Einfluss der Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) auf die Immobilienwirtschaft

Die Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) ist eine EU-Richtlinie, die darauf abzielt, die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern. Seit ihrer ersten Einführung im Jahr 2002 und ihrer Überarbeitung zuletzt im Jahr 2018 (als Teil des „Clean Energy for All Europeans“-Pakets) hat sie erhebliche Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft in der Europäischen Union.

Ziele und Anforderungen der EPBD:
Die Hauptziele der EPBD sind:

• Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden.
• Reduzierung der Treibhausgasemissionen.
• Förderung des Einsatzes erneuerbarer Energien.

Wesentliche Anforderungen umfassen:

1. Energieausweise: Eigentümer müssen einen Energieausweis vorlegen, der die Energieeffizienz eines Gebäudes oder einer Gebäudeinheit angibt.
2. Regelmäßige Inspektionen: Heizungs- und Klimaanlagen müssen regelmäßig überprüft werden, um sicherzustellen, dass sie energieeffizient arbeiten.
3. Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz: Neubauten müssen spezifische Mindestanforderungen erfüllen, um einen optimalen Energieverbrauch zu gewährleisten. Diese Anforderungen gelten auch für größere Renovierungen von Bestandsgebäuden.

Einfluss auf die Immobilienwirtschaft:

1. Investitionen in energieeffiziente Technologien: Immobilienbesitzer und -investoren investieren zunehmend in Technologien und Materialien, die die Energieeffizienz verbessern, wie z.B. Hochisolationsglas, intelligente Heizsysteme und erneuerbare Energien.
2. Wertsteigerung von Gebäuden: Energieeffiziente Gebäude haben oft einen höheren Marktwert und können höhere Mieten erzielen, da sie niedrigere Betriebskosten und eine bessere Umweltbilanz bieten.
3. Nachfrage nach „grünen“ Immobilien: Mieter und Käufer bevorzugen zunehmend umweltfreundliche und energieeffiziente Wohn- und Geschäftsräume, was zu einer stärkeren Nachfrage nach solchen Immobilien führt.
4. Finanzierung und Fördermittel: Es gibt verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten und Anreize von EU und nationalen Regierungen, die Investitionen in energieeffiziente Maßnahmen fördern. Kreditinstitute bieten oft günstigere Konditionen für „grüne“ Immobilienprojekte.
5. Nachhaltigkeitsbewertung: Die EPBD hat zur Verbreitung von Nachhaltigkeitssystemen wie LEED, BREEAM und DGNB beigetragen, die die Nachhaltigkeit und Energieeffizienz von Gebäuden bewerten.

Zusätzliche aktuelle Informationen

Mindesteffizienzstandards für Nichtwohngebäude (MEPS):

• Der „worst first“-Ansatz der EPBD hätte wohl die größte und wirtschaftlichste Hebelwirkung für Energieeinsparungen. Es gibt Bedarf an Klarheit hinsichtlich der Definition und Identifikation der schlechtesten 16 bis 26% des Nichtwohngebäudebestands, die der MEPS-Sanierungsvorgabe unterliegen sollen. Eine nationale Gebäudedatenbank sollte schnellstmöglich etabliert werden.
• Offizielle Aussagen der Bundesregierung:
  • Bestimmte Gebäude können anhand festgelegter Kriterien von den Regelungen ausgenommen werden, und die Bundesregierung prüft derzeit mögliche Umsetzungswege.
  • Für die MEPS-Identifikation sollen voraussichtlich Daten aus den Energieausweisen genutzt werden.
  • Es wird keine MEPS für Wohngebäude geben.

Neubaustandard „Zero-Emission Building“ (ZEB):

• Es ist zu klären, ob der deutsche Neubaustandard EH55 auf EH40 angehoben werden muss, um die ZEB-Vorgaben zu erfüllen. Die Anforderungen aus EPBD 2018 sind weitgehend erfüllt, doch die 65% erneuerbare Energien sollten perspektivisch auf 100% gesteigert werden.
• Die Bundesregierung prüft derzeit Varianten für die Umsetzung des ZEB. Sie verweist auf viele bereits verabschiedete Maßnahmen zur Erreichung der EPBD-Ziele, einschließlich der Novellen des Gebäudeenergiegesetzes und des sogenannten Heizungsgesetzes.

Energieausweise:

• Der Energieausweis muss rechtlich verlässlich gestaltet werden, um die Basis der EPBD-Umsetzung zu bilden. Neue, rechtssichere Energieausweise sind erforderlich.
• Die Energieausweis-Reform soll innerhalb der Umsetzungsfrist der Gebäuderichtlinie implementiert werden.
• Eine intelligente und praktikable Lösung wird angestrebt, die den Anforderungen der Immobilienbranche gerecht wird, unter Berücksichtigung bewährter Lösungen anderer EU-Mitgliedstaaten.

Gebäudedatenbank:

• Eine klare Datenbasis über Effizienzstandards, Energiebedarfe und Energieversorgung ist notwendig. Eine digitale Gebäudedatenbank soll aufgebaut werden, um die Dekarbonisierungspläne der Immobilienwirtschaft mit den Ausbauaktivitäten bei grüner Fernwärme und Stromnetzen zu verknüpfen.
• Die gesetzliche Grundlage für die Gebäudedatenbank wird innerhalb der Umsetzungsfrist der Gebäuderichtlinie geschaffen, erste Umsetzungen werden vor 2027 erwartet.
• Die Anforderungen der EPBD an eine nationale Datenbank und gesellschaftliche Erwartungen an den Datenschutz werden geprüft.

Solardachpflicht:

• Solarenergieanlagen sollen auf Gebäuden errichtet werden, wenn es technisch geeignet und wirtschaftlich sowie funktionell machbar ist, mit gestaffelten Pflichten nach Gebäudeart und -größe zwischen 2027 und 2031.
• Aussagen der Bundesregierung:
  • Die Bundesregierung prüft derzeit mögliche Umsetzungswege, ohne konkrete Details zur Umsetzung zu nennen.

Ladeinfrastruktur:

• Die Bundesregierung hat keine detaillierten Aussagen zur Umsetzung der Ladeinfrastruktur-Vorgaben der EPBD gemacht. Ein Referentenentwurf zur EPBD-Umsetzung im Bereich Elektromobilität (GEIG 2.0) wird nach der parlamentarischen Sommerpause erwartet.

Herausforderungen und Möglichkeiten:

• Herausforderungen: Die Anpassung an die EPBD-Anforderungen kann für Eigentümer älterer Gebäude kostspielig sein. Es besteht auch ein Bedarf an qualifizierten Fachkräften, die in der Lage sind, energieeffiziente Gebäude zu entwerfen und zu bauen.
• Möglichkeiten: Die fortschreitende Digitalisierung und Entwicklung neuer Technologien bieten Potenziale zur weiteren Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden. Smart-Home-Technologien und das Internet der Dinge (IoT) spielen dabei eine wichtige Rolle.

Fazit:
Die EPBD hat signifikante Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft in der EU. Sie fördert energieeffizientes Bauen und Sanieren und trägt damit zur Nachhaltigkeit und zur Reduzierung von CO2-Emissionen bei. Immobilienbesitzer und -investoren, die sich an diese Anforderungen anpassen, profitieren von niedrigeren Betriebskosten, höheren Immobilienwerten und einer verbesserten gesellschaftlichen Wahrnehmung.

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Mit freundlichen Grüßen

Matthias Holzmann