Inhaltsverzeichnis

• 1. Grundlagen der Gebäudeabschreibung (AfA)
• 2. Abschreibungsbeginn: Der entscheidende
  Moment
• 3. Was zählt als „fertiggestellt“ und was
  nicht?
• 4. Sonderfall: Erwerb eines unfertigen
  Gebäudes
• 5. AfA im Jahr der Anschaffung oder
  Fertigstellung
• 6. Sonderfall: Unterschiedliche
  Fertigstellung von Gebäudeteilen
• 7. Wichtige Hinweise zur Praxis
• 8. NEU: Degressive Abschreibung – das Turbo-Tool
  für Kapitalanleger (ab 2024)
• 9. Warum ist das für Kapitalanleger so
  spannend?
• 10. Fazit: Jetzt steuerlich optimal in Wohnimmobilien
  investieren

1. Grundlagen der Gebäudeabschreibung
(AfA)

Stell Dir vor, Du kaufst heute ein Wohngebäude – und der Staat beteiligt sich
morgen an Deinen Kosten. Klingt zu gut, um wahr zu sein? Ist es aber nicht.
Wer die steuerlichen Spielregeln kennt, kann mit Immobilieninvestments nicht
nur passives Einkommen generieren, sondern gleichzeitig seine Steuerlast
massiv senken.

Einer der größten Hebel: die Gebäudeabschreibung – besser bekannt als AfA.
Sie ist der Schlüssel dafür, dass Immobilien über Jahrzehnte hinweg als eines
der stabilsten und lukrativsten Anlagevehikel gelten.

Und jetzt wird es noch besser: Mit dem Wachstumschancengesetz 2024 wurde eine
neue, degressive Abschreibung von 6 % eingeführt – ein echter
Steuervorteil für smarte Kapitalanleger.

„Warum reiche Menschen Immobilien lieben – und der wahre Grund dafür in der
Steuererklärung steckt.“

In diesem Beitrag erfährst Du:

• Wann genau die Abschreibung beginnt (und warum das oft falsch eingeschätzt
  wird),
• wie Du die neuen Regelungen für Dich nutzt,
• und warum sich genau jetzt der Einstieg in den Immobilienmarkt doppelt
  lohnt.

Die Abschreibung von Gebäuden – in der Fachsprache als AfA („Absetzung für
Abnutzung“) bezeichnet – ist ein zentrales Element der steuerlichen
Gestaltung im Immobilienbereich. Dabei ist insbesondere der richtige
Abschreibungsbeginn und -ende entscheidend für die steuerliche Anerkennung
und Planungssicherheit. Dieser Artikel erläutert die Grundprinzipien,
gesetzliche Regelungen und typische Fallgestaltungen.

2. Abschreibungsbeginn: Der entscheidende
Moment

2.1 Anschaffung: Beginn mit Übergang von Nutzen und Lasten

Die AfA beginnt mit der Anschaffung des Gebäudes. Dabei ist nicht der
zivilrechtliche Eigentumsübergang (Grundbuch) maßgeblich, sondern der
Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, konkret:

• Übergabe von Nutzen, Lasten und Gefahr,
• meist im Kaufvertrag definiert.

Wichtig: Die Zahlung des Kaufpreises oder die Grundbucheintragung sind
steuerlich irrelevant für den Beginn der AfA.

Praxisbeispiel:

A und B schließen am 15.09.2024 einen Kaufvertrag über ein bebautes
Grundstück. Nutzen, Lasten und Gefahr gehen am 01.12.2024 auf B über. Die
Zahlung erfolgt am 02.01.2025, die Eintragung ins Grundbuch im März 2025.

→ AfA-Beginn: 01.12.2024

2.2 Herstellung: Beginn mit Fertigstellung

Wird ein Gebäude selbst gebaut oder fertiggestellt, beginnt die AfA mit der
Fertigstellung – das heißt mit der Bezugsfertigkeit, nicht mit der
Bauabnahme oder letzten Feinarbeiten. Fertigstellung liegt vor, wenn:

• Gebäude ist zweckentsprechend nutzbar.
• Wesentliche Bauteile (Wände, Dach, Heizung etc.) sind fertig.
• Nur unwesentliche Restarbeiten offen.

❗️ Tipp vom Experten: Die steuerliche Anerkennung der Bezugsfertigkeit
sollte gut dokumentiert sein (z. B. mit Bauprotokollen, Fotos oder
Bestätigung des Architekten).

3. Was zählt als „fertiggestellt“ und was
nicht?

Auch gewerblich genutzte Gebäude sind dann bezugsfertig, wenn einzelne
Einheiten funktional nutzbar sind – auch wenn Innenausbau je Mieterwunsch
erfolgt.

4. Sonderfall: Erwerb eines unfertigen
Gebäudes

Wird ein noch nicht fertiggestelltes Gebäude gekauft, beginnt die
Abschreibung erst mit der Fertigstellung – auch wenn der Kaufpreis früher
gezahlt wurde oder wirtschaftliches Eigentum übergeht. Es kommt auf die
Nutzbarkeit des Gebäudes an.

5. AfA im Jahr der Anschaffung oder
Fertigstellung

Die jährliche Abschreibung ist zeitanteilig zu berechnen. Im Jahr der
Anschaffung/Herstellung reduziert sich der AfA-Betrag um 1/12 für jeden
Monat, der vor dem maßgeblichen Monat liegt.

Beispiel:

• AfA-Beginn: 1. Dezember 2024 → nur 1/12 des Jahresbetrags für 2024.

