesen Ansatz erheblich.

Die strategische Frage verändert sich damit von „Welche Immobilie finde ich in meiner Umgebung?“ zu „Wo finde ich für meine Strategie das beste Verhältnis aus Potenzial und Risiko?“

Vom Erschwinglichkeitsindex zur echten Investmentanalyse

Der Erschwinglichkeitsindex liefert einen interessanten Ausgangspunkt. Für deine konkrete Investmententscheidung reicht eine einzelne Kennzahl jedoch nicht aus.

Eine umfassendere Analyse sollte unter anderem folgende Faktoren berücksichtigen:

  1. Wie entwickeln sich Bevölkerung und Zahl der Haushalte?
  2. Welche Unternehmen und Arbeitgeber prägen die Region?
  3. Wie entwickelt sich der Arbeitsmarkt?
  4. Gibt es Hochschulen und relevante Bildungseinrichtungen?
  5. Wie entwickelt sich die Infrastruktur?
  6. Wie hoch sind aktuelle und realistisch erzielbare Mieten?
  7. Wie viel Neubau entsteht am Standort?
  8. Wie entwickelt sich der Leerstand?
  9. Welche energetischen Eigenschaften besitzt das Gebäude?
  10. Welche Fördermöglichkeiten bestehen?
  11. Wie attraktiv ist die konkrete Mikrolage?

Erst aus dem Zusammenspiel dieser Daten entsteht ein belastbareres Bild über die langfristige Investmentqualität.

Wie wir aus über 60.000 Projekten unsere Immobilien-Pralinen identifizieren

Genau deshalb analysieren wir Immobilien nicht ausschließlich anhand einzelner Rankings oder Preisstatistiken.

Wir betrachten nach unseren Unternehmensangaben mehr als 60.000 Immobilienprojekte in über 11.000 deutschen Städten. Moderne KI-Modelle bewerten dabei 170 unterschiedliche Kriterien.

Die Analyse konzentriert sich unter anderem auf vier zentrale Bereiche:

  • Mikrolage: beispielsweise Infrastruktur, Bildungsnähe und Lärmbelastung.
  • Makrolage: regionale Wirtschaftsprognosen, demografische Entwicklung und Förderkulissen.
  • Nachhaltigkeit: unter anderem Förderfähigkeit und ESG-Risiken.
  • Marktdynamik: beispielsweise Nachfrageüberhänge und Preissensitivitäten.

Unser Ziel besteht nicht darin, möglichst viele Immobilien zu präsentieren. Wir wollen gezielt Projekte herausfiltern, bei denen wir ein interessantes Verhältnis zwischen Entwicklungspotenzial und Risiko erkennen. Diese ausgewählten Objekte bezeichnen wir als unsere „Immobilien-Pralinen“.

35 Jahre Markterfahrung treffen High-Tech

Immobilienmärkte lassen sich nicht allein durch Algorithmen verstehen. Daten müssen interpretiert, regionale Entwicklungen eingeordnet und Risiken im Zusammenhang betrachtet werden.

Deshalb kombinieren wir unsere technologiegestützte Analyse nach unseren Unternehmensangaben mit mehr als 35 Jahren Markterfahrung.

Unser Track Record umfasst 12.000 Neubauwohnungen pro Jahr im KfW-40-QNG-Standard.

Für die Auswahl bedeutet das: Neben Standort- und Marktdaten spielen Zukunftsfähigkeit, Nachhaltigkeit, Förderfähigkeit, Finanzierung und die langfristige Nachfrage eine wichtige Rolle.

Die entscheidende Aufgabe besteht schließlich nicht darin, irgendeine günstige Immobilie zu finden. Standort, Objekt und wirtschaftliche Rahmenbedingungen müssen zusammenpassen.

Fazit: Hauskauf Erschwinglichkeit ist nur der Anfang

Die Hauskauf Erschwinglichkeit fällt in Deutschland regional extrem unterschiedlich aus. Der bundesweite Indexwert von 103 Punkten zeigt für den untersuchten Modellhaushalt zwar eine knapp gegebene Erschwinglichkeit. Saarland und Schleswig-Holstein erreichen mit jeweils 141 Punkten jedoch völlig andere Werte als Berlin mit 85, Bayern mit 88 oder Hamburg mit 90 Punkten.

Für dich als Eigennutzer entscheidet deshalb stark dein gewünschter Wohnort darüber, wie hoch die finanzielle Belastung ausfällt.

