Bewertung von offenen Immobilienfonds: Das Ertragswertverfahren im Fokus

Transparenz und Genauigkeit: Die Bewertung offener Immobilienfonds im Detail

Die Bewertung der Anlageklasse Immobilien unterscheidet sich signifikant von der Bewertung von Aktien, deren Preis durch Angebot und Nachfrage auf einem liquiden Markt bestimmt wird. Im Immobiliensektor beeinflussen zahlreiche zusätzliche Faktoren den Marktwert, jedes Objekt ist einzigartig und bedarf einer individuellen Bewertung. Daher kann der Wert von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds nicht einfach über Marktpreise ermittelt werden; es gibt keinen kontinuierlichen Handel, der fortlaufend Preise generiert.

Bewertungsmethoden: Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert

Es gibt grundsätzlich drei Methoden zur Wertermittlung von Immobilien:

1. Vergleichswertverfahren: Hier wird der Wert einer Immobilie durch Vergleich mit ähnlichen, bereits bewerteten Objekten bestimmt. Dieses Verfahren ist praktisch nur bei nahezu identischen Flächen anwendbar, wie etwa bei mehreren Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus und wird daher weitaus seltener genutzt.
2. Sachwertverfahren: Dieses Verfahren fokussiert sich auf die physische Substanz der Immobilie. Es ermittelt den Bodenwert und die theoretischen Herstellungskosten und zieht die Alterswertminderung ab. Hinzu kommen Marktanpassungsabschläge oder -zuschläge sowie weitere objektspezifische Merkmale. Dieses Verfahren findet hauptsächlich Anwendung bei Ein- und Zweifamilienhäusern, bei denen der Wert der Gebäudesubstanz für den Käufer entscheidend ist.
3. Ertragswertverfahren: Bei offenen Immobilienfonds wird der Wert einer Immobilie in der Regel nach diesem Verfahren ermittelt. Es berechnet den Ertragswert von Renditeobjekten basierend auf den langfristig erzielbaren Reinerträgen.

Das Ertragswertverfahren: Ein detaillierter Blick

Das Ertragswertverfahren setzt sich aus mehreren Schritten zusammen:

• Bodenwert: Der Bodenwert wird separat ermittelt, da er unabhängig von der Immobilie besteht.
• Ertrag der baulichen Anlagen: Der kapitalisierte Reinertrag der Immobilie wird auf Basis nachhaltig erzielbarer Mieten abzüglich Bewirtschaftungskosten und Mietausfallwagnis berechnet.
• Vervielfältiger: Aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszinssatz wird ein Vervielfältiger errechnet.
• Schäden: Bauschäden werden vom Ertragswert abgezogen.

Weitere Faktoren: Standort, Lage und Mietverträge

Zusätzlich zur reinen Berechnung spielen zahlreiche weitere Faktoren eine Rolle:

• Lage und Nachbarschaft: Die geografische Lage und die Nachbarschaft der Immobilie sind wesentliche Einflussgrößen.
• Ausstattung: Die Qualität der Ausstattung der Immobilie fließt in die Bewertung ein.
• Vermietungsstand und Mieterbonität: Der aktuelle Vermietungsstand und die Bonität der Mieter sind ebenfalls relevante Bewertungsfaktoren.
• Mietverträge: Details in den Mietverträgen, wie vereinbarte regelmäßige Mieterhöhungen oder mietpreisgebundene Inflationsanpassungen, beeinflussen den Wert der Immobilie maßgeblich.
• Marktumfeld: Die Wirtschaftskraft der Region, das Bevölkerungswachstum und die Infrastrukturqualität gehören zu den bewertungsrelevanten Aspekten des Umfelds.

Stabilität und Verlässlichkeit durch unabhängige Gutachter

Durch die sorgfältige und umfassende Prüfung durch unabhängige Gutachter können sprunghafte Veränderungen in der Immobilienbewertung, die durch kurzfristige Marktsituationen entstehen, verhindert werden. Dies gewährleistet eine verlässliche und realitätsnahe Bewertung der Immobilien und des gesamten Fondsvermögens. Die rechtliche Basis bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), welche einheitliche und gerechte Bewertungsmaßstäbe vorschreibt.

Abschließende Bewertung der offenen Immobilienfonds

Für die endgültige Bewertung eines offenen Immobilienfonds ist das Gesamtvermögen entscheidend. Dies setzt sich aus dem Wert der gehaltenen Immobilien, vorhandenen liquiden Mitteln und sonstigen Vermögenswerten zusammen. Abzüglich aller Verbindlichkeiten ergibt sich der Nettoinventarwert, der durch die Anzahl der ausgegebenen Fondsanteile geteilt wird und so den Anteilspreis ergibt.

Die Rolle von offenen Immobilienfonds im aktuellen Marktumfeld

Trotz der Herausforderungen durch die aktuelle Zinspolitik und Maßnahmen zur Inflationsbekämpfung bieten offene Immobilienfonds nach wie vor stabile und attraktive Renditechancen. Der Fokus auf nachhaltige Mietverträge, qualitative Ausstattungen und günstige Lagen bietet Schutz vor volatilen Marktbewegungen. Die Diversifikation und die langfristige Planung machen diese Fonds zudem zu einer verlässlichen Anlageform, die in unsicheren Zeiten Sicherheit und Stabilität verspricht.

Das langfristige Potenzial der Immobilienmärkte bleibt ungebrochen. Investoren sollten sich dieser Chancen bewusst sein und die Vorteile der professionell geführten und strukturierten Fonds nutzen, um auch in Zukunft von stabilen Erträgen zu profitieren.

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Freundliche Grüße

Matthias Holzmann