6. Sonderfall: Unterschiedliche
Fertigstellung von Gebäudeteilen

Gebäude mit betrieblich und privat genutzten Bereichen können
unterschiedlich bewertet werden. Wird z. B. erst der gewerbliche Teil
fertiggestellt, kann der Steuerpflichtige entscheiden, ob er die AfA bereits
für diesen Teil beginnt oder abwartet, bis das gesamte Gebäude
fertiggestellt ist.

Gestaltungsspielraum nutzen! Besonders für Mischobjekte bietet dieser
Fall ein interessantes Wahlrecht, das steuerlich strategisch eingesetzt
werden kann.

7. Wichtige Hinweise zur Praxis

• Es ist nicht möglich, freiwillig auf die AfA zu verzichten, um sie z. B. in
  späteren Jahren steuerlich geltend zu machen.
• Auch wenn der Kauf über einen Kredit finanziert ist und noch keine Zahlung
  erfolgt ist, beginnt die AfA mit dem wirtschaftlichen Eigentum.
• Verzicht auf die AfA ist steuerlich nicht zulässig.

Fazit: Abschreibungszeitpunkt strategisch nutzen Die richtige Einschätzung
von Abschreibungsbeginn und -ende ist essenziell, um steuerliche Vorteile
optimal zu nutzen. Für Investoren, Vermieter und Unternehmer ist es deshalb
ratsam, den Zeitpunkt des wirtschaftlichen Eigentumserwerbs und der
Bezugsfertigkeit genau zu dokumentieren und in der Steuerplanung zu
berücksichtigen.

✅ Checkliste für die Praxis

• Übergabeprotokoll: Nutzen, Lasten & Gefahr dokumentiert?
• Bezugsfertigkeit nachgewiesen?
• Monat der Anschaffung/Herstellung korrekt für anteilige AfA
  berücksichtigt?
• Eventuelle Wahlrechte bei gemischt genutzten Gebäuden geprüft?

8. NEU: Degressive Abschreibung – das
Turbo-Tool für Kapitalanleger (ab 2024)

Mit dem Wachstumschancengesetz, das im März 2024 in Kraft getreten ist, wurde
für einen begrenzten Zeitraum eine besonders attraktive steuerliche
Regelung für Investoren geschaffen: die degressive Abschreibung für
Wohngebäude.

Was ist die degressive AfA?

Im Unterschied zur klassischen linearen Abschreibung (z. B. 2 % jährlich über
50 Jahre) erlaubt die degressive Abschreibung eine höhere Abschreibung in
den ersten Jahren, die sich dann jährlich reduziert.

➡️ Konkret bedeutet das:

Ab dem Bau oder Kauf (Herstellung) eines neuen Wohngebäudes ab dem 1.
Oktober 2023 kann ein Investor die degressive Abschreibung in Höhe von 6 %
jährlich auf den Restwert der Anschaffungs- oder Herstellungskosten geltend
machen (§ 7 Abs. 5a EStG n. F.).

Voraussetzungen für die degressive AfA:

• Es muss sich um ein neues Wohngebäude handeln.
• Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss nach dem 30.09.2023 und vor dem
  01.10.2029 gestellt worden sein.
• Es gilt nur für neuen Wohnraum, nicht für Sanierungen von Altbauten.
• Eine spätere Umstellung auf lineare Abschreibung ist einmalig zulässig.

9. Warum ist das für Kapitalanleger so
spannend?

Die degressive AfA ist ein echter Rendite-Booster, weil:

Höhere Steuerentlastung in den ersten Jahren → Reduziert sofort das zu
versteuernde Einkommen, steigert Liquidität und Eigenkapitalrendite.

Erhöhte Anfangsabschreibung = schnellere Amortisation → Besonders
attraktiv in der Aufbauphase eines Immobilienportfolios.

Besser kalkulierbare Cashflows durch Steuerersparnis → Ideal für
Investoren mit hohem Steuersatz: Die Steuerentlastung kann direkt für
Rücklagen, neue Investments oder Sondertilgungen genutzt werden.

Flexibilität durch spätere Umstellung auf lineare AfA → Sobald die
degressive Wirkung abnimmt, kann in die stabilere lineare Abschreibung
gewechselt werden – und das einmalig ohne Nachteile.

Beispielrechnung (vereinfacht):

Ein Investor errichtet ein Wohngebäude mit 500.000 € Herstellungskosten.

Fazit: Bereits in den ersten drei Jahren können fast 85.000 € abgeschrieben
werden – das sind über 17 % des gesamten Investitionsvolumens!

10. Fazit: Jetzt steuerlich optimal in
Wohnimmobilien investieren

Die Kombination aus:

✅ degressiver AfA (6 %),

✅ günstigen Finanzierungsstrategien,

✅ passiven Einkommensmodellen und

✅ professionellem Portfoliomanagement

macht den Einstieg in Immobilieninvestments derzeit so attraktiv wie lange
nicht mehr. Wer jetzt investiert, kann sich einen dauerhaften Steuer- und
Renditevorteil sichern. Doch das Zeitfenster für diese Sonderregelung ist
begrenzt – spätestens 2029 endet die Möglichkeit zur degressiven
Abschreibung für neue Projekte.

Tipp:

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degressiven AfA profitieren kannst, wie Du geeignete Neubauobjekte
identifizierst – und wie Du dabei 0 % Maklercourtage zahlst.

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Immobilien-Strategie: Klären Sie frühzeitig mit Ihrem Steuerberater, wie der
Abschreibungsbeginn dokumentiert und genutzt werden kann – insbesondere bei
Neubauten, Teilfertigstellungen oder Mischobjekten.

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umgekehrt?“

Wer heute in Immobilien investiert, braucht mehr als Kapital – er braucht
Know-how, Zugang zu exklusiven Deals und eine klare Steuerstrategie. Die
richtige Abschreibung ist dabei nur ein Baustein – aber ein extrem
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