Als Kapitalanleger kannst du dagegen deutschlandweit nach Standorten suchen, an denen Kaufpreis, Miete, Nachfrage, Finanzierung und langfristiges Entwicklungspotenzial sinnvoll zusammenspielen.

Genau darin liegt der entscheidende Unterschied: Du suchst nicht einfach nach der billigsten Immobilie, sondern nach einem Systeminvestment, dessen Standort und wirtschaftliche Grundlagen langfristig überzeugen.

Wenn du bei deiner Immobiliensuche nicht nur auf günstige Preise schauen möchtest, kannst du im nächsten Schritt Standorte anhand ihrer Nachfrage, Wirtschaftskraft und Zukunftsperspektive vergleichen. Im Webinar erfährst du, wie wir solche Faktoren zusammenführen und daraus konkrete Immobilienmöglichkeiten für eine langfristige Strategie ableiten.



Sichere dir jetzt deinen Platz:

Einladung zum exklusiven Immobilien-Webinar

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was bedeutet der Erschwinglichkeitsindex beim Hauskauf?

Der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex setzt die monatliche Kreditbelastung ins Verhältnis zum verfügbaren Nettoeinkommen eines definierten Modellhaushalts. Bei 100 Punkten beansprucht die Annuität 35 Prozent des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens. Liegt ein Standort über 100 Punkten, gilt der Hauskauf nach dieser Definition als besser erschwinglich. Werte unter 100 signalisieren dagegen eine höhere relative Finanzierungsbelastung.

Wo ist der Hauskauf in Deutschland besonders erschwinglich?

Nach den im Ausgangstext genannten Daten erreichen Saarland und Schleswig-Holstein mit jeweils 141 Punkten die höchsten Werte auf Bundeslandebene. Sachsen-Anhalt folgt mit 140 Punkten, Thüringen mit 132 und Bremen mit 128 Punkten. Du solltest diese Werte jedoch nur als Orientierung betrachten, weil sich Kaufpreise und wirtschaftliche Bedingungen innerhalb eines Bundeslandes regional erheblich unterscheiden können.

Wo ist der Immobilienkauf besonders teuer im Verhältnis zum Einkommen?

Berlin erreicht im dargestellten Ranking 85 Punkte, Bayern 88 Punkte und Hamburg 90 Punkte. Damit liegen diese Bundesländer unterhalb der definierten Erschwinglichkeitsschwelle von 100 Punkten. Für dich bedeutet das nicht automatisch, dass dort jede Immobilie zu teuer ist. Entscheidend bleiben deine persönliche Finanzierung beziehungsweise bei einer Kapitalanlage die konkrete Wirtschaftlichkeit von Standort und Objekt.

Warum ist eine günstige Immobilie nicht automatisch ein gutes Investment?

Ein niedriger Kaufpreis kann auch auf schwache Nachfrage, Bevölkerungsrückgang, wenige Arbeitsplätze oder hohe Leerstandsrisiken zurückzuführen sein. Du solltest deshalb prüfen, warum eine Immobilie günstig ist. Für ein langfristiges Investment zählen neben dem Kaufpreis insbesondere erzielbare Miete, Nachfrage, Standortentwicklung, Gebäudequalität, Finanzierung und spätere Veräußerbarkeit. Erst zusammen ergeben diese Faktoren ein aussagekräftiges Gesamtbild.

Warum können B- und C-Städte für Kapitalanleger interessant sein?

Ausgewählte B- und C-Städte können niedrigere Kaufpreise mit stabiler Wohnraumnachfrage verbinden. Interessant sind beispielsweise Standorte mit Hochschulen, starken Arbeitgebern, guter Infrastruktur und stabiler Bevölkerungsentwicklung. Du solltest kleinere Städte jedoch nicht pauschal bevorzugen. Entscheidend ist, ob Kaufpreis, Miete, Nachfrage und langfristige wirtschaftliche Perspektive in der konkreten Stadt tatsächlich zusammenpassen.

Musst du als Kapitalanleger in deiner eigenen Stadt investieren?

Nein. Als Kapitalanleger kannst du grundsätzlich deutschlandweit nach geeigneten Immobilien suchen. Dadurch bist du nicht auf das Preisniveau deines eigenen Wohnortes beschränkt. Digitale Marktdaten, überregionale Finanzierungsmöglichkeiten und professionelle Verwaltungen erleichtern diesen Ansatz. Du solltest den Standort jedoch umso sorgfältiger analysieren, wenn du den lokalen Markt nicht aus eigener Erfahrung kennst.

Zum exklusiven Webinar anmelden